2022年设备设施运行维护管理方案

下面是小编为大家整理的2022年设备设施运行维护管理方案,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

设备设施运行维护管理方案5篇

第1篇: 设备设施运行维护管理方案

设备设施运行维护检查记录表

设备名称

型号

出厂编号

检查日期

设备实施运行情况

检查人员

责任人

第2篇: 设备设施运行维护管理方案

第十一章 设施设备运行维护

设施设备维护总则

设施设备管理是物业管理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但使用者无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，使用者们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。

我司一贯重视项目设备设施管理，认为建筑设备设施是提供客户生产生活的物质基础，也是业主资产维护的重要部分。设备设施管理质量的高低，直接影响客户服务水平，也影响整个物业的持续发展和保值增值。

我司擅长设备设施的预防性保养，并具备完整可靠的工程管理体系。我们将在本项目落实日式设施管理的方法，提供客户和业主安心可靠的管理实践。

设施设备的维护管理重点

工程部将对在管的设施设备进行分析，确定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实施统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。

设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：

1.预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。

2.设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。

3.根据管理中心维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。

4.常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。

5.不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵、消防排烟风机等。

6.对设施设备系统进行技术分析，结合各设备的技术特点，提出工程设备维护管理方案和各设备的维修保养内容和计划。

设施设备的管理标准

我司具备完善的设备间和设备设施管理标准，并且该标准按照所承接的不同管理项目，在实施管理阶段再次进行优化，成为现实可操作的管理依据。项目设备间和设备设施的管理标准将法律法规的基本要求框架下，在项目接管前与甲方讨论沟通确认。

《表一》

《表二》

设施设备管理措施

1.设备档案资料管理

a)设备原始资料档案管理

将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等，记录有关设备的各项明细资料。

b)重要设备维修资料档案管理

一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。

二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由管理中心资料员保管以备存查。

三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部汇总存查。

c)设备台帐

根据建筑档案和设备设施系统资料，我们抽取其中必要的管理信息，建立中心设备系统台帐。设备系统台帐可以简洁地集中体现中心设备的整体情况，成为日常设备设施系统运行管理中的重要参考。我们同时可以将设备设施的管理信息记录到每一个设备甚至每一个部件，是设备台帐最终成为设备设施系统的“户口”和“保险卡”，从而发挥更大的作用。

2.人员管理

人员管理有两层含义：

人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；
人员的岗位培训、技术培训的管理。

设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。

3.制度管理

建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。

4.检查考核管理

检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。

设施设备的运行管理

设备设施运行实行重点设备值班的24小时监护运行管理。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。

工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二听、三摸、四闻、五分析、六动手、七汇报、八备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。

一看

看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。

二听

对运转设备或给排水系统，设备正常情况下的声音和异常运转会有不同、给排水系统流水声音也会帮助判断设备或系统的问题。日常巡检过程中注意体会了解，就能够在异常时候即使做出判断发现。

三摸

即用手或传感器的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。

四闻

对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。

五分析

通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。

六动手

在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。

七汇报

当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。

八备案

对抢修更换过的设备设施，应有详细的记录留档备案。设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修具有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。

设施设备的维修管理

共用部位维修管理方案

物业共用部位包括蓉创广场各建筑本体的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)，抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共屋面、公共通道及停车场、共用大厅、公共卫生间，建筑物共用设备设施和蓉创广场各设备主系统道路、给排水及其他建筑附属设施等。我们以预防性维保的管理思想，对蓉创广场共用部位制定详细的日常巡查及维修养护计划，以对蓉创广场共用部位进行全面而悉心的呵护。

1.蓉创广场公共部位日常巡查和小修

工程运行管理人员是蓉创广场共用部位巡查的主要责任人。我司要求项目全体员工，包括工程维护、秩序维护、环境维护和客户服务人员，应该全部是蓉创广场运行状况的检查员和维护员，以最大限度发挥团队的力量，提高工作效率。

检查方法要求综合运用五官六感，对蓉创广场管理对象进行全面的体会观察，从而发现问题。主要包括：“看、听、摸、闻”等方法

看：通过观察来发现辖区管理服务中存在的问题。

听：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。

摸：通过用手触摸感觉设施设备的使用情况。

闻：有无异常的味道。

调查了解：通过客服向客户调查公共设施设备的使用状况。

巡视检查发现的小项问题由检查人或维修责任人立即修理，大项问题可按项目经理指示安排临时项目或计划项目安排处理。要求尽最大努力保证公共区域的装修完好无损，达到装修效果。

2.建筑设施检查和保养计划

我们建立建筑物及设备设施系统的管理标准，按照标准制定工作计划，综合安排建筑设施的检查和保养，以系统化的检查维护和日常维修相结合，全面关照蓉创广场基础设施。就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。

1)物业维修养护计划的编制依据

物业维修养护计划的编制应以国家法律和行业主管部门制定的规范、规则为依据，结合物业管理档案及实际使用情况为基础。因为物业管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。

2)物业维修养护计划的制定职责

a)工程部主任负责编制物业维修保养计划；

b)工程部部长负责审核物业维修保养计划；

c)项目经理负责批准物业维修保养计划；

d)特殊作业的计划需要上报公司审核，并请总经理批准；

e)工程部维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

3.物业维修养护计划的内容

根据项目所提供的相关资料，我们制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案。

1)年度作业计划：

项目部每年集中精力制定下一年度的设施管理工作计划。年度作业计划显示项目部每年设备设施维修管理的重点内容，这些内容将根据具体的运行管理状况调整。年度工作计划显示项目部的年度总体工作安排。

2)月度作业计划

年度工作计划的项目分解至每月进行。月度工作计划除了包含年度工作计划的相应内容，还根据当月的实际情况，进行调整和补充。

月度工作计划是可执行的工作计划。正常情况下完全按照计划工作。而所有的计划变更将提供报告，说明变更原因及与年度计划的偏差及纠正方式。

3)周作业报告

周工作报告是按照月度工作计划分解的执行情况报告，目的是与业主和客户建立工作沟通，定期反馈工作成果和工作中的问题，促进工作进展。我司每周向业主报告物业管理的主要工作进展、存在的问题和改善。

4.建筑诊断

我司每年组织管理专家，对管理的项目设备设施进行诊断，从第三视角出发，以专业人员的丰富经验和技能及时发现潜在问题，提供业主安心的管理顾问。

经过甲方审核同意的设备设施整改、更新项目可以列入下一年度的设备设施的工作计划中执行。

客户自用部位维修服务的方案

客户自用部位的维修保养原则上由客户自己完成，但所有涉及楼宇设备系统的施工操作必须经过项目部工程部长的同意，并在工程部维护人员的监督管理下进行，以确实保证该施工操作不会对楼宇设备系统安全造成影响。我们对超过质保期的客户自用部位维修提供有偿服务，并明确收费标准和服务标准。

客户维修工作流程

入室服务工作礼仪

事先准备

应事先勘察现场，与客户简单说明维修操作内容，特别注意说明可能发出的噪音、粉尘、异臭、漏水等状况，确认好服务时间。

整理工装、仪容，检查携带的工器具和部件、消耗材料，力争一次带齐。

上门服务时

用手轻轻敲门，但不要用力过大或长时间敲门。

见到客户时，应首先问好，并说明单位、职务或工种、事由等。

经主人允许后方可进入，并到主人指定地点进行服务，操作时注意“三轻”。

完毕后，应整理或清洁现场，并礼貌地请对方检查或签收；
同时尽可能告诉对方有关事宜的注意事项。

出门时，应向对方致意。

进行工作操作时

进行室外工作可能影响到客户的工作、生活的工作时，应摆放警示标记。

室内进行维修、种植等工作时，应在工作范围铺一层保护材料，不允许弄脏家俱、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理工作现场恢复原样。

工作操作时应注意“三轻”：走路轻、工作轻、说话轻。

工作进行中若有人员走过工作区域暂时停止工作，并面带微笑面对住户，等人员走过后再继续工作。

非特殊情况不允许坐在地上操作。

工作时需要将对讲机音量调低，将手机设定至振动状态，尽量减少工作对客户环境的干扰。

严禁使用客户物品充当辅助工具、用具。因为工作需要不得已要站在桌面、柜子上面时需要确认荷载能力满足使用要求，事先征得客户同意，采取必要的保护措施后脱鞋穿袜上去作业。作业结束后需要彻底清理工作面。

服务响应时间

a b c

时间

a：
响应时间，指责任人现场确认的时间

b：
关联方的响应时间

c：
恢复服务的时间

我们承诺无论客户发现还是自检发现的问题，责任人的响应时间应在15分钟以内。恢复服务的时间按照公司客户服务标准具体规定，一般小修应在当日完成。

充沛的人力资源、良好的管理和技术能力和优质充足的资材储备是确保相应时间的关键。

设施设备的预防性维护管理

设备设施维护管理总则

施设备维护管理要点在于对分布各区域的电梯、电气系统、消防设施、空调通风装置和给排水系统等，进行预防性点检管理，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制，从而达到保证设备运行稳定，提前发现问题，延长使用寿命，节省费用的效果。

在对设备设施进行系统管理的同时，做好机械室、井道的安全管理工作，避免设备间的危险设备运转造成人身财产伤害，同时避免人为的破坏、小动物等侵入造成运行管理事故。

1.电气系统检修

电气系统的设备分高低压变配电设备（包括高压开关柜、变压器、低压配电柜、直流屏以及各动力配电屏）和照明灯具等。

1)高低压变配电设备

高低压配电系统是蓉创广场项目的动力心脏，对其各设备进行维护，可能会影响到某个区域的正常电力供应。因此，如需对各变配电设备进行检修，应尽量将检修保养工作安排在夜间进行，而且提前发出通知告知业主。

对于指示灯、控制熔断器等小配件的零星检修更换工作，可依据值班巡检过程中随时发现随时更换。

安全器具与安全防护用品按规定要求鉴定。

2)照明系统

每年定期检修清扫照明配电箱二次，确保配电开关与导线连接良好无松动。

公共照明每天巡检一次，主要检查灯具有无漏水、漏电、锈蚀、损坏，光源有无坏，发现问题及时处理。同时对业主的报修申请及时处理。

3)照明的日常管理

从节能方面考虑，根据现场管理情况，制定相应区域的照明开关时间（室外、大堂、公共走廊、电梯厅等区域）；
注意，关闭照明应保留应急照明，照度要符合摄象机的工作范围内。

4)各动力设备配电箱（柜）

每年对各设备配电箱进行清扫二次，检查各连线有无松动，如有异常，尽可能选择在节假日或晚上进行检修。

2.电梯系统检修

日常的维修保养工作将聘请专业维保单位进行。通过维保合同，确定每部电梯的月、季、年的维保项目、内容及计划，并建立每部电梯的技术档案（运行、维修与检测等记录）。

3.发电机系统检修

日常的维修保养工作将聘请专业维保单位进行。通过维保合同，确定发电机的月、季、年的维保项目、内容及计划，并建立发电机的技术档案（运行、维修与检测等记录）。

4.给排水系统检修

1)供水设备

每天要检查水系统的软接头、单向阀、止回阀、截止阀、减压阀、公共卫生间水龙头等易损坏、漏水部件。

2)污水井

每天定时巡检污水井、隔油池一次；
根据杂物、废油脂状况及时安排清掏。

定期清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物一次。

暴雨过后及时清理封堵在各雨水井潜水泵口的杂物。

5.空调系统检修(特约服务部分)

冬季采暖、夏季制冷采用风冷机组提供。

每年冬季前一个月，对供暖设备进行检查保养。设备在运行中，工程人员每天至少2次对运行的设备进行巡检，巡检中发现问题，及时安排修理。冬季过后，对各冬季运行的设备进行全面的维修保养，准备下一个冬季的使用。

夏季空调系统的主要设备是风冷机组。这些设备需要进行定期保养，以免设备损坏等原因造成系统循环不畅，影响终端的制冷效果。

6.消防系统检修

1)消防监控中心设备

对消防监控中心设备应严格管理，建立完整的值班制度，每月由专业维保公司进行一次检测。

消防电话主机、电话插孔、固定电话、手动报警按钮、消火栓启泵按钮、模块接线箱等设备，则制定定期巡检及维修保养计划。

2)消防广播系统

消防广播将每年进行二次设备的功能检测，由于紧急广播容易产生人群恐慌，所以检测工作将选择人少的时候或者结合消防演习进行，届时将提前通知业户。

3)消防水灭火系统

每年进行一次水泵润滑；
每季进行一次喷淋泵（高区和低区）的远程启停控制功能检测，即消防监控中心联动控制，确保安全。

按计划分楼层分区域每季进行一次末端放水试验，检验水流指示器和湿式报警阀的报警功能，以及检测管网压力变化时水泵自动启停控制功能。

4)防排烟风机系统

每年进行一次风机、排烟口和加压送风口的润滑工作。

按计划分区域每年进行一次运行试验，检验消防监控中心远程启停控制功能，以及检测排烟口、消防电梯前室加压送风口手动开启/关闭后的相应风机自动启动控制功能。

5)防火卷帘门设备

每季度进行一次防火卷帘门槽道润滑工作。对于经常起降的卷帘门每月进行一次轴承、链条、槽道的润滑。

设备保养制度的组织实施

1.维修保养组织流程

1)工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经工程部经理审批后，统一安排，形成整个设备维修保养计划。

2)各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

3)维修保养人员根据领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。

4)维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

5)专业主管要检查维修保养结果，工程部经理亦应抽查。

6)在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

7)一般情况下不得拖延维修保养的时间。

8)由专业主管跟进维修保养的落实情况，根据完成情况对保养计划进行消项处理。

2.预防性维护保养

1)所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

2)相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。

3)保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由专业主管建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。

4)各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由专业主管负责，并提交工程部经理审阅；
保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交专业主管及工程部经理审阅。

5)进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知客服部，由客服部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。

3.紧急维修

1)必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。

2)如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知客服部，并由客服部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

3)如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。

4)紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交工程部经理审阅。此报告由主管存入设备维修档案，备查。

4.人员调配

1)正常情况下，各班组按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。

2)工程部经理有权根据工作情况，临时調配人力、工具。各专业主管均应服从。

3)当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各主管可协商调配人力、工具，解决问题。当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。

5.设备的更新及系统改造

1)出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

2)设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性，待批准后方可进行。

3)由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。

设备保养计划的编制

设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表，计划中包括大修、项修（中修）、小修、更新设备的安装和技术改造等；
按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表，以便于大修理费用的管理。而计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。

1.年度修理计划

它是设备维修工作的大纲，是企业贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括：修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。

2.季度修理计划

它是年度修理计划的实施计划，必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。

3.月份修理计划

它是季度计划的分解，在月份修理计划中，应列出应修项目的具体开工、竣工日期，对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡，要合理利用维修资源。

在编制修理计划时，应注意采取多方面的措施，尽量减少停机损失，如充分利用节假日，采用工艺迂回、替代等；
同型号设备尽可能安排同时或连续修理，这对修前准备有利；
考虑修前准备工作量和进度，尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等；
注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排。

影响正常营业的施工及设备保养工作的进行

1.需要停机维修保养且会影响正常营业的设备，由工程部制订维修保养计划，报项目经理审批。

2.对会影响营业的消防设备的维修，由工程部会同秩序维护部制定维修计划，报项目经理审批后统一实施。

3.经项目经理审批后的维修计划，实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时，工程部须提前采取应急措施，并通知有关部门。必要时由物业部发通知给用户。在可能的情况下，正式停机前采取应急措施，尽可能不影响正常营业和用户需要。

4.停机前，按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。专业主管和领班应亲自到场，做好组织和安全工作，按照停修规程迅速检修，更换零件和调试，保证在尽可能短的时间内完成任务。

5.维修保养结束时作好记录，填写维修项目、时间、更换零件名称型号，主要故障原因，维修后的运行效果检查等内容，交工程部备案。

6.设备恢复正常运行，中断临时应急措施，并报告总经理，通报有关使用部门，恢复正常营业。

设备保养计划的变更、检查与考核

保养计划是按科学程序制定的，是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件，也是物业经营计划的重要组成部分，具有严肃性，必须加强调度，认真执行，努力完成。当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时，应按原审批程序，经申请批准后，方可执行变更的计划。申请调整修改时，可考虑以下情况：

1.设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时，可提前修理或增补项目。

2.设备技术状态劣化比预期的慢，与计划投修期矛盾，则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。

3.已投修的设备，经解体鉴定后发现，实际需要修理的内容与计划差别过大，则可酌情改变修理类别和停修时间。

4.设备已达到计划投修期，但修前准备不足，会导致修理不能按原计划如期开工和完工，此时可酌情推迟修理时间。

5.在计划执行过程中，要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外，年中还应进行半年计划执行情况小结，分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作，对不合格者要安排计划，及时加以返修。

6.主管部门对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。

年度维修计划

年度维修计划应按各专业制定，将须维修的项目列出，明确指出维修进行的时间。

计划应以周为单位进行设定，按周考核各项目的完成情况。

制定计划应留有一定的机动时间处理可能未预见到的延误，同时要考虑到法定假期等情况，预先作出合理的检修安排。

数据化管理

设施设备维修保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能和服务年限。一台系统设备损坏，或者运行状态不良，可能导致整个系统的性能降低，甚至系统崩溃。

我司使用电子化的信息管理方式，从整个设备系统的综合管理角度建立工作标准，衡量工作质量。我们建立设备台帐，为每台设备建立维护档案，设备的运行时间带和连续运转时间都将被清晰记录。我们定期切换备用设备，使系统设备的运行能力得到最大发挥，并尽可能做到运行平衡。我们对设备的运行参数偏差进行系统分析，动态监测系统运行，以预防性保养的管理思想，使设备设施系统随时处于稳定运行的状态。

保修期内的工程管理

在项目所涉及的各类设备设施的保修期通常为两年，保修期内的设备设施的维修工作由供货商/厂家/施工单位提供，日常的巡视和维护工作由物业管理中心工程部负责实施。

物业管理中心工程部负责组织专业技术人员按照设备运行及维修管理方案进行日常的维护工作，对发现的问题及时作出记录和处理。具体的处理原则是：

1.对于能够马上确认是产品质量问题的，及时通知生产厂家到现场作保修处理。

2.对于能够马上确认是由于施工质量造成的问题，及时通知施工单位作出妥善处理。

3.对于不能马上确认的问题，应在第一时间上报公司，公司将根据具体情况抽派相关专业工程师（必要时可从公司总部调派）对发现的问题进行会审，并最终确认问题的性质。如属于质量问题，则通知相关厂家解决。如属于使用不当造成，则与相关厂家协商，由厂家提供有偿维修。

4.由于不同的设备系统保修期不同，我们将建立工程设备质保期追踪档案，及时记录设备的维修状况，跟踪保修截止日期，避免发生超过保修期造成的失效损失。

工程外包维护保养项目的管理

工程维护保养外包范围的划分首先遵从外包工作选聘的原则，并按外包工作选聘方法及验收标准执行。具体外包范围如下：

 电梯系统

风冷机组

 消防系统

 发电机系统

 楼宇智能化系统

 安防系统：闭路电视监控、门禁、电子巡更、道闸等

除以上系统外，均由物业项目部负责日常的维护保养工作。对于部分设备出现的维修，如：电机、水泵等，采取临时外包维修的方式。

工程外包维护保养项目管理办法

工程外包维护保养项目的实施效果直接影响着物业管理及服务的水平和质量，所以外包项目实际上已成为物业管理工作中不可分割的组成部分。加强对外包项目实施单位的监管也自然成为物业管理的重要工作之一。我司历来重视对外包单位的管理工作，并建有一系列相应的管理办法和工作程序，从而有效地保证了外包项目的正常有序地开展。

工程外包项目的实施管理主要从以下几个方面把握：

1

2

1.聘用合格的承包方

合格承包方的选聘是确保外包项目顺利实施的关键步骤之一，所以选聘条件的制定非常重要，我司的选聘基本条件是：

1)具备提供实施所承包项目的能力（合法的营业执照、合格的资格证书、配备有足够的专业技术人员）。

2)具有良好的工作业绩，或在同行业中具有良好的声誉或品牌。通过质量保证体系认证者优先考虑。

3)具备承担所承包项目的工作条件和实力（工具、人员、备品备件的提供能力）。

4)价格合理（在满足上述三个条件的前提下）。

2.合同签订严密

对合同的签订需由多个部门共同把关，对合同中所规定的工作内容、完成期限需清晰明确没有疏漏，对甲乙双方的责任和义务需经过严格推敲，避免任何扯皮的事件发生，通过合理的付费方式将工作的主动权牢牢控制在我方。

3.合同执行中的过程控制

在合同的执行过程中，我司将严格依据合同条款的规定对分包方实施管理。通常从以下几个方面进行控制：

1)配备专人负责项目合同的实施跟踪；

2)对进场人员进行安全和服务要求的教育；

3)工具、材料的检验；

4)维修时间尽量避开客人使用高峰（特别是电梯）；

5)现场安全、噪音、环境保护的管理；

6)违规操作的管理与处置。

4.严格验收

验收是外包项目实施的最后一个环节，是对外包单位所承包项目是否达到甲方要求的最终检验。外包项目的验收将从以下几个方面进行控制：

1)把握阶段验收，以确保项目的实施过程得到全面控制。

2)对于专业性较强的项目必要时应由公司总部负责组织专业工程师进行专项验收。

3)对验收过程中发现的问题要求分包方进行整改，使其重新达到合同的规定要求。对经过整改后仍不能达到合同要求的分包方，需责令其根据问题的严重程度作出相应的经济补偿，并将其从合格分包方记录清单中清除，今后不再使用。

4)对验收过程应作出如实、详尽的纪录，与分包方提供的调试、维修记录一同归档并妥善保存。

第3篇: 设备设施运行维护管理方案

中青旅酒店管理公司管理手册明确要求关于酒店设备运行维护管理工作将由酒店工程部负责落实。

广电大厦工程部运营管理方案

第一章 部门简介

第一节 部门简介

工程部负责为广电大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。具体职责包括：

一、负责大厦内机械设备、电气设备、弱电设备、水暖空调设备的日常维修与保养。

二、负责大厦建筑、装潢、等设施的日常维修与保养。

三、负责水、电、气、燃料等方面的能源消耗，保证大厦最大限度的节能。

四、负责大厦环境保护工作。

五、与各上级主管部门的联系。确保广电大厦工程建筑及设备设施良好运行。

第二节 管理范围

1.变配电系统：

电力变压器、高压配电柜、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。

发（备）电设备

楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房，根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。

动力、照明设备。

2.防雷及接地系统。

3.垂直及特种交通系统：

客用电梯、员工电梯（兼货梯、消防梯）、食梯。

立体停车设备

自动旋转门

4.通讯系统：

互联网接入

程控数字交换机。

手机补盲

寻呼机系统

无线对讲机装置

无线上网装置

5.音像系统：

公共音响系统

歌舞厅会议厅灯光音响设施。

卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程

6.保安监控系统。

7.消防报警监控系统：

紧急广播系统

自动报警系统

自动喷洒系统

消火栓系统

应急照明系统

紧急出口指示灯

卤代烷自动灭火系统

防火卷帘门

消防通道门等。

8.楼宇自动化控制

9.电脑网络管理系统及综合布线

10.暖通空调系统：

冷水机组（冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等）。

空调器。

空气处理机组。

各类风机盘管及控制器。

送、排风机。

锅炉装置

供暖设施及管线。

防排烟系统。包括加压送风机，排烟风机。

11.燃气供给及监控报警系统：

12.给排水系统：

储水池、水箱。

水消毒器。

水泵间

冷水系统

热水系统

中水系统

消火栓系统与自动喷洒系统。包括消火栓管道系统，喷洒管道系统，消防水泵，喷洒水泵，消防稳压泵，水流指示器，消火栓，自动喷洒头等。

卫生洁具配水设备设施

污水系统：隔油池、化粪池、积水坑等

雨水系统

井道、沟渠

13.厨房设备：各种灶具、冷库、冰柜、洗碗机等。

14.洗衣设备：水洗机、干洗机、烘干机等。

15.健身康乐设施：

16.建筑及装饰：建筑结构、楼面（保温、防水、饰面）、地面（地毯、木地板、花岗石、地砖等）、墙面（涂料、壁纸、木墙裙、大理石等）、天花、门窗、五金锁具、家具（面漆、木器）、园区道路、标识系统

第二章 部门结构

第一节 工程部人员架构图（略）

第二节 各岗位职责任职条件（略）

第三节 各专业班组责任范围

一、电气班组：

1.变配电系统：

2.防雷及接地系统。

3.垂直及特种交通系统：

4.消防系统强电部分

5.洗衣厨房设备电部分

二、 弱电班组：

1.通讯系统；

2.音像系统：

3.燃气监控报警系统

4.保安监控系统。

5.消防报警监控系统：

6.楼宇自动化控制

7.电脑网络管理系及统综合布线

三、 水暖、空调班组：

1.给水排水系统；

2.暖通空调系统；

3.消防系统的排烟风机和水系统部分；

4.燃气供给系统；

5.厨房及洗衣设备的有关设施；

四、 综合维修班组：钳工；
木工；
油工；
瓦工；
地毯工；
万能工；
仓库；

建筑及装饰：综合维修保养

五、工程值班室：

1.工程值班室的值班长由各值班工程师、专业主管轮流值班，随时监视大厦动力设备的运行状况，采集相关信息。正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。

2.安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。

3.接收、分派、处理各部门的工程维修单。

4.组织各专业对所辖设备

5.保管、出借设备机房等重点部位的房门钥匙。

6.发生重大事项负责向总监、经理及各专业主管报告。

第三章 工程部维修程序

工程部的维修工作都列入维修程序

第一节 “维修单”的签发

一、各部门领班以上人员（特殊情况普通员工即可），均可签发“维修单”。

二、“维修单”的信息来源主要通过：

（一）各部门巡视所发现的问题；

（二）客人的投诉。

三、在签发的“维修单”中应注明：申请部门、故障部门、故障现象、申请人姓名、电话。

第二节 “维修单”的登记

一、各部门签发的“维修单”一律送至值班室。紧急情况打维修电话，由工程部值班员填写“维修单”。

二、值班室值班员需及时将“维修单”在“维修申请记录表”进行登记。

第三节 “维修单”的派发

一、对于一般的维修单，原则上应由当值维修员完成，值班员将“维修单”放入“准备实施”栏中。

二、遇有下列情况时，值班员和专业主管协商后，“维修单”可放入“延期”栏中。值班人员明确通知提交

申请部门，并做解释。

（一）工作量较大须较长时间（一天以上）才能完成的工作。

（二）当值维修人员已全部派出工作，而出现“维修单”即将积压情况。

（三）属于各专业计划性维修范围的工作。

各部门有制作、新装、拆除等工作量较大的工作，要由申请部门经理签字，报总经理批准后才能进行。

三、值班室值班人员和员工应根据紧急事故、客房、公共区域、内部办公室的顺序按轻重缓急安排工作。如果情况确实紧急，任何人都可提出，值班员迅速通知工程部有关人员紧急维修。工程部员工应停下来其它不紧要的维修工作，去完成紧急维修。

第四节 “维修单”的执行

一、当值员工从“准备”栏取“维修申请表”。维修工作完成后，请申请部门当班员工签字确认。本人在“维修单”上签字。

二、工作要高标准高质量：

（一）、员工接受任务或维修单后，要带齐全必须工具尽快到工作现场进行工作。工作完毕，由维修单申请部门员工（最好是领班、主管）签字确认，无维修单要事后补填。并尽快将维修单送还值班室。重要事项要向值班人员和主管汇报。工程部安排的工作，一律由本专业主管或领班确认完成，维修人员和主管要对确认的工作共同负责。

（二）、如果员工在现场不能决定或发生困难要如实向申请部门解释，并迅速向主管汇报请示。不允许擅自决定不工作。

（三） 未经允许不能改变原有装修或设备系统。

（四） 较复杂或重点工作，主管要亲自交底，完成工作后，亲自检查。

三、文明生产：

（一）工作开始前，应用废床单进行遮挡或铺在地面上。

（二）工作完毕后，要将废零件材料和杂物带回工程部。不得随意丢在客房或公共区域等工作现场。如需请客房部清洁现场，一定要落实后，方能离开。

（三）工作完毕，要料尽场地清，征得客房服务员同意后方可离开。

（四）进入客房或重要部门，一定要有服务员或部门员工在场，如不能维修（客人在房间维修后气味严重等情况），要请服务员签字认可暂不修理。

第五节 “维修单”的完成登记

一、维修员工在“维修单”完成后，应迅速返回值班室、消单并进行完成登记。

二、“维修单”上应注明维修人及完成时间。

三、值班室每天早8：00要清点“维修申请表”完成情况,填写好“维修申请统计表”。

四、值班员，统计前一天工作情况，填写“维修单报表”。如果发现“维修单”数目完不成，要向经理

汇报。

第四章电气专业

一、配电室运行管理规定

1目的规范配电室运行管理规定，提高配电室管理水平。2范围适用于工程部所有强电值班人员。3职责工程部强电负责人负责配电室的运行及管理。工程部强电值班员负责配电室的值班工作。4具体要求严格遵守《工程部安全运行管理制度》。配电室全部高低压开关柜由强电技术人员负责管理和值班。停、送电由值班人员负责完成，值班人员每日8：30认真记录高压计量表，并统计出前一天用电量。配电室严禁无关人员入内，进出配电室严格遵守《配电室门卫制度》。配电室每小时巡查记录一次，巡视中要保持与带电设备的安全距离，严格遵守《配电室巡视制度》并认真填写《配电室运行值班日记》，当在发生严重威胁设备或人身安全的紧急情况下，应立即断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级，并将情况详细记录在《配电室值班记录本》上，有调试协议的用户应立即通知供电局调度员。配电室内卫生要求每周保洁打扫一次，在打扫过程中值班人员要作好监护工作，严格遵守《工程部机房管理制度》。供电回路操作开关的标志要显著，停电检修拉闸后要挂标示牌，非有关人员决不能动。严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。严格遵守《配电室安全防火制度》电气运行值班人员，应对室内安装的计量装置等供电局所属的电气设备进行巡视和检查。当上述电气设备发生异常时，应及时报告供电局有关部门。两路及以上电源（包括自备电源）供电的用电单位，必须保证电源间联锁装置的完整可靠；
没有装设连锁装置的则必须严格遵守共用电双方签定的倒闸操作协议，以防止反送电源造成事故。用电单位变配电室内的电气设备，应统一编号，并应按规程的要求，定期进行（或委托）电器设备的预防性试验和继电保护的年度效验，并与历次试验结果对比、分析。如果在配电室内进行设备维修工作时，首先严格遵守《工程部计划停电工作程序》。工作过程中必须严格执行《在电气设备上工作的技术措施和安全组织措施》并应遵守根据本单位实际情况制定的现场规程和制度。配电室的运行值班人员，必须熟悉本站电气设备的性能及运行方式，掌握操作技术，值班负责人员需有实践工作经验的人员担任，并经领导批准。配电室的运行值班人员，一般不得少于两人。对于设备简单的和不重要的配电室，可由单人值班。室内高压开关的操作机构，用墙或金属板与开关隔开或专有距离操作结构。单人值班时，不应进行高压设备清扫或检修工作，也不能进行装设接地线工作。配电室的钥匙至少应有三把，由负责人保管，按时移交。借用钥匙必须登记当日交回。值班人员应注意，电器设备停电后，随时有未经事先通知而突然来电的可能，在未断开电源开关和未做好安全措施之前，不应触及设备和进入设备遮拦内。配电室的每台电器设备均应建立档案，认真填写《电气设备记录卡》，设备卡片应包括设备型号、容量、额定电压、额定电流、厂名、厂号、出厂日期、安装日期及地点调度编号等。5相关支持文件《工程部安全运行管理制度》《配电室门卫制度》《配电室巡视制度》《工程部机房管理制度》《配电室防火制度》《工程部计划停电程序》《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》6相关表格《配电室运行值班日记》《配电室值班记录本》《电气设备档案卡》《电机设备档案卡》《设备维修、维保记录表》

二、配电室安全工作管理规定

1.目的规范配电室安全管理规定，确保配电室工作安全运行。2.范围适用于工程部所有强电值班人员3.职责3.1.工程部强电负责人负责配电室的安全工作。3.2.工程部强电值班员负责配电室的安全运行。4.具体要求4.1.严格遵守《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》。4.2.安全管理

4.2.1.电气工作人员必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，坚持“保人身、保电网、保设备”的原则，切实保证安全运行和安全用电。

4.2.2.用电单位应设置专职或兼职的安全管理机构，组织好本单位电气安全生产，各级领导应重视电气工作人员规程的学习和培训工作，并应按规定的内容定期进行检查和考试。

4.2.3.任何工作人员发现有违反本规程，并足以危及人身和设备时，应立即制止。对认真遵守规程，防止事故发生者应给予表扬和奖励。对违反本规定者应认真分析，加强教育，分情况严肃处理。对违反本规定造成严重事故的直接责任人，应按情节轻重，予以处分。

4.2.4.各用电单位如发生由本单位原因造成供电系统停电事故，以及本单位重要电气设备（如变压器、断路器等）事故和人身触电伤亡事故，应立即报告供电部门及有关单位。事后应填写正式事故报告报送供电部门用电管理单位。

4.2.5.发生事故后，应立即组织有关专业人员认真调查，分析事故必须实事求是，尊重科学，严肃认真。要做到“事故原因不清楚不放过，事故责任者和应受教育者没有受到教育不放过、没有采取防范措施不放过”的三不放过原则。

4.3.现场电气工作人员必须具备的条件

4.3.1.经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病历。

4.3.2.熟悉本规程，具备必要的电气知识，且按其工种、岗位，熟悉有关电气设备知识，并经考试取得合格证。

4.3.3.掌握紧急救护法。

4.4.电气作业基本安全措施

4.4.1.安全管理要求电气设备的电压分为高压、低压。

4.4.2.使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。

4.5.密闭地方的工作

4.5.1.当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地方。

4.5.2.可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。

4.5.3.若检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，则不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，应采用风机通风来清除有害气体。

4.5.4.工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。

4.5.5.工作照明应选用36v安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。

4.6.发生意外事故时的处理

4.6.1.应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。

4.6.2.对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。

4.6.3.当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机组停止工作。应尽快将伤员撤离工作区，放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。

4.6.4.抢救人员应注意自身的安全，不要盲目进行。

4.6.5.根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。

4.6.6.出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。

4.7.安全用电制度

4.7.1.严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；
各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。

4.7.2.强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：

4.7.2.1.根据工作内容和需要，填写工作票。4.7.2.2.除特殊情况外，原则上应有两人以上在一起工作。4.7.2.3.应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。5.相关支持文件《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》

三、配电室设备巡检制度

1.目的规范配电室设备巡检规定，确保配电室设备正常运行。2.范围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责配电室设备的运行及管理。3.2.工程部强电值班员负责配电室设备的巡视检查工作。4.具体要求4.1.巡视

4.1.1.严格遵守《工程部多级巡检控制程序》。

4.1.2.配电室正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况加强巡视检查，并认真填写《配电室运行值班日记》。

4.1.3.运行中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，在未装设接地线前，应视为带电设备，不可直接触摸停电的电气设备。

4.1.4.值班人员巡视高压设备时，不得进行其它工作，应与带电设备应保持安全距离。

4.1.5.10KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于4米；
室外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。

4.1.6.巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。

4.1.7.发现设备有问题应随时做好记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格严格遵守《配电室安全工作管理规定》。

4.2.检查

4.2.1.配电室检查设备的正常参数及处理办法严格遵守《配电室巡视检查标准》。

4.2.2.检查201、202主进柜开关是否正常，检查带电显示是否正常。

4.2.3.运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。

4.2.4.负荷急剧变化或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。

4.2.5.观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。

4.2.6.巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内。

4.2.7.检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象，严格遵守《配电室电容器组的投入和退出的规定》。

4.2.8.检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。

4.2.9.各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过载变色现象。

4.2.10.检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、接线端子是否有灰尘。

5.相关支持文件

《工程部多级巡检控制程序》

《配电室安全工作管理规定》

《配电室巡视检查标准》

《配电室电容器组的投入和退出的规定》

6.相关表格

《配电室运行值班日记》

四、配电室安全用具保管及使用规定

1.目的规范配电室安全用具的保管及使用的规定，确保配电室安全用具的正常使用。2.范围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责配电室安全用具的管理。3.2.工程部强电值班员负责遵守配电室安全用具的保管及使用规定。4.具体要求4.1.配电室安全用具应存放在干燥，通风处所。4.2.绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。4.3.绝缘手套应放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分别存放。4.4.绝缘靴应存入橱内，不准代替雨靴使用。4.5.试电笔应放在防潮的匣内，并放在干燥的地方。4.6.所有安全用具不准代替其它工具使用。4.7.使用安全用具时，应进行详细检查，检查是否经试验合格，试验期有效和符合安全用具的要求。4.8.高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。4.9.绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为基本安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全用具。4.10.绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。

五、计划停电操作规定

1.目的规范工程部计划停电工作规定，确保计划停电的可行性。2.范围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责计划停电的提出及安排工作。3.2.工程部强电值班员负责计划停电后的检修工作及送电后的巡视工作。4.具体要求

有异议

无异议

异常

相关表格 《停电申请单》

六、发电机房管理规定

1.目的规范发电机房管理规定，确保发电机的正常使用。2.范围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电工程师负责发电机房管理。3.2.工程部强电值班员负责发电机房检查工作。4.具体要求4.1.严格遵守《工程部机房管理制度》，进出发电机房严格遵守《配电室门卫制度》。4.2.发电机房钥匙由配电室值班人员管理。4.3.发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。4.4.机房内设备由专业技术人员负责管理和巡视，严格遵守《柴油发电机房巡视检查制度》。4.5.保持室内清洁卫生。4.6.严格遵守《柴油发电机安全操作规程》，不得随意更改设备运行方式及整定值。4.7.发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换到发电机电源上。4.8.发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7秒（s），当市电失电时，发电机应在7秒（s）之内正常发电送往电网。5.相关支持文件

《工程部机房管理制度》

《配电室门卫制度》

《柴油发电机房巡视检查制度》

《柴油发电机安全操作规程》

七、发电机安全操作规定

1.目的规范发电机安全操作规定，确保发电机组的正常使用。2.范围适用于工程部所有强电值班人员。

3.职责3.1.工程部强电工程师负责发电机的运行及管理。3.2.工程部强电值班员负责发电机的操作工作。4.具体要求4.1.自动状态

4.1.1.保持启动发电机的蓄电池组达到启动电压。

4.1.2.保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。

4.1.3.曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2公分的范围内。

4.1.4.燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。

4.1.5.发电机控制屏的“运行—停止—自动”开关放在“自动”位置。

4.1.6.机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。

4.1.7.散热器风机开关打在“自动”位置。

4.1.8.机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。

4.2.手动启动

4.2.1.室内气温低于20℃时，开启电加热，对机器进行预热。

4.2.2.检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。

4.2.3.检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，如油位水位低于规定值应补充至于正常位置。

4.2.4.检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。

4.2.5.检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。

4.2.6.检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯是否接通发亮。

4.2.7.检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。

4.2.8.启动进风和排风机。

4.2.9.按动发电机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除，机组回复正常状态即方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及各路仪表指示正常，启动成功。

4.3.手动操作并联供电

4.3.1.待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。

4.3.2.等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致时。

4.3.3.把待并车发电机的同步器手柄打在“和闸”位置。

4.3.4.观察同步指示器的指示灯及指针。

4.3.5.观察同步指示器的指示灯完全熄灭时或指针旋转到“0”位，即可打上并电和闸开关。

4.3.6.机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。

4.3.7.如果同步器和闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不准许并车，否则，将导致失败。

4.3.8.手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否和闸送电后再行操作。

4.4.运行安全管理

4.4.1.按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150Kpa，冷却水温度不得高于95℃。

4.4.2.注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。

4.4.3.勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常；

4.4.4.检查充电器是否正常充电。

4.4.5.倾听机器的各部分运转声响是否正常。

4.4.6.手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。

4.4.7.留意发电机或电器设备是否有焦糊等异味。

4.4.8.发现有不良情况，应即处理解决；
严重的应停机处理。

4.4.9.凡故障停机，需把故障消除，然后按动机组上的重复手挚，机组方可再进行运作。

4.4.10.对各运行参数，每小时抄录一次，并认真填写《柴油发电机运行记录表》。

4.5.停车

4.5.1.总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。

4.5.2.发电机空载运转十分钟后停车。

4.5.3.停止机房的风机、冷却水泵等。

5.相关表格《柴油发电机运行记录表》

八、强电系统设备维保检修要求及标准

1.目的规范强电系统设备维保检修要求及标准，确保大厦强电设备的正常使用寿命。2.范围适用于工程部所有强电值班人员。

3.职责3.1.工程部强电负责人负责强电设备维保检修安排和检查工作。3.2.工程部强电值班员负责强电设备维保检修工作。4.具体要求4.1.强电设备维保时间安排严格遵守《强电系统维保计划表》。4.2.强电设备维保工作中要严格遵守《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》。4.3.检修的目的：电器设备在运行过程中，由于受到机械磨损、负荷冲击、电磁振动、气体腐蚀等因素影响，总会发生一些零件的磨损、变形、紧固件的松动、绝缘介质的老化等变化。这些变化在初期是可以通过维护保养来发现的并达到改善的。4.4.实行设备计划保养、检修有如下好处:

4.4.1.可以预防设备过早地磨损和突然损坏，能保持设备良好的技术状态。

4.4.2.可以及时发现设备缺陷和隐患，采取技术措施，避免设备事故的发生，延长设备整体使用寿命。

4.4.3.可以有较充分的时间做好检修前的各种准备工作，有利于缩短检修时间及提高检修质量。

5.保养检修要求5.1.高压设备：对于高压设备的检修、测试，耐实验应由供电局来做或与设备厂家定维保协议，配电室设备的检修如下。

5.1.1.电力变压器：变压器的检修分为大修、小修、周期小修，对室内变压器至少每年小修一次，干式变压器如不经常过负荷可10年左右大修一次．清扫项目也属于小修范畴，本大厦为室内干式变压器。

5.1.1.1.处理日常巡视中所发现的缺陷。5.1.1.2.测量变压器一、二次绕组的绝缘电阻值，20度时最低值为300MΩ。良好值450MΩ，并记录。5.1.1.3.清扫变压器的外壳及瓷套管。5.1.1.4.检验引线，接头接触是否良好，有无过热现象。5.1.1.5.紧固各连接点螺丝及垫块螺丝，接地是否良好。5.1.1.6.变压器温度控制系统各连接点是否紧固良好。5.1.1.7.三项绕组温度巡检是否正常，历史最高温度并记录。

5.1.2.高压开关柜，真空断路器，二次回路及操作机构应每年检修一次：

5.1.2.1.检修断路器的行程及三项同期。5.1.2.2.真空度检查，灭弧室有无漏气。5.1.2.3.预防性实验，绝缘电阻，交流耐压（以上工作应由厂家完成）。5.1.2.4.清除绝缘撑板，绝缘杆，绝缘子上的尘土。5.1.2.5.检查紧固各部连接螺栓，检查传动机构，保持干净的润滑油。5.1.2.6.检查辅助开关是否良好。5.1.2.7.二次回路接线是否良好，遥测二次回路的绝缘电阻值，并记录不低与2MΩ。5.1.2.8.二次回路的熔断器是否完好，继电保护装置组试验．

5.1.3.CT，PT及避雷器：运行中的CT，PT应保持清洁，每一至两年进行一次预防性实验，避雷器应在每年雨季前进行一次实验。

5.1.3.1.绝缘电阻应不低于1000MΩ与初始值比不应有明显变化。5.1.3.2.泄露电流（可两年一次）。5.1.3.3.工频放电电压应为23—33KV。5.1.3.4.清扫及外观检查，紧固连接点螺丝。5.1.3.5.清扫紧固及外观检查。5.1.3.6.绝缘电阻与初始值及历次数据比较，不应有明显变化。5.1.3.7.交流耐压实验，实验电压30KV。5.1.3.8.控制回路绝缘电阻不低于2000Ω。

5.1.4.高压绝缘工具：对绝缘棒、验电笔、绝缘手套、靴、垫应定期进行，由供电部门进行实验。

5.1.4.1.绝缘手套绝缘靴应每半年实验一次8KV—15KV。5.1.4.2.绝缘棒、验电笔，绝缘棒每年一次交流耐压实验105KV，验电笔每半年一次交流耐压实验105KV。

5.1.5.配电室消防设备：对消防设备应每月不定期的进行一次小检，每季度进行一次大检，并应有保安消防主管人员参加。

5.1.5.1.小检内容：外观检查，压力检查，压力是否在规定内。5.1.5.2.大检内容：消防设备是否在有效期内，压力值是否在规定内5.2.低压设备

5.2.1.低压设备的检修应根据高压设备的检修同时进行，安排到位。具体内容如下：

5.2.1.1.定期检查各部位的完整性，接触是否良好，有无过热现象。5.2.1.2.各传动部件动作是否灵活，可靠有无锈蚀和松动。5.2.1.3.检查各机构磨擦部份的润滑情况，工作是否正常。5.2.1.4.紧固所有进出线螺丝，同时进行内部清扫。

5.2.2.防雷与接地系统：接地电阻率的测试应在每年干燥季节进行，每年的3月至4月进行。

5.2.2.1.低压避雷器运行中应定期清扫检修，避雷器清扫工作应随同线路清扫同进进行，每季至少一次。5.2.2.2.检查绝缘套管有无破裂，电极有无烧伤，导线接触是否良好。5.2.2.3.运行中内部有无响声，密封是否严密。5.2.2.4.配电室的接地检测应每年一次，大厦接地极的摇测、记录。5.2.2.5.配电室内的设备外表卫生每月底进行一次打扫，卫生应每班清扫。5.3.发电机

5.3.1.发电机各保护装置动作情况每月检查一次，并空载试车15分钟，每月两次。

5.3.2.每年检查、效验总开关及各接线处连接情况。

5.3.3.每次工作满200小时更换一次机油与过滤器。

5.3.4.每两周进行卫生清扫，室内卫生每班一次。

5.3.5.蓄电池组每周检查一次，电压外观接线情况，充电情况检查。

5.3.6.蓄电池组的更换应急时汇报，一般应两年左右更换一次或与厂家联系。

5.4.电动机：电动机应根据运行时间进行检修，如更换轴承必须认真填写《电机检修记录表》。具体时间：

5.4.1.电机运行900小时后（4个月 小修）：

5.4.1.1.检查表面是否清洁，通风是否良好。5.4.1.2.检查电机的温度，声音是否正常。5.4.1.3.测量电机运行电流并核对指示仪表。

5.4.2.电机运行1800小时后（8个月 中修）：

5.4.2.1.遥测电机相间、相对地绝缘。

5.4.3.电机运行6000小时后（2.5年 大修）：

5.4.3.1.根据电机状况，清洗或更换新轴承。5.4.3.2.根据绝缘老化程度对定子绕组喷浸绝缘漆。5.4.3.3.检查铁芯线箍是否松动。5.5.电气维保检查标准：5.6.维保工作完成经工程师检查无误后认真填写《定期维护作业书》，每月进行统计填写《设备维保记录表》。6.相关支持文件《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》7.相关表格《强电系统维保计划表》《设备维保记录表》《电机检修记录表》《定期维护作业书（干式变压器）》《定期维护作业书（高压柜）》《定期维护作业书（电容器组）》《定期维护作业书（直流屏）》《定期维护作业书（低压配电柜）》《定期维护作业书（强电井）》《定期维护作业书（电动机）》《定期维护作业书（启动控制箱）》《定期维护作业书（防火卷闸）》《定期维护作业书（租区配电箱）》《定期维护作业书（污水泵）》《定期维护作业书（防雷接地装置）》《定期维护作业书（设备控制柜）》

九、电梯运行及使用管理规定

1.目的规范电梯运行及使用管理规定，确保电梯的正常使用。2.范围适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责电梯管理。3.2.工程部强电专业电梯维修工负责电梯运行及使用工作。4.具体要求4.1.每天开梯后应进行一次电梯全段运行状况检查。4.2.电梯使用者应按有关规定乘坐，正确使用和爱护设备。4.3.大件及笨重物品的运输应使用货梯，严格按电梯的载重体积和载重质量规定执行，并设专人管理，严禁进入客梯。4.4.本公司普通员工不得乘坐客用电梯。4.5.如发现违章乘坐电梯现象，相关部门根据规定予以严肃处理。

十、电梯保养管理规定

1.目的规范电梯保养管理规定，确保电梯的使用寿命。2.范围适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责电梯保养管理。3.2.工程部强电专业电梯维修工负责遵守电梯保养管理制度。4.具体要求4.1.对电梯保养管理制度，应由电梯维修人员与电梯公司配合检查及完成情况，严格遵守《电梯例行保养周期表》。4.2.检修及保养内容要求如实填写《电梯保养记录表》，并要求电梯维修人员跟踪并协助维保商进行工作。4.3.对维保厂商的保养工作进行检查，不合格要求之处必须指出并要求整改。4.4.如遇夜间进行维保工作，电梯维修人员必须在次日进行检查核对。4.5.如需要更换备件时，应及时通知工程部经理。5.支持表格《电梯例行保养周期表》《电梯保养记录表》

十一、旋转门

（一）、操作规程：按操做说明书控制面板

（二）、巡视制度：

1、每天检查转门转动是否正常，如有异常，立即处理；

2、如有急停或其它事情发生，导致转门不转，应立即处理，使之

转动，及做好突发事故时门内人员的疏散工作；

3、每天检查转门门翼间是否有障碍物，如有应清除干净。

（三）维护与保养

定期检查门保险，如有烧坏的，立即更换。

十二、平滑门

（一）巡视制度：

1、每天检查平滑门滑动是否正常，如有异常，立即处理；

2、如有停止或其它事情发生，导致平滑门不动，应立即处理，使之滑动，及做好突发事故时门内人员的疏散工作；

3、每天检查平滑门门间是否有障碍物，如有应清除干净。

十三、擦窗机

（一）、擦窗机采用吊臂俯仰、有轨、吊篮载人式擦窗机，规格型号：（现场察看）

型 号：
额定载重：
升降速度：
m/min走行速度：
m/mi俯仰速度：（二）、为了能安全作业和操作，在每次使用擦窗机之前都要对机械、电器各装置进行全面检查，确认无任何异常现象后方可开始工作。

（三）、操作规程：

1、接电源；

2、在台车侧操作控制擦窗机；

3、在吊篮内操作控制擦窗机。

（四）巡查制度：

1、检查擦窗机的电器控制箱是否关闭；

2、定期检查擦窗机内对讲机电源是否有电，如无，立即更换；

3、定期检查制动装置。

十四、立体停车设备

定期维修、保养更换零部件，确保设备正常运转。

一级保养内容（在每天设备使用前进行）：

1.清扫设备表面的灰尘；

2.检查所有安全保护装置是否可靠；

3.检查电机的声音、温度是否正常；

4.检查制动器制动是否准确、可靠；

5.检查所有限位开关的动作是否准确、可靠；

6.检查电器保护开关工作是否正常、可靠；

7.检查操作箱上所有指示装置是否完好；

8.检查报警装置是否工作正常；

二级保养内容（除安排一级保养内容之外，每月中进行一次）：

1.清扫电器保护开关上的灰尘；

2.检查所有限位开关固定螺栓是否松动；

3.检查平移车台及升降车台传动链条的松紧程序；

4.检查减速机的油位高度，若为终身维护减速机则按减速机说明书进行；

三级保养内容（除安排一、二级保养内容外，每月底进行一次）：

1.设备运转第一个月后，必须更换减速机油，同时将减速机内部的油污冲洗干净，减速机使用40#机械油或90#工业齿轮油，若为终身免维护减速机则按减速机说明书进行：

2.检查一层横移车板车轮、上层横移框架车轮、升降车板传动动轴支撑、链轮组各轴承是否完好，并为需要加油的轴承进行加油；

3.对设备整个的机械系统和电气系统进行全面检查；

十五、防雷接地系统

每年雨季前检查接地网、线。

每年雨季前摇测接地阻值。

确保防雷系统功能。

取得合格证书并存档。

第五章 弱电组

一、弱电专业制度和工作要求

1.目的明确指定弱电专业人员在日常工作中的专业制度和工作要求，并严格按照工作标准操作。2.范围适用于所有弱电专业人员。3.职责3.1.工程部经理每月定期巡视检查弱电专业的各项工作进度及完成情况。3.2.弱电专业工程师每天跟进本专业的当日的工作并进行检查验收。3.3.弱电专业员工严格按照此制度执行，认真完成每项工作。4.程序要点4.1.此制度应遵照工程部《工程部管理制度》。4.2.定期对所有弱电设备进行检查，确保设备正常使用率达98%以上。4.3.经常检查煤气报警装置工作状况。4.4.当接到报修单后，在十分钟内到现场。4.5.在客房要文明施工，做到：

4.5.1.到客房工作时要有礼貌，仔细认真进行工作，尽力解决问题，使客人满意。

4.5.2.使用白布单，在可能有污染处做好施工保护，确保施工场地干净。如因其他原因造成污染也应及时通知客房部，以便安排客房部做二次清洁。

4.5.3.语言文明。对客人要做到轻言轻语。

4.6.当遇较大或较严重的问题时应及时向上级汇报，并通知经理。4.7.完成工作后填写相关记录，并保证施工质量。记录应详细体现在弱电工作日志上。4.8.严格按照制定的各项规章制度检查设备，包括检查项目，巡检时间，相关维护等。4.9.在处理故障设备时，应及时向上级汇报情况，并快速排除故障，降低最小损失。4.10.如遇特殊问题时，先确认实际情况，马上通报专业工程师，如问题严重则上报经理。4.11.对机房重地做到无杂物、灰尘，干净整洁。4.12.在设备运行中，记录应详细工整。如遇与本专业无关问题及时向相关专业通报。4.13.弱电人员按时到岗，认真仔细工作，遇问题时及时上报，严格按工作流程处理问题。

二、弱电专业设备管理制度

1.目的要求弱电人员在日常工作中仔细维护保养好本专业的所有仪器设备，对所有设备的安装、养护、维修作好记录，并保证设备正常运行。2.范围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电人员对每台设备的安装、调试、维修做好详细记录，确保设备正常运行。3.2.弱电工程师在每次维修、维保后对设备运行情况跟进，保障设备运行正常。4.弱电专业设备管理制度4.1.保障安装后所运行的所有设备运行正常，完好工作效率为99%以上。4.2.定期为设备内部进行除尘，用高压空气吹除电路板上的灰尘。4.3.按各系统定期维保作业书中的要求对所有设备进行维修保养。4.4.定期安排打扫机房卫生，保证设备所在机房工作环境良好。4.5.每月对系统所控设备进行检查时，同时检查监控设备的工作状况。4.6.每新添加设备时，及时填写《弱电专业设备档案》，保证设备有序运行。4.7.设备出现故障后，应及时抢修，同时通知工程师，组织维修，保证设备马上恢复正常。4.8.当维修后，认真做好记录，并填写好《弱电专业设备档案》。5.相关表格 《弱电专业设备档案》

三、弱电专业检修、维护保养制度

1.目的定期维护保养设备，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命。2.范围弱电专业所有员工3.职责3.1.工程部经理对每月的维保记录进行审阅3.2.弱电主管对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。3.3.弱电工作人员每月必须按照维保计划表对设备进行全面维护保养。4.弱电专业检修、维护保养制度具体内容4.1.弱电专业人员对设备检查应按照维保计划表和各系统检查流程要求进行巡回检查，并做好检查记录。4.2.在巡回检查中如发现事故隐患应及时向上级汇报。4.3.弱电专业工程师制定弱电系统专业检修计划表。4.4.认真填写 《定期维护作业书》，并严格按照作业书中规定仔细检查设备的运行情况。4.5.当班的员工执行定期维护作业书中的任务，执行后填写定期维护作业书。4.6.弱电工程师审阅后应签字、审批。4.7.在进行维保工作中做到认真仔细，严格按定期作业维护书的各项维保操作。5.相关表格《消防设备/设施年度检查表》《火灾自动报警系统定期维护作业书》《气体灭火系统定期维护作业书》《背景广播系统定期维护作业书》《防火卷闸定期维护作业书》》《安防巡更系统定期维护作业书》《安防监控系统定期维护作业书》《安防报警系统定期维护作业书》《安防车库管理系统定期维护作业书》《楼控系统网络控制单元ＮＣＵ检查及车库进、出口测试》《楼控系统定期维护作业书》《卫星有线电视系统定期维护作业书》《综合布线系统维护作业书》

四、弱电专业安防报警、监控、巡更系统检查步骤及特殊情况的处理

1.目的弱电专业人员检查安防报警、监控的检查步骤及特殊情况的处理。2.范围弱电专业所有员工3.职责3.1.工程部经理对月检查记录进行月底审阅。3.2.弱电主管对月检查记录月底进行审批，了解检查结果。3.3.弱电工作人员必须按照本专业的安防报警系统月检查记录表进行检查，记录详细，有问题及时处理。4.工程部弱电专业安防报警系统检查流程步骤4.1.检查工作站主机工作状态。4.2.检查主机硬盘为工作站硬盘做碎片整理磁盘扫描。4.3.检查光驱、软驱读盘性能，如发现异常报工程师，经工程师同意联系厂家。4.4.点击“警报历史”，检查本月内有无异常报警，并做好记录，如果发现有硬件设备工作不稳定及时上报工程师。4.5.核对各楼层布防，布线，撤防是否全面。报警后确认每一个点处于正常工作状态。4.6.检查每一个点的名称及描述是否于实际相符，地址与实际点位是否一致，现场状态与主机反应是否同步。4.7.对应安防监控系统的联动报警点位应在监控系统中及时准确地切换到报警区域。4.8.每月检查出的问题详细记录，并填写弱电专业安防报警系统月检查记录表。5.工程部弱电专业安防监控系统检查规程具体内容5.1.检查监控器、距阵的工作状况，指示灯显示应正常。5.2.画面分割器应切换正常，录象机工作应正常。5.3.监视器工作有无异常，画面应清晰、内部无噪音、无抖动扭曲现象。5.4.检查摄象机电源工作电压应在额定范围内5.5.手操盘应操作灵敏，切换摄象机画面应准确迅速。5.6.检查监控工作站主机工作情况。5.7.检查主机硬盘容量，并定期整理磁盘碎片，详细记录见安防监控设备月检查记录表。5.8.检查主机光驱、软驱应可以正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保厂家维修维护。5.9.在监控系统中，控制面板上各种按扭应操纵灵活。5.10.查看报警记录有无异常，并做好记录。5.11.安放报警系统联动报警后，监控系统应及时准确的切换。5.12.每月将检查结果填写到弱电专业安防监控系统月检查记录表。6.工程部弱电专业安防巡更系统检查规程具体内容6.1.检查工作站主机，工作状态应正常，有问题及时上报工程师。6.2.检查主机硬盘容量，对硬盘定期进行磁盘清理。6.3.检查主机光驱、软驱应可以正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保厂家维修维护。6.4.键盘鼠标应灵活自如。6.5.检查通讯器应在正常工作状态。6.6.以管理员身份进入巡更系统，检查各操作记录及时处理报警信息。6.7.查看巡更记录是否有异常，并做相应记录，详细信息见安防系统运行记录表。6.8.核对现场点位，显示屏所显示位置应与现场保安所在楼层区域对应。中文描述应正确。6.9.到现场查看巡更系统接口板指示灯应正常，并紧固其接线端子。6.10.每月将以上检查项目应详细记录于弱电专业安防巡更系统月检查记录表。7.相关表格《弱电专业安防报警系统月检查记录表》

五、楼宇自控执机规程

1.目的要求弱电人员规范日常的检查操作，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命，并明确指出出现报警信息后的处理办法。2.范围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对每周的运行记录进行审阅，对所有的改动项目进行检查。3.2.弱电工作人员每日必须按照设备检查流程对设备进行全面仔细检查。4.楼宇自控执机规程具体内容4.1.弱电人员准时到岗。4.2.严格按照《楼宇自控设备检查流程》进行检查，检查记录要详细记录在楼控日检查表上。4.3.熟悉楼宇集成自控系统的工作原理、线路连接，出现故障及时排除。4.4.不得私自调整设备的设定值、控制参数及运行方式。4.5.密切配合空调、强电等专业的设备检修工作。4.6.工作时间不得无故离岗、串岗，如必需离开须有人接管。4.7.保管好工具、电子钥匙并作交接。4.8.每日应打扫值楼控主机卫生，保持清洁。4.9.做好设备的日常保养，按时查看各系统运行情况，发现设备故障应及时排除。4.10.系统报警信息的处理方法：

4.10.1.系统出现状态报警，须核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录。

4.10.2.系统出现故障报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。

4.10.3.系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。

4.10.4.系统出现硬件报警应及时上报领导，通知相关专业采取措施保障设备正常运行。

4.11.改系统参数设置或改变设备运行状态，须有工程师签字的书面通知。4.12.工作中做好所有运行记录，填写楼控系统日检查记录表。所有记录应详细，字迹要工整。5.相关表格 《弱电楼控系统日检查表》

六、消防系统设备检查规程

1.目的弱电人员每次对消防系统进行检查具体项目及检测标准。2.范围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对的测试记录进行审阅，对所有测试的项目进行检查。3.2.弱电工作人员必须按照消防系统设备检查流程对设备进行全面仔细检查。4.消防系统设备检查规程具体内容4.1.检查消防设备指示灯状态

4.1.1.设备起动控制台，台面不应有报警信息。

4.1.1.1.排烟机、补风机、正压送风机、各报警提示指示灯应正常。4.1.1.2.消防泵、喷雾泵、喷淋泵，各泵停止回答灯应正常。4.1.1.3.工作指示灯应正常，启动方式中 “手动”指示应正常。

4.1.2.消防紧急广播控制台

4.1.2.1.录放盘应处于关断状态，紧急时打开。4.1.2.2.功放盘应处于关断状态，紧急时打开。

4.1.3.多线消防电话主机应正常。

4.1.4.主报警系统供电系统

4.1.4.1.主24V”灯应正常。4.1.4.2.主电工作”灯和“充电指示”灯应正常。4.1.4.3.电源直流输出电压指示应在37V处正常。

4.1.5.报警探测器指示正常

4.2.检查火灾报警、平面图自动显示系统是否正常，监视设备报警后，应能准确显示具体方位。4.3.检查智能火灾报警控制器各项内容，配合其指示灯。

4.3.1.核对时间，以114查号台为准。

4.3.2.查大厦各层探头故障信息，联动模块故障信息，有报警应询问保安当值人员现场是否有施工，并到现场维修。

4.3.2.1.具体检查步骤：略

4.3.3.火警信息显示报警，询问后若是误报，应马上进行主机复位。如果遇消不掉火警，则到现场维修故障设备。

4.3.4.联动信息显示报火警后联动设备应正常启动。

4.3.4.1.启动联动设备操作步骤：
点击消防主机控制台面的“联动”按扭，这时，如果有火警的情况下，系统内部预先设置好需要启动的联动设备自动显示在主界面上。当确认火警后，需要启动联动设备时，点击对应的数字按键，输入开启密码“****”，设备将启动。

4.3.5.打印机应正常打印。

4.4.检查各设备接线端子。端子应牢固无松脱，标号应清晰准确。4.5.每周检查气瓶压力数值，并将数值记录。4.6.气灭区

4.6.1.检查气灭区气瓶支架是否牢固。

4.6.2.钢瓶，选择阀，单向阀管道外观应无损伤。

4.6.3.标牌是否脱落

4.6.4.报警按扭应无损伤。

4.6.5.机房内卫生应清洁。

4.6.6.钢瓶内压力不应小于设计使用压力的90%，灭火剂的重量损失不得超过5%，否则应立即从新充装灭火剂。

4.7.消防系统设备月检查表项目及标准

4.7.1.主要以检查设备正常运行情况为主。

4.7.2.进入“系统故障信息查询”选项，屏幕上显示出“故障模块查询”和“故障探头查询”两个选项。

4.7.3.点击“故障模块查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障模块报警提示。确保所有模块无故障报警。如果出现报警，必须保障第一时间恢复，保证设备正常运行。

4.7.4.点击“故障探头查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障探头报警提示。确保所有探头无故障报警。如果出现报警，必须保障第一时间恢复，保证设备正常运行。

5.具体检查项目参照《弱电消防系统设备月检查表》。

七、卫星电视接收系统检查工作规程

1.目的弱电人员对卫星电视系统进行检查的具体项目及检测标准。2.范围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对检查记录进行审阅，对所有检查的项目进行监督指导。3.2.弱电工作人员必须按照工程部卫星电视接收系统检查工作流程对设备进行全面仔细检查。4.工程部卫星电视接收系统检查工作规程具体内容4.1.检查卫星机房内所有设备工作情况，观察各个指示灯显示正常状态。4.2.检查各接线端子的紧固情况，有无虚接现象或松动现象。4.3.观察接收装置及高频头有无松动，天线部分是否偏移，接地应良好。4.4.观察有线电视节目的清晰程度，图象画面应清晰，卫星接收机工作正常。4.5.若出现问题，如画面极差，无图象，不能及时排除的问题要及时上报主管。4.6.在检查过程中，认真填写相关记录，并维保计划规程定期维保。4.7.每月第三周进行系统点位检查，检查内容见《TV信号增益测试表》。4.8.如测试中发现异常，应及时检查输出电平，判断设备是否良好，如设备故障，应及时通知主管，安排维修。4.9.卫星机房应干净整洁，温度应保持在22℃左右。4.10.检查干线放大器工作情况，每月测试各楼层信号增益，记录《TV信号增益测试表》5.相关表格 《TV信号增益测试表》

八、程控机综合布线系统工作规程

1.目的弱电人员对综合布线系统的日常维护和检修的标准和规范。2.范围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对所有综合布线工作进行监督指导。3.2.弱电工作人员按照综合布线系统工作流程进行施工和维护。4.综合布线系统工作规程4.1.定期检查电话电话机房内的跳线紧固情况，如有松动或脱落，应及时更换或紧固。4.2.整理表面凌乱的电话跳线,去除过期的废线。4.3.整理用户使用过后留下的相关废物。4.4.检查程控交换机的工作情况。4.5.定期安排打扫内部卫生，保证设备机房管理规定。4.6.同时，检查桥架，是否覆盖良好。4.7.检查布线情况，有无凌乱的线头，有无施工留下的废物，定期安排人员清理。4.8.定期巡视检查机房，保证室内卫生，做到干净整洁并认真填写综合布线系统机房定期巡视表。4.9.新开通或变更、拆除的所有电话记录应详细，见综合布线记录表。4.10.每月整理综合布线记录表，从新整理用户资料。4.11.将统计出的电话清单每月上报管理公司。5.相关表格 《综合布线运行记录表》

第六章 暖通空调组

一、暖通机房安全管理规定

1.目的

保证空调给排水设备设施及系统安全运行，防止发生火灾事故。

2.范围

本制度适用于本公司管理范围内所有空调给排水系统、机房。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.操作规程

锅炉房、天燃气表房、调压站、空调机房为重要防火岗位，为了保证系统正常运行，保护公司财产及人身安全，所有员工必须遵守下列规定：

4.1.要求每位管理锅炉房的员工必须掌握消防器材的使用，懂得安全消防知识。4.2.锅炉房、天燃气表房、天燃气小间严禁吸烟，严禁动用明火，非本岗位人员未经许可，不准进入。4.3.进入锅炉房进行维修需动用明火时，须采取消防措施，定出维修方案，报请公司保安部、物业部批准，并持保安部出具的动火证明，现场作业应有专业人员从旁监护。4.4.值班巡视人员应按时检查锅炉房、天燃气表房、调压站，并对天燃气管线、天燃气阀门、天燃气计量表等易燃部位做详细检查，防止渗漏，发现问题要及时采取措施并做详细巡视维修记录。4.5.巡视锅炉房时要检查消防设施是否齐备完好，灭火器压力是否达到使用要求。对不合格的消防设备要立即更换，通知专业工程师及保安部，并做记录（更换日期）。4.6.机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。4.7.当动用钻床、手电钻等设备时，除要做好防触电等措施外，还应严禁周围放有易燃、易挥发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等，还应远离电器，如无法远离时，要采取遮挡、覆盖等措施。4.8.不准将易燃、易挥发，易爆等危险物品随意带入机房，或将废油、废稀料到入地沟内。4.9.严禁将油料、稀料、清洁剂等危险物品遗放在设备上。4.10.机房环境潮湿时，应严格注意照明电器设备的安全用电防止漏电及短路现象发生。4.11.当火警发生时要及时采取紧急措施，防止事故的进一步扩大和蔓延（在保证人身安全的前提下），禁止莽动和盲动。及时通知上级和中控室，并及时关闭所有空调设备，切断冷水主机及水泵电源。保护好现场做好详细事故记录。4.12.每人必须掌握机房内消防器材的使用方法。

二、暖通机房巡检制度

1.目的

保证暖通机房内设备、设施和系统正常运行，及时了解运行状况，消除不安全隐患。

2.范围

本制度适用于本公司管理范围内所有设备机房，所有空调给排水专业人员必须遵守本制度及细则。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.制度 4.1.按照交接班中内容对锅炉、冷水机及其附属设备、安全装置进行检查。认真详实记录各有关数据。4.2.认真查看天燃气压力表，压力范围是否在正常范围内，调压箱内各阀门应处于相应开启/关闭状态，任何人员未经允许不得擅自进行操作。调压箱内应无任何泄漏现象。4.3.如天燃气压力与要求不符，要及时与天燃气公司或调压器厂家取得联系，进行调整。4.4.如有解决不了的问题要马上通知天燃气公司，将相关阀门关闭，通知工程部领导。4.5.每周巡视一次燃气管道，发现有腐蚀部分要做防腐处理。4.6.对热交换罐、所有阀门、压力表、温度表、调节装置、观察孔进行检查，发现问题及时解决。4.7.检查温度、压力、配电柜、操作柜、多功能显示装置是否准确、正常。有无超前或滞后现象并采取措施。4.8.随时注意观察电器设备运转情况及电源电压等，应维持在220V+5% 380V+5%范围。4.9.不得私自提高或降低锅炉运行标准，设定参数，严禁违章操作，确保锅炉正常运行。4.10.巡检过程中，发现设备损坏或失灵，应及时修理或更换，30分钟处理不了的，应及时向领班汇报，并做详细记录。4.11.常用工具应摆放整齐，完备无缺，以便在维修时拿取方便。4.12.各巡视人员每次进入机房时必须在机房巡视记录上写清时间、姓名、出门时必须锁好机房门并关灯。4.13.各巡视人员应熟知各机房位置及各设备的性能和操作方法，严格按操作规程进行操作。4.14.各巡视人员有责任保持机房内卫生，如有垃圾应及时清理。4.15.各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知主管工程师。4.16.如本专业设备出现故障，应立即排除故障如果30分钟未完应通知领班派维修班人员修理。同时做好维修记录。4.17.空调机房巡视主要内容：皮带、风机轴承、电机底座是否完好、过滤网、冷凝水池是否畅通等。机房内照明是否完好，否则通知有关部门修理。机房内相关电器设备是否完好。供回水温度、水压是否正常，新风加湿器是否正常。排风设备运行是否正常，有无异常噪音，检查排风机有无反转现象及风机皮带是否完好有无断裂现象。4.18.消防泵、喷淋泵、喷雾泵、生活水泵、污水泵的选择开关应置于自动位置，操作标志应简单明确。4.19.每二小时巡视检查一次，并认真详实的做好记录。4.20.消防泵，喷淋、喷雾泵每15天试泵一次以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。4.21.操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、阀门等）时，必须带好安全帽，系好安全带，扶梯要有防滑措施，要有人扶持保护。4.22.以上制度必须严格执行，领班每周检查2~3次主管工程师每周检查一次。检查结果纳入考核。4.23.工作中如出现矛盾，问题，不推诿，不扯皮，应以工作为第一，顾全大局，并向上一级主管汇报。5.相关文件《工程部各专业巡检制度》

《工程部暖通机房安全管理制度》

《燃气热水锅炉运行标准》6.相关表格

《暖通机房巡视签到表》

三、锅炉房设备操作规程

1.目的

保证锅炉正常运行，正确规范操作锅炉。

2.范围

本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.操作规程 ：
（根据现场设备情况确定）5.相关文件

《锅炉房安全防火责任制度》

四、冷冻机组操作规范

1.目的

保证冷冻机组正常运行，正确规范操作冷冻机组。

2.范围

本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.制度 4.1.每天开机前要了解上一班冷水机组运行情况及故障停机的原因。4.2.检查冷冻水和冷却水系统是否缺水，压力是否正常，检查电源是否正常。4.3.检查冷冻机组油温加热器是否工作正常，油温应在43℃以上，油位(两个视

镜中有一个能看到油)、油压是否正常。

4.4.检查机组所对应的冷冻水及冷却水阀门是否处在开启状态。4.5.开启与机组相对应的冷却水泵，再开启与机组相对应的冷冻水泵。4.6.检查冷却水、冷冻水温度是否正常。4.7.开启与机组相对应的冷却塔风扇，冷却水温度不得低于15℃(若低于15℃不能开机)。4.8.开启冷水机组，并注意观察机组运行情况是否正常。

机组运行电流设定值不得大于100﹪。

电流指针的摆动，机器有无异常。

运行中，根据负荷情况调整冷水机组的运行台数及出水温度，便于机组达到最佳运行状态，严格控制能耗。

4.9.按时记录机组数据. 确保机组各项温度、压力等运行参数在厂商规定的范围内。4.10.按时测试冷却水及冷冻水水质情况，及时进行投药工作。4.11.按时停冷水机组，停冷却水泵和冷却塔风扇，冷冻泵运转一段时间后再停

泵。

4.12.冷冻机组运行时，没有投入运行机组的水阀门不得开启。4.13.各值班运行人员加强学习掌握冷冻机运行时参数，接近临界值时的处理方

法。

5.相关文件

《空调系统运行控制标准》

《中央空调系统应急处理方案》

《开利19XL（R）冷水机组运行维修操作手册》

6.相关表格

《冷水机组运行表》

五、水泵操作规程

1.目的

保证变频补水泵正常运行，正确规范操作变频补水泵。

2.范围

本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.变频泵制度 4.1.补水泵正常情况下控制开关应置于自动挡，经常检查水泵旁压力表。4.2.正常情况下变频补水泵不得置于手动状态，如置于手动状态，在开泵前一定要检查水泵的压力表。4.3.开泵前准备

4.3.1.检查水泵及系统零部件是否齐全完好。如：所有紧固件是否紧固；
连轴器间隙是否合适；
水泵注油孔是否已按规定注油；
仪表、阀门是否完好等。

4.3.2.进行手动盘车是否正常，应不卡不重，否则应查明原因进行处理。

4.3.3.在检查机械部分时，不得将水泵电路开关合闸使电机处于带电状态，且在配电柜上挂有“有人操作，不许合闸”标牌。

4.3.4.检查系统压力是否正常，如不正常，应查明系统原因进行处理。

4.3.5.检查系统是否有跑、冒、滴、漏现象存在，如有必要及时处理。但水泵轴的正常滴漏不含在内。

4.4.在开变频补水泵后5分钟内要随时观察压力表，并做好记录.4.5.排水泵（潜水泵）●控制箱上转换开关拨到“手动”位置。●按启动钮，开启水泵排水。经检查无问题后按停止钮，水泵停止排水。●将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。●将控制箱上开关拨至0位即可关闭水泵。●按停泵按钮后，严禁马上再按启泵按钮，否则会造成设备管路损坏等重大事故。因此，特别规定，停泵一分钟后才允许按启动按钮，待无异常情况后方允许离开开关柜。5.相关文件《空调系统运行控制标准》

六、水质化验操作规程

1.目的

保证空调和锅炉正常运行，延长使用寿命。

2.范围

本制度适用于暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.水质化验员按照本制度执行。4.制度4.1.为延长锅炉，空调系统使用寿命，达到安全运行的目的，必须进行水处理。大厦锅炉，空调系统水处理采用阳离子树脂交换的方法进行。4.2.水质化验员必须保证每班化验一次，主要对锅炉的补给水，空调系统的给水硬度，含氧量，PH值进行化验。化验后将数据填写于（水质化验记录表）表中，并由化验员签字。4.3.化验时应做到细致准确，务必精益求精。必须保证锅炉，空调系统给水硬度小于0.25毫克当量/升，含氧量小于0.1毫克，PH值在7.5—9.0之间。4.4.做到化验器皿清洁卫生，各种药品码放整齐，文明操作。4.5.化验过程：打开取样器阀门放水一分钟，冲洗取样瓶三次，取水样100毫升加入氨缓冲液3—5毫升，再滴2~3滴酸性铬黑T指示剂，用0.005N的EDTA标准液滴定至溶液由酒红色变为蓝色为止，记下EDTA标准溶液消耗量后计算硬度。5.相关文件

《水质控制标准》

6.相关表格

《水质化验记录表》

七、洗衣房设备的巡查与维护制度：（需根据现场设备情况作部分更改）

[一]洗衣机

（一）、简介：

（二）、规格型号：

（三）、机器安装完毕后，需做以下几点检查，以消除运输、储存、安装过程中机器受到某些损伤或失灵的部件。检查各管道和密封接头有否损伤；
各电器原件、接插件有否松动；
机械部分各连接螺栓有否松动；
支承阻尼是否松脱。

（四）、巡查制度：

1、每天巡视洗衣机的蒸汽、进水管道有否泄漏，如发现异常做好记录，查明原因，有重要情况及时报告主管或经理，妥善处理。

2、巡视洗衣机的振动是否处于良好状态，有无异常响声，如有及时报告和处理。

（五）、操作规程：

1、开机前的准备工作。

A、打开总电源开关（机外）

B、打开压缩空气开关（机外），使压力务必保持在规定范围内。

C、打开进水开关（机外）

D、打开蒸汽开关（机外），蒸汽压力保持在规定范围内。

E、准备好洗涤物和适量洗衣粉（无泡型）

F、打开机器总电源（电器箱内黑色空气开关）

G、按“开门”键打开机器前门，装入洗涤物，再按“开门”键，关闭前门。

2、开机（严格按照屏幕提示操作）

（1）手动；

手动操作流程：洗涤、注水；
中脱；
洗涤、注水；
高脱；
高脱；

开门。

（2）自动。

（六）、机器的维护和保养：

为了便于机器能保持最佳性能及最好的经济效益，在日常使用时要经常对机器作一些必要的维护和保养，请按以下几点进行。

1、对主轴承座两侧轴承，应定期用油杯压注润滑脂，一般每运行30~50小时一次。

2、经常检查主轴承座下部放水口是否通顺，以保证轴承无积水，延长轴承寿命。

3、对气源处理三联过滤器应定期放水，油雾器油杯应即时补油，用油，规格为10#或20#机械油。

4、因本机在脱水时，振动频率较高，很容易引起螺丝、接插件松动，因此应经常检查主轴承座、门铰链

座、电机座螺栓、螺钉、螺母是否松动，以确保安全。

5、皮带如有松弛现象，应及时张紧三角胶带。

6、因变频器要求安装在干燥通风场合，困此，本机安装时要求通风设施良好。

7、若长期闲置不用，请先加注润滑脂一次，再洗涤10分钟左右，让轴承被润滑脂充分浸润。

[二]干洗机：

（一）规格型号：

（二）操作规程：

1、过滤准备：这一操作需要在液箱充液之后马上进行；

2、基本洗涤循环：烘干时，可根据不同的衣料来设置相应的烘干温度。

3、洗涤技术：对于那些较脏的衣物，需增加预洗过程；

4、过滤器的清洗：当过滤器压力升高，需要清洗过滤器。

（三）、巡视制度：

1、巡视制冷压缩机和空气压缩机能否正常工作；

2、检查皮带张紧情况；

3、定期检查密封圈；

4、检查电机转向。：

（四）、维护和保养：（需根据现场设备情况及设备使用说明作部分更改）

1、每4次循环后（每天维护），清理毛绒捕集器和清洗钮扣捕集器；

2、每50次循环后（每周维护），检查空气压缩机及气动系统；
检查制冷机组制冷剂的消耗情况；
检查制冷机组的控制系统；
放掉气动三联件的积水；

3、每200次循环（每月维护），清洗液水分离器；

往气动三联的油杯内加油；

4、每500次循环（每季维护），清理热交换器上的毛绒；
清理内缸背面的毛绒；
清理风道内的毛绒；

5、每50次蒸馏（每季维护），拆卸蒸汽安全阀交有关部门鉴定；

6、每2000次循环（每年维护），拆卸各类计量仪器、仪表交有关部门鉴定；
往空气压缩机内加油。

[三]干衣机：（根据广电大厦现场设备情况确定）

（一）、简介：

（二）、规格型号：

（三）、操作规程：（常规）

1、初上电，显示实际温度，时间显示为00，电源指示灯亮；

2、按设置键，设置温度和时间；

3、在关门与无缺相情况下，按启动键，进入运行状态；

（四）、巡视制度：

1、每天巡视干衣机的蒸汽、进水管道有否泄漏，如发现异常做好记录，查明原因，有重要情况及时报告主管或经理，妥善处理。

2、巡视干衣机的振动是否处于良好状态，有无异常响声，如有及时报告和处理。

（五）、维护与保养：

1、经常检查链条和三角胶带的松紧度及磨损情况，定期对链条加润滑油；

2、定期向滚动轴承加润滑脂；

3、传动带打滑，需涨紧带轮；

4、链条松动或发出响声，调整链条松紧度，只需拧松支承架两侧的螺栓后调整支承架的高度，使之链条松紧适中，然后在拧紧两侧螺栓即可。

[四]熨平机：

（一）、巡视制度：

1、查看传输带的接口是否松动，如有立即停机处理；

2、检查润滑油的油位高度，如缺油立即补充油液；

3、定期为机器运转部分的链轮加润滑脂。

[五]压熨机：

（一）、巡检制度：

1、设备润滑点加油；

2、检查蒸汽加油情况；

3、清洗疏水口；

4、检查传动部分是否灵活；

5、定期清洗油杯并换油。

[六]空气压缩机

（一）、巡视制度：

1、每天检查润滑油油位，发现油位低应及时停机加油；

2、皮带松紧是否适合，检查皮带轮，查看转动是否正常；

3、查看空气压缩机4个滚轮与地面接触是否良好；

（二）、操作规程：

1、打开排气球阀；

2、检查空气压缩机皮带轮转动方向是否与防护罩上箭头所指方向一致（皮带轮产生的风应吹向压缩机）。若转向相反，则停机，将三相外 接电源线中任意二个接头调换接上即可；

3、开机运转二、三分钟，工作正常后，关闭排气球阀，使储气罐内压力升至额定排气压力。

（三）、定期维护与保养：

1、每天检查油位，油位应在油标线所示范围内；

2、每工作16小时应开启放水阀，将储气罐内的油水混合物放掉（应在储气罐内压力小于1kgf/cm2时，开启放水阀）；

3、新机启用初期，应一周换一次油，并根据油的污秽情况重复1~2次，以后每500小时换一次油；

4、每250小时检查和吹洗进气滤芯或更换；

5、每月检查一次皮带和各部位螺丝、螺母连接处的松紧；

6、每2000小时，检查清洗阀座、阀片，或根据情况更换阀片；

7、每年应对各冷却表面上的积灰和污泥，用压缩空气喷射去除；

8、压缩机如停用一个月以上，应做防锈处理。

八、厨房设备的巡检与维护制度：（需根据现场设备情况作部分更改）

[一]冷藏柜

（一）. 使用方法：

1. 有关温度设定：温度设定范围为“—4~~120C”。

2. 有关除霜：自动除霜。

手动除霜。

（二）．使用注意事项：

1. 请尽量少开柜门、开柜门时间要短、柜门要关好；

2. 根据储藏物的需要选择合适的温度，不必要的过冷会造成电力的浪费；

3. 经常地维护保养冷凝器过滤器可提高其效率。

（三）. 维护与保养：

1．请定期地进行维修保养；

2．请勿直接向其上泼水，这会造成漏电；

3．为保证安全，在进行维修保养时要先切断电源；

4．请勿使用酸类、挥发油、汽油、稀释剂和开水等会造成材料损伤的物质。

[二]冷冻柜

（一）.使用方法：

1.请一定要空出冷气的通路；

2.请勿在冷冻室中装入瓶或罐类；

3.请将待热的东西凉后再装入；

4.请勿制冰；

（二）. 维护与保养：

1.请定期地进行维修保养；

2．为保证安全，在进行维修保养时要先切断电源；

3．请勿使用酸类、挥发油、汽油、稀料和开水等会造成材料损伤的物质；

4．在为进行清扫而取下冷凝器时，请勿用手直接触摸冷凝器翅片。

[三]制冰机

（一）. 使用方法：

按产品使用说明书操作

（二） . 维护与保养：

1．制冰机检查：检查所有水接头和管路是否泄漏，同时也要确认制冰机管路没有擦到或震动别的管子或面板。在制冰机前面不要放任何东西（如箱子等），空气的充分流动可使制冰机获得最高的冰产量并能延长零部件的使用寿命。

2．外部清洁：如有必要需经常对制冰机外部进行清洁，使之能有效运行，并保持清洁。用海绵蘸中性皂液擦去制冰机外部的灰尘及污物，然后用清洁软布擦干外表。

3．清理冷凝器：肮脏的冷凝器会阻碍气流的通过，导致制冰机运行温度过高，这将会减少冰产量及缩短零部件的寿命。根据以下步骤对冷凝器至少每六个月清理一次。

. 清洗过滤网。可清洗的铝质过滤网可用来滤除灰尘，污物，绒线纤维和胶状物。它的作用是保持冷凝器清洁，滤网可用中性肥皂水清洗。

. 清理冷凝器外部时可用软质刷子或吸尘器和软刷辅助进行，刷洗冷凝时应从上往下进行，不要从一边刷到另一边。小心不要弄弯翅片。

. 用手电筒照射冷凝器，检查翅片间的污物是否存在。如果存在：A、向冷凝器内部吹压缩空气，小心不要弄弯翅片。B、使用商用冷凝器盘管清洗剂，清洗时按照其中使用说明和注意事项进行。

. 用翅片梳校正被弯曲的冷凝器翅片。

. 用软布仔细地擦净风扇叶片及风扇马达，注意不要使风叶变形。对特别脏的风叶可用温肥皂水清洗，然后用清水彻底冲洗干净。

4．内部清洗和消毒

1)为保持运行效率，制冰机应每隔六个月清洗并消毒一次。

2)自我清洗：制冰机清洗剂用于去除碳酸钙及其它矿物质沉淀物。它不能用于清除藻类或污泥。

3)当自我清洗过程停止后，执行“消毒程序”。

4)如有必要，过脏的制冰机可以拆开清洗和消毒。

[四]食品搅拌机：

维护与保养：

. 每次用后，对料桶、搅拌器等进行认真清洁，确保饮食卫生。

. 升降导轨处应定期涂上少量润滑脂。

.变速箱出厂时已加入优质润滑脂，一般情况使用半年后，需要加入或更换润滑脂。

第七章 综合维修组

一、综合维修房屋管理制度

1.目的为了不断提高服务和技术水平，使酒店管理更好地发展、更好地为宾客服务。2.范围适用于楼宇、客房、餐厅的修缮、维修工作。3.职责3.1.工程部综合维修负责人对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。3.2.工程部综合维修员工每月按照维保计划表对楼宇、客房、餐厅及该区域内的服务设施进行全面维护保养。4.内容4.1.做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件建档保存好。4.2.认真执行各项维修保养计划，使各区域及区域内的服务设施经常保持正常使用标准。4.3.保管好工程库房中的工程材料。4.4.根据市级房屋普查调查文件的相关规定，在雨季到来之前，对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设备正常使用。4.5.在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。

二、综合维修巡视检查制度

1.目的确保大厦楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域内的服务设施完好，处于正常、安全的使用状态。2.范围适用于大厦楼宇、客房、餐厅、公共区域、内部各类设备设施及大厦外围的巡视检查工作。3.职责3.1. 工程部经理负责综合维修专业的监督。3.2. 工程部综合维修负责人巡视检查工作的安排及跟进。3.3. 工程部综合维修员工负责具体巡视检查工作。4.内容4.1.工作要求：

4.1.1.工程部经理每月至少一次对综合维修巡视情况进行系统检查，对发现的问题及时解决。

4.1.2.综合维修专业负责人根据月的排班情况安排巡视工作。综合维修专业所有员工循环轮流进行大厦巡视工作，每一周对所有巡视表中的内容巡视一次，每月对巡视内容进行汇总总结。

4.1.3.综合维修巡视员工根据工作安排进行大厦巡视，并如实严格填写综合维修巡视检查记录表。对于巡视过程中发现的问题及时上报维修负责人，由负责人根据综合维修相关制度进行及时维修，维修完成后及时在巡视表格中标注处理结果，不能及时维修的也要在表格中标注。

4.2.检查区域及项目 见«综合维修巡视检查记录表»4.3.具体检查内容及检查标准说明5.相关表格 «综合维修巡视检查记录表»

三、综合维修维保制度

1.目的确保酒店楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域内的服务设施完好，处于正常、安全的使用状态。2.范围适用于酒店楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域内的服务设施的维修保养工作。3.职责3.1.工程部经理对每月的维保计划进行审批，并对维保记录进行审阅。3.2.工程部综合维修负责人对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。3.3.工程部综合维修员工每月按照维保计划表对设备进行全面维护保养。4.内容4.1.维保项目见«综合维修专业维保检修计划表»。4.2.工作要求

4.2.1.综合维修负责人根据实际情况制定«综合维修专业维保检修计划表»，并报工程部经理审批。

4.2.2.综合维修员工对维保项目应按«工程部综合维修专业维保检修计划表»要求进行维修维保，同时根据《定期维护作业书》的相关项目认真填写《定期维护作业书》。

4.2.3.综合维修负责人负责跟进维修维保工作的完成情况，在《定期维护作业书》上签字确认，如有问题应写出处理结果。

4.2.4.将填写完整的的《定期维护作业书》建档保存。

4.2.5.工程部经理对每月的维保记录进行审阅，发现相关问题及时安排整改。

5.相关表格«综合维修专业维保检修计划表»«定期维保作业书»

第八章 节能运行设想

1.调节坐便器用水，引导客人正确使用。

2.员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。

3.公共卫生间可安装感应节水龙头。

4.房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。

5.中水回用。饭店可将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌绿地、洗车、降温……

6.设法建立雨水收集系统。经处理再利用，不让资源白白流掉。

7.营造节水的氛围，对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量。

8.建立制度，发动员工养成良好习惯，加强对水电油气跑冒滴漏的巡检，杜绝长明灯长流水。

9.洗衣凝结水回收。蒸汽变成凝结水，水温仍达70℃-80℃。每吨凝结水约含6公斤轻油燃烧的热量。

10.尝试通过改变气流的角度，将饭店的冷却塔安装收水器，即可大大降低水雾飘洒的损耗。

11.采用新型节能光源。节能灯价格虽比传统的白炽灯高数倍，但发光效率高4—5倍，使用寿命长8—10倍，经济上完全可行。饭店如全部采用节能灯照明，至少可节电70%以上。况且节能灯的光谱色度现在已接近白炽灯，并不影响氛围的烘托。

12.饭店大量的各类标识指示灯、夜灯可采用发光二极管LED灯，每一个耗电不到1瓦。

13.设法在走廊过道、消防楼梯采用感应节能灯，防止出现长明灯。甚至饭店客人通道也采用感应灯，只有客人前面的几盏灯是亮的，人过灯灭。

14.采用智能节电调压开关系统。饭店的公共区域：大堂、会议厅、多功能厅、宴会厅等往往装有数百个灯泡。此系统可根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。

15.组合式灯具可采用多开关分组控制。根据需要选择不同的照明模式。

16.采用变频系统，可根据温度和负荷的变化调节电机的转速频率。一般可节电30%-50%，动力电是饭店耗电的大头，不到两年均可收回设备的投资。

17.尝试因地制宜利用屋顶、墙面集取、存储、分配太阳能的功能。太阳能热水器、太阳能采暖、太阳能制冷、太阳能取电等等。每平方米太阳能板一年可节电800度，节省标准煤300公斤。

18.采用太阳能停车棚。既可为客人的车辆遮荫免于暴晒，减少车子开空调的能耗和空气污染，又为饭店提供电源。

19.防止滥用户外轮廓灯和建筑射灯。既耗电又给客房和邻人造成光污染。饭店的建筑泛光照明先进的办法是采用LED半导体灯。同样的照明效果，却可以节约75%的用电量。

20.将空调的温度设定在28℃。既能减少10%的空调耗电，又能大大减少患空调病的概率。

21.作好宣传工作减少客房待机状态的电器。可以节约4%-5%的待机耗电。

22.在客房楼面配置制冰机、饮水机、自动售卖机，需者自便。减少房间小冰箱、电水壶等电器耗电、噪音、热源。

23.电脑在开机时耗电最大，对机器的损耗也最大。暂时不用时，设置为节电休眠状态。

24.定期清洗冷热水管线及锅炉、空调管壁，对水质进行软化处理。防止管路积垢产生热阻，降低热传导效率，造成能耗浪费。

25.每年清洗一次空调。不仅可以降低4%-5%的能耗，也可以防止霉菌和军团菌在管道和通风口内滋生，污染室内空气。分体式空调每周清洗一次隔尘网，可省电20%左右。

26.尝试采用冰蓄冷技术。利用峰谷电差价，夜间制冰白天释放。减少电费支出。

27.善于利用周边资源。如利用上游的余热集中供热，利用水体温差制成生态循环的水空调，利用自然主导风通风降温等。

28.利用地表2米深度温度恒定在18℃的原理，采用地源热泵系统用低温热能提供制冷、供热、热水。

29.少用机械通风，多用自然通风。每天至少开两次窗。既省电又可大大降低室内有害气体。

30.窗帘的厚度、密度、布料的质地对保温节能有很大效果，应引导客人离房时拉上窗帘。

31.洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。

32.减少室内的热负荷。如多采用冷光源，采用节能家电等。

33.空调室外机安装的朝向、位置、遮阳，直接影响到耗电量。

34.吸尘器需要及时清理，否则会降低吸尘效率，增加耗电量。

35.厨房灶具、炊具、容器要定期清洗除垢，以免影响热效率。

36.采用锅炉余热利用技术。

37.空调末端凝结水的防霉处理。许多饭店房间的过道天花受潮发霉。主要是风机盘管的积水盘由于煤霉菌滋生，导致下水受阻溢出到天花引起。每年用防霉剂处理一次即可杜绝这种现象。

38.对饭店的锅炉、空调机组、泵房等主要耗能设备，进行技术监控跟踪，并根据季节和室内外温度变化智能调节设定值。改变传统的经验管理方法。在保证舒适性、经济性的条件下最大限度节约能源。

39.实施清洁生产。在生产流程的各环节保持清洁，对噪声、污水、废弃物排放进行控制和专项治理，使水质、大气、土地等环境指标达标。

40.倡导绿色消费。饭店产品是末端最终的消费品，饭店应树立社会责任感，提倡把节约作为生活方式。采用生动活泼的多样形式营造节约氛围。如印发小册子、生动口号、温馨提示、细节处理等。

41.发动人人为节约献一策，开展“我为节约做什么”的活动，成立各种群众性的节水小组、节电小组、节能小组等。

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第4篇: 设备设施运行维护管理方案

中青旅酒店管理公司管理手册明确要求关于酒店设备运行维护管理工作将由酒店工程部负责落实。

广电大厦工程部运营管理案

第一章 部门简介

第一节 部门简介

工程部负责为广电大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。具体职责包括：

一、负责大厦机械设备、电气设备、弱电设备、水暖空调设备的日常维修与保养。

二、负责大厦建筑、装潢、等设施的日常维修与保养。

三、负责水、电、气、燃料等面的能源消耗，保证大厦最大限度的节能。

四、负责大厦环境保护工作。

五、与各上级主管部门的联系。确保广电大厦工程建筑及设备设施良好运行。

第二节 管理围

1.变配电系统：

电力变压器、高压配电柜、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。

发（备）电设备

楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房，根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。

动力、照明设备。

2.防雷及接地系统。

3.垂直及特种交通系统：

客用电梯、员工电梯（兼货梯、消防梯）、食梯。

立体停车设备

自动旋转门

4.通讯系统：

互联网接入

程控数字交换机。

手机补盲

寻呼机系统

无线对讲机装置

无线上网装置

5.音像系统：

公共音响系统

歌舞厅会议厅灯光音响设施。

卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程

6.保安监控系统。

7.消防报警监控系统：

紧急广播系统

自动报警系统

自动喷洒系统

消火栓系统

应急照明系统

紧急出口指示灯

卤代烷自动灭火系统

防火卷帘门

消防通道门等。

8.楼宇自动化控制

9.电脑网络管理系统及综合布线

10.暖通空调系统：

冷水机组（冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等）。

空调器。

空气处理机组。

各类风机盘管及控制器。

送、排风机。

锅炉装置

供暖设施及管线。

防排烟系统。包括加压送风机，排烟风机。

11.燃气供给及监控报警系统：

12.给排水系统：

储水池、水箱。

水消毒器。

水泵间

冷水系统

热水系统

中水系统

消火栓系统与自动喷洒系统。包括消火栓管道系统，喷洒管道系统，消防水泵，喷洒水泵，消防稳压泵，水流指示器，消火栓，自动喷洒头等。

卫生洁具配水设备设施

污水系统：隔油池、化粪池、积水坑等

雨水系统

井道、沟渠

13.厨房设备：各种灶具、冷库、冰柜、洗碗机等。

14.洗衣设备：水洗机、干洗机、烘干机等。

15.健身康乐设施：

16.建筑及装饰：建筑结构、楼面（保温、防水、饰面）、地面（地毯、木地板、花岗、地砖等）、墙面（涂料、壁纸、木墙裙、等）、天花、门窗、五金锁具、家具（面漆、木器）、园区道路、标识系统

第二章 部门结构

第一节 工程部人员架构图（略）

第二节 各岗位职责任职条件（略）

第三节 各专业班组责任围

一、电气班组：

1.变配电系统：

2.防雷及接地系统。

3.垂直及特种交通系统：

4.消防系统强电部分

5.洗衣厨房设备电部分

二、 弱电班组：

1.通讯系统；

2.音像系统：

3.燃气监控报警系统

4.保安监控系统。

5.消防报警监控系统：

6.楼宇自动化控制

7.电脑网络管理系及统综合布线

三、 水暖、空调班组：

1.给水排水系统；

2.暖通空调系统；

3.消防系统的排烟风机和水系统部分；

4.燃气供给系统；

5.厨房及洗衣设备的有关设施；

四、 综合维修班组：钳工；
木工；
油工；
瓦工；
地毯工；
万能工；
仓库；

建筑及装饰：综合维修保养

五、工程值班室：

1.工程值班室的值班长由各值班工程师、专业主管轮流值班，随时监视大厦动力设备的运行状况，采集相关信息。正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。

2.安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。

3.接收、分派、处理各部门的工程维修单。

4.组织各专业对所辖设备

5.保管、出借设备机房等重点部位的房门钥匙。

6.发生重大事项负责向总监、经理及各专业主管报告。

第三章 工程部维修程序

工程部的维修工作都列入维修程序

第一节 “维修单”的签发

一、各部门领班以上人员（特殊情况普通员工即可），均可签发“维修单”。

二、“维修单”的信息来源主要通过：

（一）各部门巡视所发现的问题；

（二）客人的投诉。

三、在签发的“维修单”中应注明：申请部门、故障部门、故障现象、申请人姓名、。

第二节 “维修单”的登记

一、各部门签发的“维修单”一律送至值班室。紧急情况打维修，由工程部值班员填写“维修单”。

二、值班室值班员需及时将“维修单”在“维修申请记录表”进行登记。

第三节 “维修单”的派发

一、对于一般的维修单，原则上应由当值维修员完成，值班员将“维修单”放入“准备实施”栏中。

二、遇有下列情况时，值班员和专业主管协商后，“维修单”可放入“延期”栏中。值班人员明确通知提交

申请部门，并做解释。

（一）工作量较大须较长时间（一天以上）才能完成的工作。

（二）当值维修人员已全部派出工作，而出现“维修单”即将积压情况。

（三）属于各专业计划性维修围的工作。

各部门有制作、新装、拆除等工作量较大的工作，要由申请部门经理签字，报总经理批准后才能进行。

三、值班室值班人员和员工应根据紧急事故、客房、公共区域、部办公室的顺序按轻重缓急安排工作。如果情况确实紧急，任人都可提出，值班员迅速通知工程部有关人员紧急维修。工程部员工应停下来其它不紧要的维修工作，去完成紧急维修。

第四节 “维修单”的执行

一、当值员工从“准备”栏取“维修申请表”。维修工作完成后，请申请部门当班员工签字确认。本人在“维修单”上签字。

二、工作要高标准高质量：

（一）、员工接受任务或维修单后，要带齐全必须工具尽快到工作现场进行工作。工作完毕，由维修单申请部门员工（最好是领班、主管）签字确认，无维修单要事后补填。并尽快将维修单送还值班室。重要事项要向值班人员和主管汇报。工程部安排的工作，一律由本专业主管或领班确认完成，维修人员和主管要对确认的工作共同负责。

（二）、如果员工在现场不能决定或发生困难要如实向申请部门解释，并迅速向主管汇报请示。不允擅自决定不工作。

（三） 未经允不能改变原有装修或设备系统。

（四） 较复杂或重点工作，主管要亲自交底，完成工作后，亲自检查。

三、文明生产：

（一）工作开始前，应用废床单进行遮挡或铺在地面上。

（二）工作完毕后，要将废零件材料和杂物带回工程部。不得随意丢在客房或公共区域等工作现场。如需请客房部清洁现场，一定要落实后，能离开。

（三）工作完毕，要料尽场地清，征得客房服务员同意后可离开。

（四）进入客房或重要部门，一定要有服务员或部门员工在场，如不能维修（客人在房间维修后气味重等情况），要请服务员签字认可暂不修理。

第五节 “维修单”的完成登记

一、维修员工在“维修单”完成后，应迅速返回值班室、消单并进行完成登记。

二、“维修单”上应注明维修人及完成时间。

三、值班室每天早8：00要清点“维修申请表”完成情况,填写好“维修申请统计表”。

四、值班员，统计前一天工作情况，填写“维修单报表”。如果发现“维修单”数目完不成，要向经理

汇报。

第四章电气专业

一、配电室运行管理规定

1目的规配电室运行管理规定，提高配电室管理水平。2围适用于工程部所有强电值班人员。3职责工程部强电负责人负责配电室的运行及管理。工程部强电值班员负责配电室的值班工作。4具体要求格遵守《工程部安全运行管理制度》。配电室全部高低压开关柜由强电技术人员负责管理和值班。停、送电由值班人员负责完成，值班人员每日8：30认真记录高压计量表，并统计出前一天用电量。配电室禁无关人员入，进出配电室格遵守《配电室门卫制度》。配电室每小时巡查记录一次，巡视中要保持与带电设备的安全距离，格遵守《配电室巡视制度》并认真填写《配电室运行值班日记》，当在发生重威胁设备或人身安全的紧急情况下，应立即断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级，并将情况详细记录在《配电室值班记录本》上，有调试协议的用户应立即通知供电局调度员。配电室卫生要求每保洁打扫一次，在打扫过程中值班人员要作好监护工作，格遵守《工程部机房管理制度》。供电回路操作开关的标志要显著，停电检修拉闸后要挂标示牌，非有关人员决不能动。格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行式及各种开关的整定值。格遵守《配电室安全防火制度》电气运行值班人员，应对室安装的计量装置等供电局所属的电气设备进行巡视和检查。当上述电气设备发生异常时，应及时报告供电局有关部门。两路及以上电源（包括自备电源）供电的用电单位，必须保证电源间联锁装置的完整可靠；
没有装设连锁装置的则必须格遵守共用电双签定的倒闸操作协议，以防止反送电源造成事故。用电单位变配电室的电气设备，应统一编号，并应按规程的要求，定期进行（或委托）电器设备的预防性试验和继电保护的年度效验，并与历次试验结果对比、分析。如果在配电室进行设备维修工作时，首先格遵守《工程部计划停电工作程序》。工作过程中必须格执行《在电气设备上工作的技术措施和安全组织措施》并应遵守根据本单位实际情况制定的现场规程和制度。配电室的运行值班人员，必须熟悉本站电气设备的性能及运行式，掌握操作技术，值班负责人员需有实践工作经验的人员担任，并经领导批准。配电室的运行值班人员，一般不得少于两人。对于设备简单的和不重要的配电室，可由单人值班。室高压开关的操作机构，用墙或金属板与开关隔开或专有距离操作结构。单人值班时，不应进行高压设备清扫或检修工作，也不能进行装设接地线工作。配电室的钥匙至少应有三把，由负责人保管，按时移交。借用钥匙必须登记当日交回。值班人员应注意，电器设备停电后，随时有未经事先通知而突然来电的可能，在未断开电源开关和未做好安全措施之前，不应触及设备和进入设备遮拦。配电室的每台电器设备均应建立档案，认真填写《电气设备记录卡》，设备卡片应包括设备型号、容量、额定电压、额定电流、厂名、厂号、出厂日期、安装日期及地点调度编号等。5相关支持文件《工程部安全运行管理制度》《配电室门卫制度》《配电室巡视制度》《工程部机房管理制度》《配电室防火制度》《工程部计划停电程序》《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》6相关表格《配电室运行值班日记》《配电室值班记录本》《电气设备档案卡》《电机设备档案卡》《设备维修、维保记录表》

二、配电室安全工作管理规定

1.目的规配电室安全管理规定，确保配电室工作安全运行。2.围适用于工程部所有强电值班人员3.职责3.1.工程部强电负责人负责配电室的安全工作。3.2.工程部强电值班员负责配电室的安全运行。4.具体要求4.1.格遵守《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》。4.2.安全管理

4.2.1.电气工作人员必须贯彻“安全第一、预防为主”的针，坚持“保人身、保电网、保设备”的原则，切实保证安全运行和安全用电。

4.2.2.用电单位应设置专职或兼职的安全管理机构，组织好本单位电气安全生产，各级领导应重视电气工作人员规程的学习和培训工作，并应按规定的容定期进行检查和考试。

4.2.3.任工作人员发现有违反本规程，并足以危及人身和设备时，应立即制止。对认真遵守规程，防止事故发生者应给予表扬和奖励。对违反本规定者应认真分析，加强教育，分情况肃处理。对违反本规定造成重事故的直接责任人，应按情节轻重，予以处分。

4.2.4.各用电单位如发生由本单位原因造成供电系统停电事故，以及本单位重要电气设备（如变压器、断路器等）事故和人身触电伤亡事故，应立即报告供电部门及有关单位。事后应填写正式事故报告报送供电部门用电管理单位。

4.2.5.发生事故后，应立即组织有关专业人员认真调查，分析事故必须实事，尊重科学，肃认真。要做到“事故原因不清楚不放过，事故责任者和应受教育者没有受到教育不放过、没有采取防措施不放过”的三不放过原则。

4.3.现场电气工作人员必须具备的条件

4.3.1.经医师鉴定无妨碍从事电气工作的病历。

4.3.2.熟悉本规程，具备必要的电气知识，且按其工种、岗位，熟悉有关电气设备知识，并经考试取得合格证。

4.3.3.掌握紧急救护法。

4.4.电气作业基本安全措施

4.4.1.安全管理要求电气设备的电压分为高压、低压。

4.4.2.使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废物禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。

4.5.密闭地的工作

4.5.1.当欲进入密闭的场所进行工作时，禁未经安全测试而直接进入该地。

4.5.2.可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。

4.5.3.若检测发现该密闭地含有有害气体或环境恶劣，则不能允任人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，应采用风机通风来清除有害气体。

4.5.4.工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即撤离，确保人员安全。

4.5.5.工作照明应选用36v安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。

4.6.发生意外事故时的处理

4.6.1.应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。

4.6.2.对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。

4.6.3.当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机组停止工作。应尽快将伤员撤离工作区，放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。

4.6.4.抢救人员应注意自身的安全，不要盲目进行。

4.6.5.根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。

4.6.6.出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。

4.7.安全用电制度

4.7.1.禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；
各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。

4.7.2.强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：

4.7.2.1.根据工作容和需要，填写工作票。4.7.2.2.除特殊情况外，原则上应有两人以上在一起工作。4.7.2.3.应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。5.相关支持文件《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》

三、配电室设备巡检制度

1.目的规配电室设备巡检规定，确保配电室设备正常运行。2.围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责配电室设备的运行及管理。3.2.工程部强电值班员负责配电室设备的巡视检查工作。4.具体要求4.1.巡视

4.1.1.格遵守《工程部多级巡检控制程序》。

4.1.2.配电室正常巡视每一小时一次，如遇设备有特殊情况加强巡视检查，并认真填写《配电室运行值班日记》。

4.1.3.运行中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，在未装设接地线前，应视为带电设备，不可直接触摸停电的电气设备。

4.1.4.值班人员巡视高压设备时，不得进行其它工作，应与带电设备应保持安全距离。

4.1.5.10KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室应大于4米；
室外应大于8米。进入上述围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。

4.1.6.巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当寻找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。

4.1.7.发现设备有问题应随时做好记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清楚，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时格格遵守《配电室安全工作管理规定》。

4.2.检查

4.2.1.配电室检查设备的正常参数及处理办法格遵守《配电室巡视检查标准》。

4.2.2.检查201、202主进柜开关是否正常，检查带电显示是否正常。

4.2.3.运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。

4.2.4.负荷急剧变化或变压器发生故障后应进行特殊巡视检查。

4.2.5.观察电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。

4.2.6.巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值围。

4.2.7.检查电容运行是否正常，温度应在正常围，有无渗漏油及膨胀现象，格遵守《配电室电容器组的投入和退出的规定》。

4.2.8.检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。

4.2.9.各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过载变色现象。

4.2.10.检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、接线端子是否有灰尘。

5.相关支持文件

《工程部多级巡检控制程序》

《配电室安全工作管理规定》

《配电室巡视检查标准》

《配电室电容器组的投入和退出的规定》

6.相关表格

《配电室运行值班日记》

四、配电室安全用具保管及使用规定

1.目的规配电室安全用具的保管及使用的规定，确保配电室安全用具的正常使用。2.围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责配电室安全用具的管理。3.2.工程部强电值班员负责遵守配电室安全用具的保管及使用规定。4.具体要求4.1.配电室安全用具应存放在干燥，通风处所。4.2.绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。4.3.绝缘手套应放在密闭的橱，并与其它工具、仪表分别存放。4.4.绝缘靴应存入橱，不准代替雨靴使用。4.5.试电笔应放在防潮的匣，并放在干燥的地。4.6.所有安全用具不准代替其它工具使用。4.7.使用安全用具时，应进行详细检查，检查是否经试验合格，试验期有效和符合安全用具的要求。4.8.高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。4.9.绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为基本安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全用具。4.10.绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。

五、计划停电操作规定

1.目的规工程部计划停电工作规定，确保计划停电的可行性。2.围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责计划停电的提出及安排工作。3.2.工程部强电值班员负责计划停电后的检修工作及送电后的巡视工作。4.具体要求

有异议

无异议

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异常

相关表格 《停电申请单》

六、发电机房管理规定

1.目的规发电机房管理规定，确保发电机的正常使用。2.围适用于工程部所有强电值班人员。3.职责3.1.工程部强电工程师负责发电机房管理。3.2.工程部强电值班员负责发电机房检查工作。4.具体要求4.1.格遵守《工程部机房管理制度》，进出发电机房格遵守《配电室门卫制度》。4.2.发电机房钥匙由配电室值班人员管理。4.3.发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。4.4.机房设备由专业技术人员负责管理和巡视，格遵守《柴油发电机房巡视检查制度》。4.5.保持室清洁卫生。4.6.格遵守《柴油发电机安全操作规程》，不得随意更改设备运行式及整定值。4.7.发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换到发电机电源上。4.8.发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7秒（s），当市电失电时，发电机应在7秒（s）之正常发电送往电网。5.相关支持文件

《工程部机房管理制度》

《配电室门卫制度》

《柴油发电机房巡视检查制度》

《柴油发电机安全操作规程》

七、发电机安全操作规定

1.目的规发电机安全操作规定，确保发电机组的正常使用。2.围适用于工程部所有强电值班人员。

3.职责3.1.工程部强电工程师负责发电机的运行及管理。3.2.工程部强电值班员负责发电机的操作工作。4.具体要求4.1.自动状态

4.1.1.保持启动发电机的蓄电池组达到启动电压。

4.1.2.保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。

4.1.3.曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2公分的围。

4.1.4.燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。

4.1.5.发电机控制屏的“运行—停止—自动”开关放在“自动”位置。

4.1.6.机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。

4.1.7.散热器风机开关打在“自动”位置。

4.1.8.机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。

4.2.手动启动

4.2.1.室气温低于20℃时，开启电加热，对机器进行预热。

4.2.2.检查机体及围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。

4.2.3.检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，如油位水位低于规定值应补充至于正常位置。

4.2.4.检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。

4.2.5.检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。

4.2.6.检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯是否接通发亮。

4.2.7.检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。

4.2.8.启动进风和排风机。

4.2.9.按动发电机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除，机组回复正常状态即可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及各路仪表指示正常，启动成功。

4.3.手动操作并联供电

4.3.1.待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。

4.3.2.等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致时。

4.3.3.把待并车发电机的同步器手柄打在“和闸”位置。

4.3.4.观察同步指示器的指示灯及指针。

4.3.5.观察同步指示器的指示灯完全熄灭时或指针旋转到“0”位，即可打上并电和闸开关。

4.3.6.机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。

4.3.7.如果同步器和闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不准并车，否则，将导致失败。

4.3.8.手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否和闸送电后再行操作。

4.4.运行安全管理

4.4.1.按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150Kpa，冷却水温度不得高于95℃。

4.4.2.注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。

4.4.3.勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常；

4.4.4.检查充电器是否正常充电。

4.4.5.倾听机器的各部分运转声响是否正常。

4.4.6.手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。

4.4.7.留意发电机或电器设备是否有焦糊等异味。

4.4.8.发现有不良情况，应即处理解决；
重的应停机处理。

4.4.9.凡故障停机，需把故障消除，然后按动机组上的重复手挚，机组可再进行运作。

4.4.10.对各运行参数，每小时抄录一次，并认真填写《柴油发电机运行记录表》。

4.5.停车

4.5.1.总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。

4.5.2.发电机空载运转十分钟后停车。

4.5.3.停止机房的风机、冷却水泵等。

5.相关表格《柴油发电机运行记录表》

八、强电系统设备维保检修要求及标准

1.目的规强电系统设备维保检修要求及标准，确保大厦强电设备的正常使用寿命。2.围适用于工程部所有强电值班人员。

3.职责3.1.工程部强电负责人负责强电设备维保检修安排和检查工作。3.2.工程部强电值班员负责强电设备维保检修工作。4.具体要求4.1.强电设备维保时间安排格遵守《强电系统维保计划表》。4.2.强电设备维保工作中要格遵守《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》。4.3.检修的目的：电器设备在运行过程中，由于受到机械磨损、负荷冲击、电磁振动、气体腐蚀等因素影响，总会发生一些零件的磨损、变形、紧固件的松动、绝缘介质的老化等变化。这些变化在初期是可以通过维护保养来发现的并达到改善的。4.4.实行设备计划保养、检修有如下好处:

4.4.1.可以预防设备过早地磨损和突然损坏，能保持设备良好的技术状态。

4.4.2.可以及时发现设备缺陷和隐患，采取技术措施，避免设备事故的发生，延长设备整体使用寿命。

4.4.3.可以有较充分的时间做好检修前的各种准备工作，有利于缩短检修时间及提高检修质量。

5.保养检修要求5.1.高压设备：对于高压设备的检修、测试，耐实验应由供电局来做或与设备厂家定维保协议，配电室设备的检修如下。

5.1.1.电力变压器：变压器的检修分为大修、小修、期小修，对室变压器至少每年小修一次，干式变压器如不经常过负荷可10年左右大修一次．清扫项目也属于小修畴，本大厦为室干式变压器。

5.1.1.1.处理日常巡视中所发现的缺陷。5.1.1.2.测量变压器一、二次绕组的绝缘电阻值，20度时最低值为300MΩ。良好值450MΩ，并记录。5.1.1.3.清扫变压器的外壳及瓷套管。5.1.1.4.检验引线，接头接触是否良好，有无过热现象。5.1.1.5.紧固各连接点螺丝及垫块螺丝，接地是否良好。5.1.1.6.变压器温度控制系统各连接点是否紧固良好。5.1.1.7.三项绕组温度巡检是否正常，历史最高温度并记录。

5.1.2.高压开关柜，真空断路器，二次回路及操作机构应每年检修一次：

5.1.2.1.检修断路器的行程及三项同期。5.1.2.2.真空度检查，灭弧室有无漏气。5.1.2.3.预防性实验，绝缘电阻，交流耐压（以上工作应由厂家完成）。5.1.2.4.清除绝缘撑板，绝缘杆，绝缘子上的尘土。5.1.2.5.检查紧固各部连接螺栓，检查传动机构，保持干净的润滑油。5.1.2.6.检查辅助开关是否良好。5.1.2.7.二次回路接线是否良好，遥测二次回路的绝缘电阻值，并记录不低与2MΩ。5.1.2.8.二次回路的熔断器是否完好，继电保护装置组试验．

5.1.3.CT，PT及避雷器：运行中的CT，PT应保持清洁，每一至两年进行一次预防性实验，避雷器应在每年雨季前进行一次实验。

5.1.3.1.绝缘电阻应不低于1000MΩ与初始值比不应有明显变化。5.1.3.2.泄露电流（可两年一次）。5.1.3.3.工频放电电压应为23—33KV。5.1.3.4.清扫及外观检查，紧固连接点螺丝。5.1.3.5.清扫紧固及外观检查。5.1.3.6.绝缘电阻与初始值及历次数据比较，不应有明显变化。5.1.3.7.交流耐压实验，实验电压30KV。5.1.3.8.控制回路绝缘电阻不低于2000Ω。

5.1.4.高压绝缘工具：对绝缘棒、验电笔、绝缘手套、靴、垫应定期进行，由供电部门进行实验。

5.1.4.1.绝缘手套绝缘靴应每半年实验一次8KV—15KV。5.1.4.2.绝缘棒、验电笔，绝缘棒每年一次交流耐压实验105KV，验电笔每半年一次交流耐压实验105KV。

5.1.5.配电室消防设备：对消防设备应每月不定期的进行一次小检，每季度进行一次大检，并应有保安消防主管人员参加。

5.1.5.1.小检容：外观检查，压力检查，压力是否在规定。5.1.5.2.大检容：消防设备是否在有效期，压力值是否在规定5.2.低压设备

5.2.1.低压设备的检修应根据高压设备的检修同时进行，安排到位。具体容如下：

5.2.1.1.定期检查各部位的完整性，接触是否良好，有无过热现象。5.2.1.2.各传动部件动作是否灵活，可靠有无锈蚀和松动。5.2.1.3.检查各机构磨擦部份的润滑情况，工作是否正常。5.2.1.4.紧固所有进出线螺丝，同时进行部清扫。

5.2.2.防雷与接地系统：接地电阻率的测试应在每年干燥季节进行，每年的3月至4月进行。

5.2.2.1.低压避雷器运行中应定期清扫检修，避雷器清扫工作应随同线路清扫同进进行，每季至少一次。5.2.2.2.检查绝缘套管有无破裂，电极有无烧伤，导线接触是否良好。5.2.2.3.运行中部有无响声，密封是否密。5.2.2.4.配电室的接地检测应每年一次，大厦接地极的摇测、记录。5.2.2.5.配电室的设备外表卫生每月底进行一次打扫，卫生应每班清扫。5.3.发电机

5.3.1.发电机各保护装置动作情况每月检查一次，并空载试车15分钟，每月两次。

5.3.2.每年检查、效验总开关及各接线处连接情况。

5.3.3.每次工作满200小时更换一次机油与过滤器。

5.3.4.每两进行卫生清扫，室卫生每班一次。

5.3.5.蓄电池组每检查一次，电压外观接线情况，充电情况检查。

5.3.6.蓄电池组的更换应急时汇报，一般应两年左右更换一次或与厂家联系。

5.4.电动机：电动机应根据运行时间进行检修，如更换轴承必须认真填写《电机检修记录表》。具体时间：

5.4.1.电机运行900小时后（4个月 小修）：

5.4.1.1.检查表面是否清洁，通风是否良好。5.4.1.2.检查电机的温度，声音是否正常。5.4.1.3.测量电机运行电流并核对指示仪表。

5.4.2.电机运行1800小时后（8个月 中修）：

5.4.2.1.遥测电机相间、相对地绝缘。

5.4.3.电机运行6000小时后（2.5年 大修）：

5.4.3.1.根据电机状况，清洗或更换新轴承。5.4.3.2.根据绝缘老化程度对定子绕组喷浸绝缘漆。5.4.3.3.检查铁芯线箍是否松动。5.5.电气维保检查标准：5.6.维保工作完成经工程师检查无误后认真填写《定期维护作业书》，每月进行统计填写《设备维保记录表》。6.相关支持文件《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》7.相关表格《强电系统维保计划表》《设备维保记录表》《电机检修记录表》《定期维护作业书（干式变压器）》《定期维护作业书（高压柜）》《定期维护作业书（电容器组）》《定期维护作业书（直流屏）》《定期维护作业书（低压配电柜）》《定期维护作业书（强电井）》《定期维护作业书（电动机）》《定期维护作业书（启动控制箱）》《定期维护作业书（防火卷闸）》《定期维护作业书（租区配电箱）》《定期维护作业书（污水泵）》《定期维护作业书（防雷接地装置）》《定期维护作业书（设备控制柜）》

九、电梯运行及使用管理规定

1.目的规电梯运行及使用管理规定，确保电梯的正常使用。2.围适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责电梯管理。3.2.工程部强电专业电梯维修工负责电梯运行及使用工作。4.具体要求4.1.每天开梯后应进行一次电梯全段运行状况检查。4.2.电梯使用者应按有关规定乘坐，正确使用和爱护设备。4.3.大件及笨重物品的运输应使用货梯，格按电梯的载重体积和载重质量规定执行，并设专人管理，禁进入客梯。4.4.本公司普通员工不得乘坐客用电梯。4.5.如发现违章乘坐电梯现象，相关部门根据规定予以肃处理。

十、电梯保养管理规定

1.目的规电梯保养管理规定，确保电梯的使用寿命。2.围适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。3.职责3.1.工程部强电负责人负责电梯保养管理。3.2.工程部强电专业电梯维修工负责遵守电梯保养管理制度。4.具体要求4.1.对电梯保养管理制度，应由电梯维修人员与电梯公司配合检查及完成情况，格遵守《电梯例行保养期表》。4.2.检修及保养容要求如实填写《电梯保养记录表》，并要求电梯维修人员跟踪并协助维保商进行工作。4.3.对维保厂商的保养工作进行检查，不合格要求之处必须指出并要求整改。4.4.如遇夜间进行维保工作，电梯维修人员必须在次日进行检查核对。4.5.如需要更换备件时，应及时通知工程部经理。5.支持表格《电梯例行保养期表》《电梯保养记录表》

十一、旋转门

（一）、操作规程：按操做说明书控制面板

（二）、巡视制度：

1、每天检查转门转动是否正常，如有异常，立即处理；

2、如有急停或其它事情发生，导致转门不转，应立即处理，使之

转动，及做好突发事故时门人员的疏散工作；

3、每天检查转门门翼间是否有障碍物，如有应清除干净。

（三）维护与保养

定期检查门保险，如有烧坏的，立即更换。

十二、平滑门

（一）巡视制度：

1、每天检查平滑门滑动是否正常，如有异常，立即处理；

2、如有停止或其它事情发生，导致平滑门不动，应立即处理，使之滑动，及做好突发事故时门人员的疏散工作；

3、每天检查平滑门门间是否有障碍物，如有应清除干净。

十三、擦窗机

（一）、擦窗机采用吊臂俯仰、有轨、吊篮载人式擦窗机，规格型号：（现场察看）

型 号：
额定载重：
升降速度：
m/min走行速度：
m/mi俯仰速度：（二）、为了能安全作业和操作，在每次使用擦窗机之前都要对机械、电器各装置进行全面检查，确认无任异常现象后可开始工作。

（三）、操作规程：

1、接电源；

2、在台车侧操作控制擦窗机；

3、在吊篮操作控制擦窗机。

（四）巡查制度：

1、检查擦窗机的电器控制箱是否关闭；

2、定期检查擦窗机对讲机电源是否有电，如无，立即更换；

3、定期检查制动装置。

十四、立体停车设备

定期维修、保养更换零部件，确保设备正常运转。

一级保养容（在每天设备使用前进行）：

1.清扫设备表面的灰尘；

2.检查所有安全保护装置是否可靠；

3.检查电机的声音、温度是否正常；

4.检查制动器制动是否准确、可靠；

5.检查所有限位开关的动作是否准确、可靠；

6.检查电器保护开关工作是否正常、可靠；

7.检查操作箱上所有指示装置是否完好；

8.检查报警装置是否工作正常；

二级保养容

1.清扫电器保护开关上的灰尘；

2.检查所有限位开关固定螺栓是否松动；

3.检查平移车台及升降车台传动链条的松紧程序；

4.检查减速机的油位高度，若为终身维护减速机则按减速机说明书进行；

三级保养容（除安排一、二级保养容外，每月底进行一次）：

1.设备运转第一个月后，必须更换减速机油，同时将减速机部的油污冲洗干净，减速机使用40#机械油或90#工业齿轮油，若为终身免维护减速机则按减速机说明书进行：

2.检查一层横移车板车轮、上层横移框架车轮、升降车板传动动轴支撑、链轮组各轴承是否完好，并为需要加油的轴承进行加油；

3.对设备整个的机械系统和电气系统进行全面检查；

十五、防雷接地系统

每年雨季前检查接地网、线。

每年雨季前摇测接地阻值。

确保防雷系统功能。

取得合格证书并存档。

第五章 弱电组

一、弱电专业制度和工作要求

1.目的明确指定弱电专业人员在日常工作中的专业制度和工作要求，并格按照工作标准操作。2.围适用于所有弱电专业人员。3.职责3.1.工程部经理每月定期巡视检查弱电专业的各项工作进度及完成情况。3.2.弱电专业工程师每天跟进本专业的当日的工作并进行检查验收。3.3.弱电专业员工格按照此制度执行，认真完成每项工作。4.程序要点4.1.此制度应遵照工程部《工程部管理制度》。4.2.定期对所有弱电设备进行检查，确保设备正常使用率达98%以上。4.3.经常检查煤气报警装置工作状况。4.4.当接到报修单后，在十分钟到现场。4.5.在客房要文明施工，做到：

4.5.1.到客房工作时要有礼貌，仔细认真进行工作，尽力解决问题，使客人满意。

4.5.2.使用白布单，在可能有污染处做好施工保护，确保施工场地干净。如因其他原因造成污染也应及时通知客房部，以便安排客房部做二次清洁。

4.5.3.语言文明。对客人要做到轻言轻语。

4.6.当遇较大或较重的问题时应及时向上级汇报，并通知经理。4.7.完成工作后填写相关记录，并保证施工质量。记录应详细体现在弱电工作日志上。4.8.格按照制定的各项规章制度检查设备，包括检查项目，巡检时间，相关维护等。4.9.在处理故障设备时，应及时向上级汇报情况，并快速排除故障，降低最小损失。4.10.如遇特殊问题时，先确认实际情况，马上通报专业工程师，如问题重则上报经理。4.11.对机房重地做到无杂物、灰尘，干净整洁。4.12.在设备运行中，记录应详细工整。如遇与本专业无关问题及时向相关专业通报。4.13.弱电人员按时到岗，认真仔细工作，遇问题时及时上报，格按工作流程处理问题。

二、弱电专业设备管理制度

1.目的要求弱电人员在日常工作中仔细维护保养好本专业的所有仪器设备，对所有设备的安装、养护、维修作好记录，并保证设备正常运行。2.围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电人员对每台设备的安装、调试、维修做好详细记录，确保设备正常运行。3.2.弱电工程师在每次维修、维保后对设备运行情况跟进，保障设备运行正常。4.弱电专业设备管理制度4.1.保障安装后所运行的所有设备运行正常，完好工作效率为99%以上。4.2.定期为设备部进行除尘，用高压空气吹除电路板上的灰尘。4.3.按各系统定期维保作业书中的要求对所有设备进行维修保养。4.4.定期安排打扫机房卫生，保证设备所在机房工作环境良好。4.5.每月对系统所控设备进行检查时，同时检查监控设备的工作状况。4.6.每新添加设备时，及时填写《弱电专业设备档案》，保证设备有序运行。4.7.设备出现故障后，应及时抢修，同时通知工程师，组织维修，保证设备马上恢复正常。4.8.当维修后，认真做好记录，并填写好《弱电专业设备档案》。5.相关表格 《弱电专业设备档案》

三、弱电专业检修、维护保养制度

1.目的定期维护保养设备，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命。2.围弱电专业所有员工3.职责3.1.工程部经理对每月的维保记录进行审阅3.2.弱电主管对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。3.3.弱电工作人员每月必须按照维保计划表对设备进行全面维护保养。4.弱电专业检修、维护保养制度具体容4.1.弱电专业人员对设备检查应按照维保计划表和各系统检查流程要求进行巡回检查，并做好检查记录。4.2.在巡回检查中如发现事故隐患应及时向上级汇报。4.3.弱电专业工程师制定弱电系统专业检修计划表。4.4.认真填写 《定期维护作业书》，并格按照作业书中规定仔细检查设备的运行情况。4.5.当班的员工执行定期维护作业书中的任务，执行后填写定期维护作业书。4.6.弱电工程师审阅后应签字、审批。4.7.在进行维保工作中做到认真仔细，格按定期作业维护书的各项维保操作。5.相关表格《消防设备/设施年度检查表》《火灾自动报警系统定期维护作业书》《气体灭火系统定期维护作业书》《背景广播系统定期维护作业书》《防火卷闸定期维护作业书》》《安防巡更系统定期维护作业书》《安防监控系统定期维护作业书》《安防报警系统定期维护作业书》《安防车库管理系统定期维护作业书》《楼控系统网络控制单元ＮＣＵ检查及车库进、出口测试》《楼控系统定期维护作业书》《卫星有线电视系统定期维护作业书》《综合布线系统维护作业书》

四、弱电专业安防报警、监控、巡更系统检查步骤及特殊情况的处理

1.目的弱电专业人员检查安防报警、监控的检查步骤及特殊情况的处理。2.围弱电专业所有员工3.职责3.1.工程部经理对月检查记录进行月底审阅。3.2.弱电主管对月检查记录月底进行审批，了解检查结果。3.3.弱电工作人员必须按照本专业的安防报警系统月检查记录表进行检查，记录详细，有问题及时处理。4.工程部弱电专业安防报警系统检查流程步骤4.1.检查工作站主机工作状态。4.2.检查主机硬盘为工作站硬盘做碎片整理磁盘扫描。4.3.检查光驱、软驱读盘性能，如发现异常报工程师，经工程师同意联系厂家。4.4.点击“警报历史”，检查本月有无异常报警，并做好记录，如果发现有硬件设备工作不稳定及时上报工程师。4.5.核对各楼层布防，布线，撤防是否全面。报警后确认每一个点处于正常工作状态。4.6.检查每一个点的名称及描述是否于实际相符，地址与实际点位是否一致，现场状态与主机反应是否同步。4.7.对应安防监控系统的联动报警点位应在监控系统中及时准确地切换到报警区域。4.8.每月检查出的问题详细记录，并填写弱电专业安防报警系统月检查记录表。5.工程部弱电专业安防监控系统检查规程具体容5.1.检查监控器、距阵的工作状况，指示灯显示应正常。5.2.画面分割器应切换正常，录象机工作应正常。5.3.监视器工作有无异常，画面应清晰、部无噪音、无抖动扭曲现象。5.4.检查摄象机电源工作电压应在额定围5.5.手操盘应操作灵敏，切换摄象机画面应准确迅速。5.6.检查监控工作站主机工作情况。5.7.检查主机硬盘容量，并定期整理磁盘碎片，详细记录见安防监控设备月检查记录表。5.8.检查主机光驱、软驱应可以正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保厂家维修维护。5.9.在监控系统中，控制面板上各种按扭应操纵灵活。5.10.查看报警记录有无异常，并做好记录。5.11.安放报警系统联动报警后，监控系统应及时准确的切换。5.12.每月将检查结果填写到弱电专业安防监控系统月检查记录表。6.工程部弱电专业安防巡更系统检查规程具体容6.1.检查工作站主机，工作状态应正常，有问题及时上报工程师。6.2.检查主机硬盘容量，对硬盘定期进行磁盘清理。6.3.检查主机光驱、软驱应可以正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保厂家维修维护。6.4.键盘鼠标应灵活自如。6.5.检查通讯器应在正常工作状态。6.6.以管理员身份进入巡更系统，检查各操作记录及时处理报警信息。6.7.查看巡更记录是否有异常，并做相应记录，详细信息见安防系统运行记录表。6.8.核对现场点位，显示屏所显示位置应与现场保安所在楼层区域对应。中文描述应正确。6.9.到现场查看巡更系统接口板指示灯应正常，并紧固其接线端子。6.10.每月将以上检查项目应详细记录于弱电专业安防巡更系统月检查记录表。7.相关表格《弱电专业安防报警系统月检查记录表》

五、楼宇自控执机规程

1.目的要求弱电人员规日常的检查操作，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命，并明确指出出现报警信息后的处理办法。2.围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对每的运行记录进行审阅，对所有的改动项目进行检查。3.2.弱电工作人员每日必须按照设备检查流程对设备进行全面仔细检查。4.楼宇自控执机规程具体容4.1.弱电人员准时到岗。4.2.格按照《楼宇自控设备检查流程》进行检查，检查记录要详细记录在楼控日检查表上。4.3.熟悉楼宇集成自控系统的工作原理、线路连接，出现故障及时排除。4.4.不得私自调整设备的设定值、控制参数及运行式。4.5.密切配合空调、强电等专业的设备检修工作。4.6.工作时间不得无故离岗、串岗，如必需离开须有人接管。4.7.保管好工具、电子钥匙并作交接。4.8.每日应打扫值楼控主机卫生，保持清洁。4.9.做好设备的日常保养，按时查看各系统运行情况，发现设备故障应及时排除。4.10.系统报警信息的处理法：

4.10.1.系统出现状态报警，须核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录。

4.10.2.系统出现故障报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。

4.10.3.系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。

4.10.4.系统出现硬件报警应及时上报领导，通知相关专业采取措施保障设备正常运行。

4.11.改系统参数设置或改变设备运行状态，须有工程师签字的书面通知。4.12.工作中做好所有运行记录，填写楼控系统日检查记录表。所有记录应详细，字迹要工整。5.相关表格 《弱电楼控系统日检查表》

六、消防系统设备检查规程

1.目的弱电人员每次对消防系统进行检查具体项目及检测标准。2.围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对的测试记录进行审阅，对所有测试的项目进行检查。3.2.弱电工作人员必须按照消防系统设备检查流程对设备进行全面仔细检查。4.消防系统设备检查规程具体容4.1.检查消防设备指示灯状态

4.1.1.设备起动控制台，台面不应有报警信息。

4.1.1.1.排烟机、补风机、正压送风机、各报警提示指示灯应正常。4.1.1.2.消防泵、喷雾泵、喷淋泵，各泵停止回答灯应正常。4.1.1.3.工作指示灯应正常，启动式中 “手动”指示应正常。

4.1.2.消防紧急广播控制台

4.1.2.1.录放盘应处于关断状态，紧急时打开。4.1.2.2.功放盘应处于关断状态，紧急时打开。

4.1.3.多线消防主机应正常。

4.1.4.主报警系统供电系统

4.1.4.1.主24V”灯应正常。4.1.4.2.主电工作”灯和“充电指示”灯应正常。4.1.4.3.电源直流输出电压指示应在37V处正常。

4.1.5.报警探测器指示正常

4.2.检查火灾报警、平面图自动显示系统是否正常，监视设备报警后，应能准确显示具体位。4.3.检查智能火灾报警控制器各项容，配合其指示灯。

4.3.1.核对时间，以114查号台为准。

4.3.2.查大厦各层探头故障信息，联动模块故障信息，有报警应询问保安当值人员现场是否有施工，并到现场维修。

4.3.2.1.具体检查步骤：略

4.3.3.火警信息显示报警，询问后若是误报，应马上进行主机复位。如果遇消不掉火警，则到现场维修故障设备。

4.3.4.联动信息显示报火警后联动设备应正常启动。

4.3.4.1.启动联动设备操作步骤：
点击消防主机控制台面的“联动”按扭，这时，如果有火警的情况下，系统部预先设置好需要启动的联动设备自动显示在主界面上。当确认火警后，需要启动联动设备时，点击对应的数字按键，输入开启密码“****”，设备将启动。

4.3.5.打印机应正常打印。

4.4.检查各设备接线端子。端子应牢固无松脱，标号应清晰准确。4.5.每检查气瓶压力数值，并将数值记录。4.6.气灭区

4.6.1.检查气灭区气瓶支架是否牢固。

4.6.2.钢瓶，选择阀，单向阀管道外观应无损伤。

4.6.3.标牌是否脱落

4.6.4.报警按扭应无损伤。

4.6.5.机房卫生应清洁。

4.6.6.钢瓶压力不应小于设计使用压力的90%，灭火剂的重量损失不得超过5%，否则应立即从新充装灭火剂。

4.7.消防系统设备月检查表项目及标准

4.7.1.主要以检查设备正常运行情况为主。

4.7.2.进入“系统故障信息查询”选项，屏幕上显示出“故障模块查询”和“故障探头查询”两个选项。

4.7.3.点击“故障模块查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障模块报警提示。确保所有模块无故障报警。如果出现报警，必须保障第一时间恢复，保证设备正常运行。

4.7.4.点击“故障探头查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障探头报警提示。确保所有探头无故障报警。如果出现报警，必须保障第一时间恢复，保证设备正常运行。

5.具体检查项目参照《弱电消防系统设备月检查表》。

七、卫星电视接收系统检查工作规程

1.目的弱电人员对卫星电视系统进行检查的具体项目及检测标准。2.围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对检查记录进行审阅，对所有检查的项目进行监督指导。3.2.弱电工作人员必须按照工程部卫星电视接收系统检查工作流程对设备进行全面仔细检查。4.工程部卫星电视接收系统检查工作规程具体容4.1.检查卫星机房所有设备工作情况，观察各个指示灯显示正常状态。4.2.检查各接线端子的紧固情况，有无虚接现象或松动现象。4.3.观察接收装置及高频头有无松动，天线部分是否偏移，接地应良好。4.4.观察有线电视节目的清晰程度，图象画面应清晰，卫星接收机工作正常。4.5.若出现问题，如画面极差，无图象，不能及时排除的问题要及时上报主管。4.6.在检查过程中，认真填写相关记录，并维保计划规程定期维保。4.7.每月第三进行系统点位检查，检查容见《TV信号增益测试表》。4.8.如测试中发现异常，应及时检查输出电平，判断设备是否良好，如设备故障，应及时通知主管，安排维修。4.9.卫星机房应干净整洁，温度应保持在22℃左右。4.10.检查干线放大器工作情况，每月测试各楼层信号增益，记录《TV信号增益测试表》5.相关表格 《TV信号增益测试表》

八、程控机综合布线系统工作规程

1.目的弱电人员对综合布线系统的日常维护和检修的标准和规。2.围弱电专业所有员工3.职责3.1.弱电主管对所有综合布线工作进行监督指导。3.2.弱电工作人员按照综合布线系统工作流程进行施工和维护。4.综合布线系统工作规程4.1.定期检查机房的跳线紧固情况，如有松动或脱落，应及时更换或紧固。4.2.整理表面凌乱的跳线,去除过期的废线。4.3.整理用户使用过后留下的相关废物。4.4.检查程控交换机的工作情况。4.5.定期安排打扫部卫生，保证设备机房管理规定。4.6.同时，检查桥架，是否覆盖良好。4.7.检查布线情况，有无凌乱的线头，有无施工留下的废物，定期安排人员清理。4.8.定期巡视检查机房，保证室卫生，做到干净整洁并认真填写综合布线系统机房定期巡视表。4.9.新开通或变更、拆除的所有记录应详细，见综合布线记录表。4.10.每月整理综合布线记录表，从新整理用户资料。4.11.将统计出的清单每月上报管理公司。5.相关表格 《综合布线运行记录表》

第六章 暖通空调组

一、暖通机房安全管理规定

1.目的

保证空调给排水设备设施及系统安全运行，防止发生火灾事故。

2.围

本制度适用于本公司管理围所有空调给排水系统、机房。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.操作规程

锅炉房、天燃气表房、调压站、空调机房为重要防火岗位，为了保证系统正常运行，保护公司财产及人身安全，所有员工必须遵守下列规定：

4.1.要求每位管理锅炉房的员工必须掌握消防器材的使用，懂得安全消防知识。4.2.锅炉房、天燃气表房、天燃气小间禁吸烟，禁动用明火，非本岗位人员未经可，不准进入。4.3.进入锅炉房进行维修需动用明火时，须采取消防措施，定出维修案，报请公司保安部、物业部批准，并持保安部出具的动火证明，现场作业应有专业人员从旁监护。4.4.值班巡视人员应按时检查锅炉房、天燃气表房、调压站，并对天燃气管线、天燃气阀门、天燃气计量表等易燃部位做详细检查，防止渗漏，发现问题要及时采取措施并做详细巡视维修记录。4.5.巡视锅炉房时要检查消防设施是否齐备完好，灭火器压力是否达到使用要求。对不合格的消防设备要立即更换，通知专业工程师及保安部，并做记录（更换日期）。4.6.机房消防器材应放置有序，禁私自挪用和破坏。4.7.当动用钻床、手电钻等设备时，除要做好防触电等措施外，还应禁围放有易燃、易挥发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等，还应远离电器，如无法远离时，要采取遮挡、覆盖等措施。4.8.不准将易燃、易挥发，易爆等危险物品随意带入机房，或将废油、废稀料到入地沟。4.9.禁将油料、稀料、清洁剂等危险物品遗放在设备上。4.10.机房环境潮湿时，应格注意照明电器设备的安全用电防止漏电及短路现象发生。4.11.当火警发生时要及时采取紧急措施，防止事故的进一步扩大和蔓延（在保证人身安全的前提下），禁止莽动和盲动。及时通知上级和中控室，并及时关闭所有空调设备，切断冷水主机及水泵电源。保护好现场做好详细事故记录。4.12.每人必须掌握机房消防器材的使用法。

二、暖通机房巡检制度

1.目的

保证暖通机房设备、设施和系统正常运行，及时了解运行状况，消除不安全隐患。

2.围

本制度适用于本公司管理围所有设备机房，所有空调给排水专业人员必须遵守本制度及细则。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.制度 4.1.按照交接班中容对锅炉、冷水机及其附属设备、安全装置进行检查。认真详实记录各有关数据。4.2.认真查看天燃气压力表，压力围是否在正常围，调压箱各阀门应处于相应开启/关闭状态，任人员未经允不得擅自进行操作。调压箱应无任泄漏现象。4.3.如天燃气压力与要求不符，要及时与天燃气公司或调压器厂家取得联系，进行调整。4.4.如有解决不了的问题要马上通知天燃气公司，将相关阀门关闭，通知工程部领导。4.5.每巡视一次燃气管道，发现有腐蚀部分要做防腐处理。4.6.对热交换罐、所有阀门、压力表、温度表、调节装置、观察进行检查，发现问题及时解决。4.7.检查温度、压力、配电柜、操作柜、多功能显示装置是否准确、正常。有无超前或滞后现象并采取措施。4.8.随时注意观察电器设备运转情况及电源电压等，应维持在220V+5% 380V+5%围。4.9.不得私自提高或降低锅炉运行标准，设定参数，禁违章操作，确保锅炉正常运行。4.10.巡检过程中，发现设备损坏或失灵，应及时修理或更换，30分钟处理不了的，应及时向领班汇报，并做详细记录。4.11.常用工具应摆放整齐，完备无缺，以便在维修时拿取便。4.12.各巡视人员每次进入机房时必须在机房巡视记录上写清时间、姓名、出门时必须锁好机房门并关灯。4.13.各巡视人员应熟知各机房位置及各设备的性能和操作法，格按操作规程进行操作。4.14.各巡视人员有责任保持机房卫生，如有垃圾应及时清理。4.15.各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，如果以上设备出现故障应立即通知主管工程师。4.16.如本专业设备出现故障，应立即排除故障如果30分钟未完应通知领班派维修班人员修理。同时做好维修记录。4.17.空调机房巡视主要容：皮带、风机轴承、电机底座是否完好、过滤网、冷凝水池是否畅通等。机房照明是否完好，否则通知有关部门修理。机房相关电器设备是否完好。供回水温度、水压是否正常，新风加湿器是否正常。排风设备运行是否正常，有无异常噪音，检查排风机有无反转现象及风机皮带是否完好有无断裂现象。4.18.消防泵、喷淋泵、喷雾泵、生活水泵、污水泵的选择开关应置于自动位置，操作标志应简单明确。4.19.每二小时巡视检查一次，并认真详实的做好记录。4.20.消防泵，喷淋、喷雾泵每15天试泵一次以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。4.21.操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、阀门等）时，必须带好安全帽，系好安全带，扶梯要有防滑措施，要有人扶持保护。4.22.以上制度必须格执行，领班每检查2~3次主管工程师每检查一次。检查结果纳入考核。4.23.工作中如出现矛盾，问题，不推诿，不扯皮，应以工作为第一，顾全大局，并向上一级主管汇报。5.相关文件《工程部各专业巡检制度》

《工程部暖通机房安全管理制度》

《燃气热水锅炉运行标准》6.相关表格

《暖通机房巡视签到表》

三、锅炉房设备操作规程

1.目的

保证锅炉正常运行，正确规操作锅炉。

2.围

本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.操作规程 ：
（根据现场设备情况确定）5.相关文件

《锅炉房安全防火责任制度》

四、冷冻机组操作规

1.目的

保证冷冻机组正常运行，正确规操作冷冻机组。

2.围

本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.制度 4.1.每天开机前要了解上一班冷水机组运行情况及故障停机的原因。4.2.检查冷冻水和冷却水系统是否缺水，压力是否正常，检查电源是否正常。4.3.检查冷冻机组油温加热器是否工作正常，油温应在43℃以上，油位(两个视

镜中有一个能看到油)、油压是否正常。

4.4.检查机组所对应的冷冻水及冷却水阀门是否处在开启状态。4.5.开启与机组相对应的冷却水泵，再开启与机组相对应的冷冻水泵。4.6.检查冷却水、冷冻水温度是否正常。4.7.开启与机组相对应的冷却塔风扇，冷却水温度不得低于15℃(若低于15℃不能开机)。4.8.开启冷水机组，并注意观察机组运行情况是否正常。

机组运行电流设定值不得大于100﹪。

电流指针的摆动，机器有无异常。

运行中，根据负荷情况调整冷水机组的运行台数及出水温度，便于机组达到最佳运行状态，格控制能耗。

4.9.按时记录机组数据. 确保机组各项温度、压力等运行参数在厂商规定的围。4.10.按时测试冷却水及冷冻水水质情况，及时进行投药工作。4.11.按时停冷水机组，停冷却水泵和冷却塔风扇，冷冻泵运转一段时间后再停

泵。

4.12.冷冻机组运行时，没有投入运行机组的水阀门不得开启。4.13.各值班运行人员加强学习掌握冷冻机运行时参数，接近临界值时的处理

法。

5.相关文件

《空调系统运行控制标准》

《中央空调系统应急处理案》

《开利19XL（R）冷水机组运行维修操作手册》

6.相关表格

《冷水机组运行表》

五、水泵操作规程

1.目的

保证变频补水泵正常运行，正确规操作变频补水泵。

2.围

本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.各岗员工按照本制度执行。4.变频泵制度 4.1.补水泵正常情况下控制开关应置于自动挡，经常检查水泵旁压力表。4.2.正常情况下变频补水泵不得置于手动状态，如置于手动状态，在开泵前一定要检查水泵的压力表。4.3.开泵前准备

4.3.1.检查水泵及系统零部件是否齐全完好。如：所有紧固件是否紧固；
连轴器间隙是否合适；
水泵注油是否已按规定注油；
仪表、阀门是否完好等。

4.3.2.进行手动盘车是否正常，应不卡不重，否则应查明原因进行处理。

4.3.3.在检查机械部分时，不得将水泵电路开关合闸使电机处于带电状态，且在配电柜上挂有“有人操作，不合闸”标牌。

4.3.4.检查系统压力是否正常，如不正常，应查明系统原因进行处理。

4.3.5.检查系统是否有跑、冒、滴、漏现象存在，如有必要及时处理。但水泵轴的正常滴漏不含在。

4.4.在开变频补水泵后5分钟要随时观察压力表，并做好记录.4.5.排水泵（潜水泵）●控制箱上转换开关拨到“手动”位置。●按启动钮，开启水泵排水。经检查无问题后按停止钮，水泵停止排水。●将控制柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。●将控制箱上开关拨至0位即可关闭水泵。●按停泵按钮后，禁马上再按启泵按钮，否则会造成设备管路损坏等重大事故。因此，特别规定，停泵一分钟后才允按启动按钮，待无异常情况后允离开开关柜。5.相关文件《空调系统运行控制标准》

六、水质化验操作规程

1.目的

保证空调和锅炉正常运行，延长使用寿命。

2.围

本制度适用于暖通专业，所有暖通专业员工必须遵守本制度。

3.职责3.1.工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。3.2.水质化验员按照本制度执行。4.制度4.1.为延长锅炉，空调系统使用寿命，达到安全运行的目的，必须进行水处理。大厦锅炉，空调系统水处理采用阳离子树脂交换的法进行。4.2.水质化验员必须保证每班化验一次，主要对锅炉的补给水，空调系统的给水硬度，含氧量，PH值进行化验。化验后将数据填写于（水质化验记录表）表中，并由化验员签字。4.3.化验时应做到细致准确，务必精益求精。必须保证锅炉，空调系统给水硬度小于0.25毫克当量/升，含氧量小于0.1毫克，PH值在7.5—9.0之间。4.4.做到化验器皿清洁卫生，各种药品码放整齐，文明操作。4.5.化验过程：打开取样器阀门放水一分钟，冲洗取样瓶三次，取水样100毫升加入氨缓冲液3—5毫升，再滴2~3滴酸性铬黑T指示剂，用0.005N的EDTA标准液滴定至溶液由酒红色变为蓝色为止，记下EDTA标准溶液消耗量后计算硬度。5.相关文件

《水质控制标准》

6.相关表格

《水质化验记录表》

七、洗衣房设备的巡查与维护制度：（需根据现场设备情况作部分更改）

[一]洗衣机

（一）、简介：

（二）、规格型号：

（三）、机器安装完毕后，需做以下几点检查，以消除运输、储存、安装过程中机器受到某些损伤或失灵的部件。检查各管道和密封接头有否损伤；
各电器原件、接插件有否松动；
机械部分各连接螺栓有否松动；
支承阻尼是否松脱。

（四）、巡查制度：

1、每天巡视洗衣机的蒸汽、进水管道有否泄漏，如发现异常做好记录，查明原因，有重要情况及时报告主管或经理，妥善处理。

2、巡视洗衣机的振动是否处于良好状态，有无异常响声，如有及时报告和处理。

（五）、操作规程：

1、开机前的准备工作。

A、打开总电源开关（机外）

B、打开压缩空气开关（机外），使压力务必保持在规定围。

C、打开进水开关（机外）

D、打开蒸汽开关（机外），蒸汽压力保持在规定围。

E、准备好洗涤物和适量洗衣粉（无泡型）

F、打开机器总电源（电器箱黑色空气开关）

G、按“开门”键打开机器前门，装入洗涤物，再按“开门”键，关闭前门。

2、开机（格按照屏幕提示操作）

（1）手动；

手动操作流程：
洗涤、注水；

中脱；

洗涤、注水；

高脱；

高脱；

开门。

（2）自动。

（六）、机器的维护和保养：

为了便于机器能保持最佳性能及最好的经济效益，在日常使用时要经常对机器作一些必要的维护和保养，请按以下几点进行。

1、对主轴承座两侧轴承，应定期用油杯压注润滑脂，一般每运行30~50小时一次。

2、经常检查主轴承座下部放水口是否通顺，以保证轴承无积水，延长轴承寿命。

3、对气源处理三联过滤器应定期放水，油雾器油杯应即时补油，用油，规格为10#或20#机械油。

4、因本机在脱水时，振动频率较高，很容易引起螺丝、接插件松动，因此应经常检查主轴承座、门铰链

座、电机座螺栓、螺钉、螺母是否松动，以确保安全。

5、皮带如有松弛现象，应及时紧三角胶带。

6、因变频器要求安装在干燥通风场合，困此，本机安装时要求通风设施良好。

7、若长期闲置不用，请先加注润滑脂一次，再洗涤10分钟左右，让轴承被润滑脂充分浸润。

[二]干洗机：

（一）规格型号：

（二）操作规程：

1、过滤准备：这一操作需要在液箱充液之后马上进行；

2、基本洗涤循环：烘干时，可根据不同的衣料来设置相应的烘干温度。

3、洗涤技术：对于那些较脏的衣物，需增加预洗过程；

4、过滤器的清洗：当过滤器压力升高，需要清洗过滤器。

（三）、巡视制度：

1、巡视制冷压缩机和空气压缩机能否正常工作；

2、检查皮带紧情况；

3、定期检查密封圈；

4、检查电机转向。：

（四）、维护和保养：（需根据现场设备情况及设备使用说明作部分更改）

1、每4次循环后（每天维护），清理毛绒捕集器和清洗钮扣捕集器；

2、每50次循环后（每维护），检查空气压缩机及气动系统；
检查制冷机组制冷剂的消耗情况；
检查制冷机组的控制系统；
放掉气动三联件的积水；

3、每200次循环（每月维护），清洗液水分离器；

往气动三联的油杯加油；

4、每500次循环（每季维护），清理热交换器上的毛绒；
清理缸背面的毛绒；
清理风道的毛绒；

5、每50次蒸馏（每季维护），拆卸蒸汽安全阀交有关部门鉴定；

6、每2000次循环（每年维护），拆卸各类计量仪器、仪表交有关部门鉴定；
往空气压缩机加油。

[三]干衣机：（根据广电大厦现场设备情况确定）

（一）、简介：

（二）、规格型号：

（三）、操作规程：（常规）

1、初上电，显示实际温度，时间显示为00，电源指示灯亮；

2、按设置键，设置温度和时间；

3、在关门与无缺相情况下，按启动键，进入运行状态；

（四）、巡视制度：

1、每天巡视干衣机的蒸汽、进水管道有否泄漏，如发现异常做好记录，查明原因，有重要情况及时报告主管或经理，妥善处理。

2、巡视干衣机的振动是否处于良好状态，有无异常响声，如有及时报告和处理。

（五）、维护与保养：

1、经常检查链条和三角胶带的松紧度及磨损情况，定期对链条加润滑油；

2、定期向滚动轴承加润滑脂；

3、传动带打滑，需涨紧带轮；

4、链条松动或发出响声，调整链条松紧度，只需拧松支承架两侧的螺栓后调整支承架的高度，使之链条松紧适中，然后在拧紧两侧螺栓即可。

[四]熨平机：

（一）、巡视制度：

1、查看传输带的接口是否松动，如有立即停机处理；

2、检查润滑油的油位高度，如缺油立即补充油液；

3、定期为机器运转部分的链轮加润滑脂。

[五]压熨机：

（一）、巡检制度：

1、设备润滑点加油；

2、检查蒸汽加油情况；

3、清洗疏水口；

4、检查传动部分是否灵活；

5、定期清洗油杯并换油。

[六]空气压缩机

（一）、巡视制度：

1、每天检查润滑油油位，发现油位低应及时停机加油；

2、皮带松紧是否适合，检查皮带轮，查看转动是否正常；

3、查看空气压缩机4个滚轮与地面接触是否良好；

（二）、操作规程：

1、打开排气球阀；

2、检查空气压缩机皮带轮转动向是否与防护罩上箭头所指向一致（皮带轮产生的风应吹向压缩机）。若转向相反，则停机，将三相外 接电源线中任意二个接头调换接上即可；

3、开机运转二、三分钟，工作正常后，关闭排气球阀，使储气罐压力升至额定排气压力。

（三）、定期维护与保养：

1、每天检查油位，油位应在油标线所示围；

2、每工作16小时应开启放水阀，将储气罐的油水混合物放掉（应在储气罐压力小于1kgf/cm2时，开启放水阀）；

3、新机启用初期，应一换一次油，并根据油的污秽情况重复1~2次，以后每500小时换一次油；

4、每250小时检查和吹洗进气滤芯或更换；

5、每月检查一次皮带和各部位螺丝、螺母连接处的松紧；

6、每2000小时，检查清洗阀座、阀片，或根据情况更换阀片；

7、每年应对各冷却表面上的积灰和污泥，用压缩空气喷射去除；

8、压缩机如停用一个月以上，应做防锈处理。

八、厨房设备的巡检与维护制度：（需根据现场设备情况作部分更改）

[一]冷藏柜

（一）. 使用法：

1. 有关温度设定：温度设定围为“—4~~120C”。

2. 有关除霜：
自动除霜。

手动除霜。

（二）．使用注意事项：

1. 请尽量少开柜门、开柜门时间要短、柜门要关好；

2. 根据储藏物的需要选择合适的温度，不必要的过冷会造成电力的浪费；

3. 经常地维护保养冷凝器过滤器可提高其效率。

（三）. 维护与保养：

1．请定期地进行维修保养；

2．请勿直接向其上泼水，这会造成漏电；

3．为保证安全，在进行维修保养时要先切断电源；

4．请勿使用酸类、挥发油、汽油、稀释剂和开水等会造成材料损伤的物质。

[二]冷冻柜

（一）.使用法：

1.请一定要空出冷气的通路；

2.请勿在冷冻室中装入瓶或罐类；

3.请将待热的东西凉后再装入；

4.请勿制冰；

（二）. 维护与保养：

1.请定期地进行维修保养；

2．为保证安全，在进行维修保养时要先切断电源；

3．请勿使用酸类、挥发油、汽油、稀料和开水等会造成材料损伤的物质；

4．在为进行清扫而取下冷凝器时，请勿用手直接触摸冷凝器翅片。

[三]制冰机

（一）. 使用法：

按产品使用说明书操作

（二） . 维护与保养：

1．制冰机检查：检查所有水接头和管路是否泄漏，同时也要确认制冰机管路没有擦到或震动别的管子或面板。在制冰机前面不要放任东西（如箱子等），空气的充分流动可使制冰机获得最高的冰产量并能延长零部件的使用寿命。

2．外部清洁：如有必要需经常对制冰机外部进行清洁，使之能有效运行，并保持清洁。用海绵蘸中性皂液擦去制冰机外部的灰尘及污物，然后用清洁软布擦干外表。

3．清理冷凝器：肮脏的冷凝器会阻碍气流的通过，导致制冰机运行温度过高，这将会减少冰产量及缩短零部件的寿命。根据以下步骤对冷凝器至少每六个月清理一次。

. 清洗过滤网。可清洗的铝质过滤网可用来滤除灰尘，污物，绒线纤维和胶状物。它的作用是保持冷凝器清洁，滤网可用中性肥皂水清洗。

. 清理冷凝器外部时可用软质刷子或吸尘器和软刷辅助进行，刷洗冷凝时应从上往下进行，不要从一边刷到另一边。小心不要弄弯翅片。

. 用手电筒照射冷凝器，检查翅片间的污物是否存在。如果存在：A、向冷凝器部吹压缩空气，小心不要弄弯翅片。B、使用商用冷凝器盘管清洗剂，清洗时按照其中使用说明和注意事项进行。

. 用翅片梳校正被弯曲的冷凝器翅片。

. 用软布仔细地擦净风扇叶片及风扇马达，注意不要使风叶变形。对特别脏的风叶可用温肥皂水清洗，然后用清水彻底冲洗干净。

4．部清洗和消毒

1)为保持运行效率，制冰机应每隔六个月清洗并消毒一次。

2)自我清洗：制冰机清洗剂用于去除碳酸钙及其它矿物质沉淀物。它不能用于清除藻类或污泥。

3)当自我清洗过程停止后，执行“消毒程序”。

4)如有必要，过脏的制冰机可以拆开清洗和消毒。

[四]食品搅拌机：

维护与保养：

. 每次用后，对料桶、搅拌器等进行认真清洁，确保饮食卫生。

. 升降导轨处应定期涂上少量润滑脂。

.变速箱出厂时已加入优质润滑脂，一般情况使用半年后，需要加入或更换润滑脂。

第七章 综合维修组

一、综合维修房屋管理制度

1.目的为了不断提高服务和技术水平，使酒店管理更好地发展、更好地为宾客服务。2.围适用于楼宇、客房、餐厅的修缮、维修工作。3.职责3.1.工程部综合维修负责人对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。3.2.工程部综合维修员工每月按照维保计划表对楼宇、客房、餐厅及该区域的服务设施进行全面维护保养。4.容4.1.做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件建档保存好。4.2.认真执行各项维修保养计划，使各区域及区域的服务设施经常保持正常使用标准。4.3.保管好工程库房中的工程材料。4.4.根据市级房屋普查调查文件的相关规定，在雨季到来之前，对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设备正常使用。4.5.在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。

二、综合维修巡视检查制度

1.目的确保大厦楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域的服务设施完好，处于正常、安全的使用状态。2.围适用于大厦楼宇、客房、餐厅、公共区域、部各类设备设施及大厦外围的巡视检查工作。3.职责3.1. 工程部经理负责综合维修专业的监督。3.2. 工程部综合维修负责人巡视检查工作的安排及跟进。3.3. 工程部综合维修员工负责具体巡视检查工作。4.容4.1.工作要求：

4.1.1.工程部经理每月至少一次对综合维修巡视情况进行系统检查，对发现的问题及时解决。

4.1.2.综合维修专业负责人根据月的排班情况安排巡视工作。综合维修专业所有员工循环轮流进行大厦巡视工作，每一对所有巡视表中的容巡视一次，每月对巡视容进行汇总总结。

4.1.3.综合维修巡视员工根据工作安排进行大厦巡视，并如实格填写综合维修巡视检查记录表。对于巡视过程中发现的问题及时上报维修负责人，由负责人根据综合维修相关制度进行及时维修，维修完成后及时在巡视表格中标注处理结果，不能及时维修的也要在表格中标注。

4.2.检查区域及项目 见«综合维修巡视检查记录表»4.3.具体检查容及检查标准说明5.相关表格 «综合维修巡视检查记录表»

三、综合维修维保制度

1.目的确保酒店楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域的服务设施完好，处于正常、安全的使用状态。2.围适用于酒店楼宇、客房、餐厅、公共区域及该区域的服务设施的维修保养工作。3.职责3.1.工程部经理对每月的维保计划进行审批，并对维保记录进行审阅。3.2.工程部综合维修负责人对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。3.3.工程部综合维修员工每月按照维保计划表对设备进行全面维护保养。4.容4.1.维保项目见«综合维修专业维保检修计划表»。4.2.工作要求

4.2.1.综合维修负责人根据实际情况制定«综合维修专业维保检修计划表»，并报工程部经理审批。

4.2.2.综合维修员工对维保项目应按«工程部综合维修专业维保检修计划表»要求进行维修维保，同时根据《定期维护作业书》的相关项目认真填写《定期维护作业书》。

4.2.3.综合维修负责人负责跟进维修维保工作的完成情况，在《定期维护作业书》上签字确认，如有问题应写出处理结果。

4.2.4.将填写完整的的《定期维护作业书》建档保存。

4.2.5.工程部经理对每月的维保记录进行审阅，发现相关问题及时安排整改。

5.相关表格«综合维修专业维保检修计划表»«定期维保作业书»

第八章 节能运行设想

1.调节坐便器用水，引导客人正确使用。

2.员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。

3.公共卫生间可安装感应节水龙头。

4.房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。

5.中水回用。饭店可将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌绿地、洗车、降温……

6.设法建立雨水收集系统。经处理再利用，不让资源白白流掉。

7.营造节水的氛围，对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量。

8.建立制度，发动员工养成良好习惯，加强对水电油气跑冒滴漏的巡检，杜绝长明灯长流水。

9.洗衣凝结水回收。蒸汽变成凝结水，水温仍达70℃-80℃。每吨凝结水约含6公斤轻油燃烧的热量。

10.尝试通过改变气流的角度，将饭店的冷却塔安装收水器，即可大大降低水雾飘洒的损耗。

11.采用新型节能光源。节能灯价格虽比传统的白炽灯高数倍，但发光效率高4—5倍，使用寿命长8—10倍，经济上完全可行。饭店如全部采用节能灯照明，至少可节电70%以上。况且节能灯的光谱色度现在已接近白炽灯，并不影响氛围的烘托。

12.饭店大量的各类标识指示灯、夜灯可采用发光二极管LED灯，每一个耗电不到1瓦。

13.设法在走廊过道、消防楼梯采用感应节能灯，防止出现长明灯。甚至饭店客人通道也采用感应灯，只有客人前面的几盏灯是亮的，人过灯灭。

14.采用智能节电调压开关系统。饭店的公共区域：大堂、会议厅、多功能厅、宴会厅等往往装有数百个灯泡。此系统可根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。

15.组合式灯具可采用多开关分组控制。根据需要选择不同的照明模式。

16.采用变频系统，可根据温度和负荷的变化调节电机的转速频率。一般可节电30%-50%，动力电是饭店耗电的大头，不到两年均可收回设备的投资。

17.尝试因地制宜利用屋顶、墙面集取、存储、分配太阳能的功能。太阳能热水器、太阳能采暖、太阳能制冷、太阳能取电等等。每平米太阳能板一年可节电800度，节省标准煤300公斤。

18.采用太阳能停车棚。既可为客人的车辆遮荫免于暴晒，减少车子开空调的能耗和空气污染，又为饭店提供电源。

19.防止滥用户外轮廓灯和建筑射灯。既耗电又给客房和邻人造成光污染。饭店的建筑泛光照明先进的办法是采用LED半导体灯。同样的照明效果，却可以节约75%的用电量。

20.将空调的温度设定在28℃。既能减少10%的空调耗电，又能大大减少患空调病的概率。

21.作好宣传工作减少客房待机状态的电器。可以节约4%-5%的待机耗电。

22.在客房楼面配置制冰机、饮水机、自动售卖机，需者自便。减少房间小冰箱、电水壶等电器耗电、噪音、热源。

23.电脑在开机时耗电最大，对机器的损耗也最大。暂时不用时，设置为节电休眠状态。

24.定期清洗冷热水管线及锅炉、空调管壁，对水质进行软化处理。防止管路积垢产生热阻，降低热传导效率，造成能耗浪费。

25.每年清洗一次空调。不仅可以降低4%-5%的能耗，也可以防止霉菌和军团菌在管道和通风口滋生，污染室空气。分体式空调每清洗一次隔尘网，可省电20%左右。

26.尝试采用冰蓄冷技术。利用峰谷电差价，夜间制冰白天释放。减少电费支出。

27.善于利用边资源。如利用上游的余热集中供热，利用水体温差制成生态循环的水空调，利用自然主导风通风降温等。

28.利用地表2米深度温度恒定在18℃的原理，采用地源热泵系统用低温热能提供制冷、供热、热水。

29.少用机械通风，多用自然通风。每天至少开两次窗。既省电又可大大降低室有害气体。

30.窗帘的厚度、密度、布料的质地对保温节能有很大效果，应引导客人离房时拉上窗帘。

31.洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。

32.减少室的热负荷。如多采用冷光源，采用节能家电等。

33.空调室外机安装的朝向、位置、遮阳，直接影响到耗电量。

34.吸尘器需要及时清理，否则会降低吸尘效率，增加耗电量。

35.厨房灶具、炊具、容器要定期清洗除垢，以免影响热效率。

36.采用锅炉余热利用技术。

37.空调末端凝结水的防霉处理。多饭店房间的过道天花受潮发霉。主要是风机盘管的积水盘由于煤霉菌滋生，导致下水受阻溢出到天花引起。每年用防霉剂处理一次即可杜绝这种现象。

38.对饭店的锅炉、空调机组、泵房等主要耗能设备，进行技术监控跟踪，并根据季节和室外温度变化智能调节设定值。改变传统的经验管理法。在保证舒适性、经济性的条件下最大限度节约能源。

39.实施清洁生产。在生产流程的各环节保持清洁，对噪声、污水、废弃物排放进行控制和专项治理，使水质、大气、土地等环境指标达标。

40.倡导绿色消费。饭店产品是末端最终的消费品，饭店应树立社会责任感，提倡把节约作为生活式。采用生动活泼的多样形式营造节约氛围。如印发小册子、生动口号、温馨提示、细节处理等。

41.发动人人为节约献一策，开展“我为节约做什么”的活动，成立各种群众性的节水小组、节电小组、节能小组等。

第5篇: 设备设施运行维护管理方案

1
目 录

前言、工程概况…………………………………………………………………………………..错误！未定义书签。
一、弱电设备工作人员工作规章制度…………………………………………………………..8 （一）各级各类人员的岗位职责…………………………………………………………..8 （二）业务学习与培训制度……………………………………………………………….7 （三）报修、维修及配合相关部门的具体工作制度…………………………………….11 1. 报修、维修工作制度及流程………………………………………………….12 2. 与会务部门的配合保障会议正常召开……………………………………….13 3．施工单位/供方（专业维保方）进入辖区作业的管理规程………………..14 4．停用管理工作程序…………………………………………………………….14 二、弱电设备的维护保养及巡检管理制度 ........................................ 15 （一）安防监控系统维护保养及巡检管理制度………………………………………….15 1. 安防监控系统维护保养制度.......................................15 2. 安防监控系统检修执行标准.......................................17 3. 安防监控系统设备维护注意事项...................................19 （二）消防监控系统维护保养及巡检管理制度………………………………………….20 1．消防监控系统管理制度...........................................20
2. 消防监控系统维护保养制度.......................................21 3. 消防监控系统检修执行标准.......................................24 4. 火灾自动报警系统检修具体实施流程...............................26 5. 火灾自动报警系统维护保养细则...................................31 6. 自动喷淋灭火系统维护保养细则...................................32 7. 消防监控系统设备维护注意事项...................................32 （三）通信网络系统（CNS）系统维护保养及巡检管理制度……………………………….36 1. 网络系统运行维护工作基本制度...................................36 2．网络管理维护工作的基本原则.....................................37 3. 网络系统维护作业制度...........................................37 4. 网络系统故障处理制度...........................................39 5. 网络宽带检修计划及标准.........................................40 6. 弱电机房管理制度...............................................42 三、火灾自动报警系统交接验收………………………………………………………………..42
1、验收前的准备工作 ............................................................................................. 42 2、系统竣工验收流程 ............................................................................................. 44 3、系统竣工验收标准 ............................................................................................. 47 4、系统验收表格 .................................................................................................... 53




2




通信网络系统（CNS） communication network system 通信网络系统是建筑物内语音、数据、图像传输的基础设施。通过通信网络系统， 可实现与外部通信网络（如公用电话网、综合业务数字网、互联网、数据通信网及卫星通信网等）相联，确保信息畅通和实现信息共享。

信息网络系统（INS） information network system 信息网络系统是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术、信息安全技术和行为科学等先进技术和设备构成的信息网络平台。借助于这一平台实现信息共享、资源共享和信息的传递与处理，并在此基础上开展各种应用业务。

火灾报警系统（FAS） fire alarm system 由火灾探测系统、火灾自动报警及消防联动系统和自动灭火系统等部分组成，实现建筑物的火灾自动报警及消防联动。



3 安全防范系统（SAS） security protection ＆ alarm system 根据建筑安全防范管理的需要，综合运用电子信息技术、计算机网络技术、视频安防监控技术和各种现代安全防范技术构成的用于维护公共安全、预防刑事犯罪及灾害事故为目的的，具有报警、视频安防监控、出入口控制、安全检查、停车场（库）管理的安全技术防范体系。

智能化系统集成（ISI） intelligent system integrated （此项待定，暂时还不知道有没有这个系统统一集成） 智能化系统集成应在建筑设备监控系统、安全防范系统、火灾自动报警及消防联动系统等各子分部工程的基础上，实现建筑物管理系统（BMS ）集成。BMS 可进一步与信 息网络系统（INS）、通信网络系统（CNS）进行系统集成，实现智能建筑管理集成系统（IBMS），以满足建筑物的监控功能、管理功能和信息共享的需求，便于通过对建筑物和建筑设备的自动检测与优化控制，实现信息资源的优化管理和对使用者提供最佳的信息服务，使智能建筑达到投资合理、适应信息社会需要的目标，并具有安全、舒适、高效和环保的特点。

安全防范系统（SAS） 设备总表
视频安防监控系统 设备名称

设备规格 数量 备注

4

门禁、停车场一卡通系统 设备名称

设备规格

数量

备注


通信网络系统（CNS） 设备总表
综合布线互联网系统


5 设备名称

设备规格

数量

备注

电话通信、有线电视系统 设备名称



音响广播系统 设备名称

设备规格

设备规格

数量 数量

备注 备注



第一章 弱电设备工作人员工作规章制度



6 （一）各级各类人员的岗位职责

1、弱电主管岗位职责
（1）负责设备技术资料、档案的收集、保管，负责零星设备的配件、材料采购计划的编制、委托维修的联系工作；

（2）每年年末制定下一年度《弱电设备、设施（年度）作业计划书》，并根据运行情况每月末制定《弱电设备月度维修保养计划表》；

（3）组织实施弱电设施设备的运行维护管理，对维保单位保养维修工作进行监管。对弱电设施设备维修保养工作进行检查、验证；

（4）每日一次检查弱电工巡视记录，每周一次巡视设备机房，每个工作日报出当日《日工作总结》；

（5）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行记录检查、验证及签证；

（6）每月一次定期组织弱电工检查弱电设施设备运行情况，填写《弱电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》交主管审核后报管理处领导；

（7）每月一次检查弱电设施设备运行情况，并填写《弱电系统检查表》。


2、弱电工岗位职责


7
（1）按《弱电设施设备维修保养规程》、《设备、设施（年度）作业计划书》、《设备月度维修保养计划表》的内容要求对弱电设备进行周期检查、保养、并记录；

（2）弱电设备维修工作记录于《设备维修定期保养记录表》内。设备故障检修工作记录于《设备故障记录表》上；

（3）设备发生异常和故障时，应及时报告弱电设备主管，记录于《设备故障记录表》上，并及时处理；

（4）按《弱电设施设备操作规程》的内容要求每日一次巡视综合楼防盗报警系统、消防监控系统、车库管理系统、电视监控、宽带和紧急广播系统，并记录于《弱电设备巡视记录表》上；

（5）弱电机房每月清洁、打扫一次；

（6）弱电设备发现异常情况，及时处理或联络维保人员处理，督促维修保养，并报告弱电设备主管。




（二）业务学习与培训制度
业务学习与培训制度包括学习和培训的对象、内容、时间、形式、要求、执行者等内容。


8 ①凡在弱电设备运行和维修岗位工作的人员都要积极参加各种业务学习以及专业知识和技能的培训；

②业务学习和培训要紧密结合现有人员的情况和系统、设备的情况进行，重点是全面、深入地了解各项专业规章制度的内涵，明确和掌握执行这些专业规章制度的目的和方法、常见问题或故障的判断方法和应采取的措施；

③业务学习和培训应采取理论知识学习与实际操作相结合、系统培训与急用先学相结合、自学为主与集中辅导相结合、解决实际问题与集体分析讨论相结合等多种形式，扎实、有效地开展起来；

④对非智能建筑弱电专业毕业和没有受过专业技术培训的在岗人员，重点是系统学习专业知识和进行专业技能训练，在一年内达到智能化建筑弱电工程师等级，已达到智能化建筑弱电工程师等级的在岗人员，重点是全面、深入地掌握智能化建筑系统和设备的情况、性能和特点，提高相应的技术水平；

⑤弱电主管负责业务学习与培训的组织、实施和考核工作

（三）报修、维修及配合相关部门的具体工作制度 1. 报修、维修工作制度及流程
1．客户服务中心分类并通知相关部门处理. 2．本部门由弱电主管接到电话后分立即分析情况并安排人员赶往现

9 场进行处理. 3．急需处理的问题5分钟赶到.进入现场后即时对报修故障进行处理。

4．由弱电主管判断为非急需处理的问题，由弱电主管与报修人联系说明情况并安排人员半个工作日内与报修人联系进行报修故障的处理. 5．一时无法解决或根本无法解决的问题，要立即联系报修人并说明情况由弱电主管对故障进行上报并即时与维修厂家进行联系。

6．修故障处理完毕由现场维修人员请求客户填写回访意见，如存在有偿费用应提前联系部门主管由部门主管计算费用并取得报修人同意。
7．将结果报告管理处客户服务中心,按报修项目的试运行期，安排时间回访。
8．维修记录归档。



2.与会务部门的配合保障会议正常召开
3．1接到会务经理根据综合楼有关单位发出的《每日会议室安排表》要求后，由会务经理安排时间并布臵人员，我弱电部门派出一人跟随会务相关人员对其设备进行调试和检修。


10 3．2会议期间弱电部门人员随会务相关人员一起。并即时对突发情况进行处理。
3．2．1突发一般故障时由会务经理安排弱电维修人员立即对现场故障进行处理。
3．2．2突发重大故障或根本无法解决的问题应立即上报部门主管由部门主管分析判断并立即上报等候处理意见。
3.3 遵守会务部门的管理制度时刻要做到：保密‚八不‛守则
(1 不该讲的，绝对不讲；

(2 不该问的，绝对不问；

(3 不该看的，绝对不看；

(4 不该听的，绝对不听；

(5 不该记的，绝对不记；

(6 不该传的，绝对不传；

(7 不该动的，绝对不动；

(8 不该带的，绝对不带。
3．4会议结束后对设备进行回收调试并做好相关记录即时归档。

3．施工单位/供方（专业维保方）进入辖区作业的管理规程
（1）施工单位及供方如需进入设备部管理辖区作业，须递交书面作业报告，由设备部负责人明确各自职责并与设备部签署《施工单位/供方作业责任书》；



11 （2）值班人员负责与外来作业单位负责人签署《施工单位/供方作业责任书》，交代责任生产事项，调配员工协助、配合作业；
设备机房负责人负责开闭机房门，作业期间巡视检查、监督；

（3）设备主管以上管理人员负责应急安全事件处理；

（4）施工单位及分承包方如需明火作业，必须向综合楼管理处申请动火证，待批准同意并报设施设备部备案后方可进行，操作人员必须持证上岗，动火现场要符合动火条件，并配备灭火设备；

（5）值班人员应掌握施工单位及供方作业情况，并记录与《值班交接班记录表》；

（6）如发现不安全作业、野蛮作业或隐患作业，设备机房负责人和室外作业相关条线负责人有权要求立即停止，并及时通知主管到场处理；

（7）外来作业人员每个工作日作业完毕，机房负责人员和室外作业相关条线相关负责人认真巡视、检查设备，确认无异后方可锁门或签章；

（8）如在巡视中发现设备损坏等异常情况，应立即通知主管和管理处主任等相关人员到场，照相、取证并做相应处理。

。
4．停用管理工作程序
4．1因保养、检修原因停用弱电设施设备，弱电设备主管应起草书面通知，经设施设备主管批准并报综合楼管理处后，提前24小时通知有关单位；



12 4．2因突发事件停用弱电设施设备，弱电设备人员接到报修后10分钟内到场检查，并及时联系弱电设备主管或安装单位维保人员处理，做好记录，并在恢复使用后24小时内向综合楼管理处及有关单位做好解释。



第二章

弱电设备的维护保养及巡检管理制度
13
1．安防监控系统维护保养及巡检管理制度

1.1安防监控系统维护保养制度
1、为了做好监控设备的维护工作，门房保安负责日常对监控系统的监测、维护、管理, 承担起设备的维护服务工作, 以保障监控系统的长期、可靠、有效地运行。
2、在对监控系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，对于监控系统的各种采集设备来说，由于设备直接臵于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。
3、每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。室外温度应在－20 ℃～＋60℃，相对湿度应在10％～100％；
室内温度应控制在＋5℃～＋35℃，相对湿度应控制在10％～80％，留给机房监控设备一个良好的运行环境。
4、根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控中心设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。
5、对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发

14 现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。
6、对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。
7、对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。
8、对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。

9、每月定期对监控系统和设备进行优化。
10、以上工作必须形成工作记录表格备双方签字确认方为完成以上工作。
11、提供每月一次的定期信息服务：每月第一个工作日，将上月抢修、维修、维护、保养记录表以电子文档的形式报送部门负责人审核。

1．2安防监控系统检修执行标准
①控制台
a、各控制器件运行正常，能实行切换定机，扫描式监视等；



15 b、操作键盘灵活、可靠；

c、电源锁开关完好。

②显示屏
a、各显示屏上监视器齐全、完好、显像清晰，符合设计要求；

b、各显示器接线清楚，无随意拉接线；

c、监视器安装牢固、可靠。

③电源设备
a、交流稳压电源工作正常、稳定；

b、各输出电路熔丝配臵合理，没有不规范行为；

c、电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线；

d、双路电源切换可靠、正常；

e、设备接地保护，防护等安全、可靠。

④摄像机
a、各摄像机工作正常、配臵数量齐全；

b、带变焦距的摄像机应调节自如、符合性能要求；

c、各摄像机防护罩应齐全（特别是户外型）；

d、各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。
⑤录像机
a、所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求；

b、各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制（包括切换到备用录像机）。


16 （2）安保防盗系统
①电梯内对讲装臵能与消控中心通话；

②电子防盗门
a、闭门器开关灵活，快慢二档行程明确，自动关门时确保门锁上；

b、电子密码锁好，且密码能修改；

c、键盘无损坏，不渗漏；

d、电源正常；

e、设备接地保护符合规定。

（3）楼宇监控系统 ①UPS应急电源
a、输出电压数据，符合设备规定数值；

b、电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确；

c、备用电源正常，蓄电池容量充足，能维持规定时间，切换迅速可靠；

d、接地保护符合规定；

e、各接点，可靠、无氧化现象；

f、外表无尘。

②输入/输出控制器 a、各电接点连接可靠；

b、各电板无尘、无氧化现象；

c、输入/输出信号正确；



17 ③各执行机构（电磁阀、风阀、转换器等） a、动作正确可靠；

b、机械部件清洁、无尘、无氧化；

c、温度、压力、流量传感器，数据信号正确等，表面无尘、无氧化现象。

1.3安防监控系统设备维护注意事项
在对监控系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，主要需做好防潮、防尘、防腐、防雷、防干扰的工作。
1、防潮、防尘、防腐
对于监控系统的各种采集设备来说，由于设备直接臵于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。如摄像机长期使用，防护罩及防尘玻璃上会很快被蒙上一层灰尘、碳灰等的混合物，又脏又黑，还具有腐蚀性，严重影响收视效果，也给设备带来损坏，因此必须做好摄像机的防尘、防腐维护工作。在某些湿气较重的地方，则必须在维护过程中就安装位臵、设备的防护进行调整以提高设备本身的防潮能力，同时对高湿度地带要经常采取除湿措施来解决防潮问题。
2、防雷、防干扰
监控设备在维护过程中必须对防雷问题高度重视。防雷的措施主要是要做好设备接地的防雷地网，应按等电位体方案做好独立的地阻

18 小于1欧的综合接地网，杜绝弱电系统的防雷接地与电力防雷接地网混在一起的做法，以防止电力接地网杂波对设备产生干扰。防干扰则主要做到布线时应坚持强弱电分开原则，把电力线缆跟通讯线缆和视频线缆分开，严格按通信和电力行业的布线规范施工。

2．消防监控系统维护保养及巡检管理制度
2．1消防监控系统管理制度
1.严格执行《中华人民共和国消防法》及其它消防法规和公司的有关消防安全规定；

2.严格遵守值班制度，服从领导，坚守岗位，不得擅离职守，严格执行交接班制度；

3.熟悉电气线路走向、电器设备安装使用情况及供电输入功率与用电总负荷的大小，熟悉电气安全和防火知识；

4.严格执行电力技术规程及安全操作规程，在安装和更换电器设备、线路时，电线、保险丝必须计算精确，不得随意增大和减小，线路接点要牢固，避免超负荷和接触不良；

5.定期对线路和各种设备进行安全检查，要特别注意隐蔽部份，防止留有死角，对有安全隐患的电器设备和线路，要及时进行维修和更换；

6.维护、管理机房内的消防设备和器材，熟练掌握其使用方法；



19 7.值班人员必须坚守值班岗位，按时交接班，并认真完成规定的作业计划，认真填写各种记录；

8.严格执行操作规程，遵守处理故障规定，不能以任何理由和借口推诿、拖延处理故障时间,及时准确完整填写值班日志和各种规定的记录, 按规定作好交接班记录. 9. 努力学习业务技术，了解设备工作原理，掌握所包机设备和相关设备间的关系,妥善保管设备技术档案、资料和记录；


2.2消防监控系统维护保养制度 （1）烟、温感报警系统
①每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接受状态；

②每日检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线路有否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验；

③每半年对烟、温感探测器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底端子是否牢固，并进行逐个吹烟试验；

④对一般场所每三年，污染场所每一年进行一次全面维修保养，主要项目：清洗吸烟室（罩）集成线路，保养检查放射元素镁是否完好等。
（2）防火卷帘门系统
①每半月检查一次电气线路，元件是否正常并清扫灰尘；



20 ②每月对电气元件线路检查保养一次，有无异常现象，绝缘是否良好，按照设计原理进行试验；

③每季度对机械元件进行保养检查，除锈、加油和密封。

（3）送风、排烟系统 ①送风
a、每周巡视检查各层消防通道内及消防电梯前大厅加压风口是否灵活；

b、每周巡视检查各风机控制线路是否正常，打扫机房和风机表面灰尘；

c、每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，清扫电气元件上的灰尘，风机轴承加油等。
②排烟
a、每周巡视检查各层排烟阀门、窗、电源是否正常，有无异常现象，同时对各排烟风机控制线路进行检查，就地启动试验，打扫机房及排风机表面灰尘；

b、每月进行一次维护保养，检查电气元件有无损坏松动，对排烟机轴承及排烟阀机械部门加油保养，打扫机房，同时按照设计原理对50%楼层实施自动控制试验。
（4）消火栓系统
①每周巡视检查各层消火栓，水龙带，水枪头，报警按钮等是否完好无缺，各个供水泵、电源是否正常，各个电气元件是否完好无损处于备战状态；



21 ②每月检查一次各个阀门是否灵活，进行除锈加油保养，检查水泵是否良好，对水泵表面进行除尘，检查电器控制部门是否良好，同时按设计原理进行全面试验；

③每季度在月检查的基础上对水泵进行中修保养，检查电动机的绝缘是否良好。
（5）喷淋系统
①每周巡视检查管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各个电气元件是否完好无损，处于备战状态；

②每月巡视检查花洒喷淋头有无漏水和其他异常现象，检查各阀门是否完好并加油保养，同时进行逐层放水，检查水流指示器的报警是否正常，水位开关是否灵敏和启动相应的供水泵；

③供水泵月保养，季中修内容与消防火栓水泵相应。

（6）应急广播系统
①每周检查主机、电源信号和控制信号是否正常，各控制开关是否处于正常位臵，有无损害和异常现象，及时清洗主机上的粉尘；

②检查主机在每月的试验过程中，是否正确的切换。检查麦克风是否正常，定期清洗磁头；

③楼层的喇叭是否正常，清洗喇叭上的粉尘等；

④检查后进行试播放。

2．3消防监控系统检修执行标准
(1消防栓泵


22 ①消防泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；

②管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；

③消防泵运行平稳、无振动、润滑良好、无咬泵现象；

④电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；

⑤水泵、电机等接地装臵、防护罩安全可靠，无缺损；

⑥管道设备等无锈蚀、无渗漏。
(2增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂要求；

(3消防栓及配套设施
①各楼层消防栓及附件齐全完好；

②启动报警按钮完好、性能可靠；

③各楼层消防栓出水压力符合要求；

④消防接合器齐全、有效，无泄漏；

⑤户外立式消防栓齐全有效，开启灵活；

⑥消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。

(4喷淋泵
①喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；

②管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；

③喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；

④电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；

⑤泵、电机等接地装臵、防护罩安全可靠，无缺损；

⑥管道设备等无锈蚀，无渗漏；



23 ⑦喷淋系统每月做一次末端防水试验。

(5喷淋头及管道
①不同规格的喷头不得互相代用；

②喷头规格、安装数量与竣工资料相符；

③喷头和管道无渗漏、无锈蚀；

④管道内水压恒定，器件齐全、正确。

(6消防送风排烟设备
①各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；

②各送风口完好、无堵塞、无结灰；

③送、排风机（风量、动压等参数）符合出厂要求；

④送、排风机运转平稳，润滑良好；

⑤各风机控制器元件齐全有效，性能可靠；

⑥风机设备接地保护、防护罩安全、有效。

(7消防报警
①消防栓泵运转应与报警联动；

②喷淋泵运转应与报警联动；

③ ‘1301’系统启动与报警联动；

④报警装臵应可靠、正常，杜绝误报。

(8烟、温感监视装臵
①各烟、温感探头完好，感应正确；

②探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；

③备用电源完好，切换迅速有效；



24 ④各烟雾探头完好，感应报警正确、可靠；

(9应急广播
①广播设备（扩大机、话筒、卡座等）齐全完好；

②终端各喇叭完好；

③各楼层与控制中心播音功能良好。

(10其他消防设施
①变配电室电脑机房自动气体灭火系统设备完好、可靠；

②机房、设备灭火器按规定应配备到位；

③车库、仓库应配备的灭火器到位。

2.4火灾自动报警系统检修具体实施流程
班组及个人维护作业计划应经批准并按维护规程、指标、操作手册和说明书的规定执行。检测项目、数据应记入设备管理档案，妥善保管。每月对消防系统进行一次检测。消防系统检测操作流程如下：
1．应事先拟定系统测试项目，报主管领导和运监部、保卫处审核批准。
2．消防系统检测工作必须在单位下班后半小时进行；

3．检测时消防安全主管必须到现场负责此项工作，并组织召开相关部门或代维单位协调会，明确测试流程、制定现场应急措施，部门主管领导到现场检查和监督；

4系统检测：
4.1组织相关人员到消防控制室、储气瓶室、测试区等现场；



25 4.2通知各机房工作人员对消防系统进行测试的时间和注意事项，并统计岗位人数；

4.3插上储气瓶室各保护区（及现场）启动瓶电磁阀的保险销，断开启动电磁阀电源线测试电源线电压变化；

4.4确认控制主机已由“1”级的监控状态转到“2”级的手动测试状态、联动控制柜所有控件（自动、手动切换旋钮）处于手动状态。

4.5现场人员对探测器进行烟、温感测试，确认是否准时反馈到控制主机上，同时确认地区警铃和邻层警铃是否动作。

4.6测试手动报警按钮，确认主机信号是否准时反馈。
4.7测试主机在自动状态下是否能正常工作。将联动控制柜所有控件由手动转到自动状态，现场人员对探测器进行烟、温感测试：
4.7.1现场确认区域声光报警器是否动作；

4.7.2测试气瓶室启动瓶电磁阀电源线电压值；

4.7.3监控室人员确认在声光报警器动作后联动控制柜指示灯是否动作；

4.7.4监控室人员确认在声光报警器动作后是否在延时30s后气体释放动作；

4.7.5储气瓶室工作人员测试电磁阀电源线电压：
a、延时期间无电压，正常；

b、延时结束后有24V电压，正常。
4.7.6分别对应检查测试区域、储气瓶室启动瓶、控制主机和联动控制柜显示区域是否一致。


26 4.8检测现场应急释放按钮。除系统不延时外，其它测试检查内容相同。
4.9检测启动瓶电磁阀（电阻）。查看电磁阀是否动作正常，同时检测应急启动按钮能否正常工作“打阀”。
4.10检测项目完成后，复原设备到正常工作状态：
4.10.1联动控制柜所有控件由自动转到手动状态；

4.10.2监控主机由“2”级的手动测试状态转到“1”级的监控防护状态、联动控制柜所有控件处于手动状态；

4.10.3检测电磁阀电源线：
a、无电压输出为正常。可恢复启动瓶－电磁阀－电源线的连接；

b、有电压输出为故障。必须及时清除，恢复系统为正常状态，方可实现监控系统与灭火系统的连接。
4.11由维护人员到各区域、储气瓶室、系统主机和联动控制柜作系统复位核实。在确认系统无异常状况的情况下，拆除启动瓶插销，撤离现场并通知值班人员测试完毕（由现场负责人下达撤离命令）。
4.12对测试项目、测试中发现的问题和整改措施及整改情况记录备查，并及时报告上级；
同时对维护单位出具的维护情况清单进行确认并签字。
4.13测试完后，基础网络设施部、保卫处各留一份记录存档。

5．水喷淋灭火系统检测操作程序


27 5.1首先确定检测的内容和项目，报主管经理和运监部、保卫审核批准；

5.2检测各进出水阀门的状态；

5.2.1确保进水阀处于全开位臵，进水管内充满水，泵体排空；

5.2.2将末端试水阀打开泄压，以保证系统工作压力不超过正常工作压力；

5.5.3检查各电源指示是否正确，电源开关、联动开关的位臵是否处于相应位臵；

5.5.4确认各部位均在正常状态后，进行下面的操作：
5.5.4.1末端试水，对应的水流指示器应动作，经过一定时间延时后压力开关动作，水力警铃同时鸣响，如系统处于自动状态，则水泵自动启动，消防控制室收到反馈动作信号。
5.6气体灭火系统的维护保养 5.6.1对防护分区环境的维护保养：
5.6.1.1检查保护区必要的出入通道应通畅无阻；
各种报警信号和安全标志应清洁、齐全并醒目易见；
采光照明和事故照明应完好。
5.6.1.2检查喷嘴孔口应无堵塞。

5.6.2对灭火剂贮存瓶组的维护保养：
每年对灭火剂贮存容器进行称重或检查贮存压力，若低于允许值极限位臵以下，必须予以重新灌装或替换。


28 5.6.3对灭火控制的附件进行维护保养：
5.6.4对系统的维护保养：
5.6.4.1 检查电磁阀与控制阀的连接导线是否完好，端子有否松动或脱落。
5.6.4.2从启动钢瓶上卸下电磁阀，检查其动作是否灵活。

5.6.4.3 卸下报警及控制系统与执行机构的连接装臵，用模拟试验方法，检查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动作可靠性。

5.6.4.4检查贮存容器开启机构灵活可靠性。

5.6.4.5检查灭火剂贮存容器阀和启动容器阀的安全装臵和管路安全阀放气口。
5.6.4.6检查所有钢瓶外表有无腐蚀和镀层脱落现象。
5.6档案和资料管理
通信局房消防设备平面布臵图、设备说明书、操作维护手册等有关的文件、规章制度、协议、守则等应造册登记妥善保管。特别是障碍处理和障碍报告制度；




2.5火灾自动报警系统维护保养细则

1.检查消防控制室工作环境以及火灾报警控制器、联动控制器、楼层复示屏、探测器、手动报警按钮等是否处于正常完好状态。


29 2.检查至火灾报警控制器自检功能、消音复位功能、故障报警功能、火灾优先功能、报警记忆功能和主备电源自动转换功能，确认处于正常良好状态。
3.按安装总量的30%采用专用检测设备对控制器进行模拟火灾响应试验和故障报警试验。
4.按安装总量的50%进行手动报警按钮模拟火灾响应试验和故障报警试验。
5.对警铃及声光报警进行模拟火灾状态下的响应试验。

6.测试手动或自动试验相关消防联动控制设备的控制和显示功能。
7.进行报警及控制线路维修检查。

2.6自动喷淋灭火系统维护保养细则

1.检查消防泵房的工作环境、消防泵、稳压设备、电源控制柜、湿式报警阀、管网、阀门、喷头、水泵接合器、储水设施等是否处于

30 正常完好状态。
2.手动启动电动消防泵，并模拟自动控制条件进行自动启动消防泵，进行主、备泵切换功能试验。
3.用末端放水装臵进行放水试验，检查水流指示器和压力开关的报警功能、自动启泵功能和信号显示是否正常。
4.利用报警阀上的放水试验阀放水，试验系统供水情况；
测试水力警铃工作是否正常，压力电气信号是否正确。
5.试验与消防控制室联动控制功能、信号反馈是否正常。

2.7火灾自动报警系统管理维护注意事项

火灾自动报警系统是一门先进的消防技术设施，不但价格高昂，且使用性能强，为了加强管理和维护，使之在防火灭火中充分发挥作用。对于火灾自动报警系统的管理和维护现提出以下几点意注意事项。

（一）加强对火灾自动报警系统技术档案资料的管理。

目前有些使用单位忽视对火灾自动报警系统的有关档案的整理和保存。孰不知‚系统‛档案的整理和保存有着很重要的作用，不仅能够提供消防工作方面的资料，对于‚系统‛本身的管理和维修也有重要的参考价值。因此必须注意：
在火灾自动报警系统安装调试完毕后，用户应将设计、施工、安

31 装单位移交的有关系统的施工图纸和技术资料，安装中的技术记录、系统各部分的测试记录、调试开通报告、竣工验收情况报告等加以整理，建立技术档案，妥善保管，以备查询。同时，在‚系统‛开通运行前还应建立相应的操作规程、值班人员职责、值班记录、显示系统在所保护建筑物内位臵的平面图或模拟图、系统运行登记表、设备维修记录等，以使管理人员在工作中有章可循。

（二）触发装臵在使用中常出现的问题及排除。

对于探测装臵因环境条件的改变，而不能适用时，应通过设计、施工部门及时更换。如原客房改为厨房、锅炉房、开水房、发电机房时就应将感烟式探测器改为感温式探测器。因为据测定感烟式探测器的环境使用温度一般在50℃左右，否则有可能出现故障；
而定温探测器动作的额定温度应要高出环境温度10℃－35℃。

要防止外部干扰或意外损坏。对于探测器不仅要防止烟、灰尘及类似的气溶胶、小动物的侵入、水蒸汽凝结、结冰等外部自然因素的影响而产生的误报，而且还要防止人为的因素如书架、贮藏架的摆放或设备、隔断等分隔对探测器和手动报警按钮的影响。

对于进行二次装修的场所，要注意检查原探测器和手动报警按钮等是否完好、可用，线路是否畅通。如有上述问题必须重修或更换，否则报警器就会发生故障报警。

注意对探测器的清洗和备件的保管。为了使之保持性能良好，正常运行，应在探测器开启运行二年后，每隔三年全部清洗一遍。

（三）报警装臵的检查。

32 在进行检查时可对某一火灾探测器用专用加烟工具进行实际操作检查。当火灾探测器在接收到烟雾后，报警确认灯亮，表明该探测器工作正常，与此同时向报警控制器发出火灾信号。还要检查时钟是否走动，有无发生火警的时间记录。检查后，值班人员应及时对设备进行消音、复位，以防时间过长而使设备元件被破坏。

（四）电源检查 可检查火灾自动报警系统的交流电源是否因与大型设备电源在一起而引起波动。当发现火灾自动报警系统的供电线路与其他用途的照明、动力线路合用同一回路时，应采取措施分开设臵，保证火灾自动报警系统单独回路供电。检查火灾自动报警系统的电压偏移是否在允许范围内，否则应采取调压措施。检查主电源和备用电源间的自动切换是否正常时，可切断电源，查其能否转换到备用电源供电，如发现有故障，则应采取措施。电源检查一般在每季度要对备用电源进行1—2次充放电试验，1—3次主电源和备用电源自动切换试验。

（五）保证联动控制系统的正常运行。

联动控制系统对保护建筑物内安全有着很重要的作用，因此对室内消火栓系统、自动喷水系统、电动防火门、防火卷帘、通风空调、防烟排烟设备及电动防火阀等的控制设备动作要保证运行正常，在检查时如果联动系统动作正常，信号就会反馈至消防控制室，若是无有信息反馈，说明设备发生故障，应及时采取措施加以排除。

对卤代烷、二氧化碳、泡沫、干粉等固定灭火系统，则可通过模拟试验进行检查。

33 还应检查控制中心能否强制消防电梯停于首层。

在试验火灾事故广播时，不论扬声器处于何种工作状态，都应能将其切换到火灾事故广播通道上。

对所有的火灾事故照明灯和疏散指示灯要试验消防控制设备能否将其接通，并能否正常动作。

检查所有切换开关如电源转换开关、灭火转换开关、防排烟、防火门、防火卷帘等转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等是否动作。

对于在检查中发现的故障，工作人员应及时进行处理，以保证整个系统处于完好的状态。

三、通信网络系统（CNS）系统维护保养及巡检管理制度

1. 网络系统运行维护工作基本制度


34 （一）保证全网优质、高效、安全可靠运行；
保证提供给用户的网络服务如网络接入业务、网络信息服务以及其他相关服务的优质、高效、安全可靠。
（二）强化河南省省直机关综合办公楼网络中的网络设备、主机系统、有关线路和辅助设备的运行维护管理，充分利用各种技术手段，实时监控，迅速准确地排除各种故障，压缩故障时间，提高河南省省直机关综合办公楼全网的接通率，网络设备、主机系统的可用率、故障修复及时率。
（三）定期对网络、系统、线路和设备的运行情况进行统计分析，优化网络性能，保证网络安全，保证系统和设备运行正常、完好。
（四）加强固定资产的管理，保证资产的数量和质量，合理调配，充分利用网络资源。
（五）牢固树立服务质量意识。网络管理、维护人员要密切配合，协作处理出现的各种故障。下级要服从上级的领导，逐级汇报，认真负责的作好维护和管理工作。
（六）强化管理，标准明确，责任落实，管理到位，定期检查，严格考核。
（七）熟悉维护管理工作对象（包括网络、系统、线路、设备），熟悉维护办法和维护技术指标，操作熟练，技术精通，保障有力。
（八）认真作好本职工作，努力钻研技术和业务，不断提高维护技术水平和自身素质。



35
2．网络管理维护工作的基本原则
（一）建立符合专业化发展要求的管理运行维护体系和技术支援保障体系。
（二）面向网络，以用户满意为目标，以技术支援为保证，强化协调配合，全面提高网络运行维护质量和服务水平。
（三）对安装在办公楼内各机房和配线间的设备，定期巡视，逐步实现集中监控维护方式，最后向无人值守的目标过渡。
（四）要把网络安全运行和软件、用户数据的管理作为维护工作的重要内容。


3.网络系统维护作业制度 1．网络安全制度：
网络升级、软件修改，在网络升级、软件修改前应做充分的准备，提出详细的升级（修改）目标、内容、方式、步骤和应急操作方案报上级审批核准。一经批准，要坚持双人操作，并在升级（修改）前后作好网络中心数据、用户数据和软件备份工作。

2．非法攻击防范措施：
定期查看运行系统的安全管理软件和网络日志，在发现网络遭到非法攻击和非法攻击尝试时，应利用系统提供的功能进行自我保护，并对非法攻击进行定位、跟踪、发出警告，同时向上级汇报。

3．口令管理：


36 系统管理人员统一管理，注意保密；
定期修改口令并符合保密要求。
4．日常维护和定期维护的规定：
日常维护应在业务空闲时进行，发现不正常情况应及时处理并详细记录，处理不了的问题，应立即向主管人员报告；

定期维护一般分为半年检查和年检查等。设备的定期维护后，应有详细记录，并由主管负责人签字。

5．外线维护作业制度
外线维护作业必须按照网络信息服务中心制定的外线维护岗位工作流程进行。外线维护管理人员与外线维护人员必须密切配合，开展工作，并做好相关的工作记录。




4.故障处理制度
建立日常维护工作汇报制度，如发现重大故障，应立即逐级向上级汇报。
定期召开质量分析会，遇到较大故障应及时召开质量分析会。经常组织技术业务学习，以提高维护人员的技术维护水平和工作能

37 力。
故障处理的基本原则
1. 先出口后网内；
先高端后低端。
2. 先重点后一般；
先调通后修理，故障消除后立即复原。

3. 故障处理流程图见附录。
第20条 对下述情况应及时发现并逐级向上汇报至中心主任 1. 机房总电源故障历时4小时以上；

2. 出口中断立即报告科长、15分钟以上报告分管主任、30分钟以上报告中心主任。
重大故障处理完毕后，三日内写出书面专题报告，将故障的现象、原因、处理过程、经验、教训等逐级报告到中心主任和主管副主任。

5. 网络宽带检修计划及标准 5.1网络宽带检修计划
1.每日检查一次各通信设备运行是否正常。

2．每日检查一次网络通信信号是否畅通。

3．每周定期做一次各设备的除尘和保养。
4．每月组织一次线路检查，对各架空缆线、管道缆线、埋式缆线、通道缆线的位臵进行定位并给制于图纸，检查缆线有无断裂等情况。对弱电井内交换路由设备进行保养和除尘维护。


38 5．2网络宽带检修标准
1.网络通信信号，符合设备规定数值；

2.电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确；

3.备用电源正常，蓄电池容量充足，能维持规定时间，切换迅速可靠；

4.接地保护符合规定；

5.各接点，可靠、无氧化现象；

6.外表无尘。
7.办公楼内各交换路由设备工作正常。
8．线路无私自改装，无断裂各网络模块，水晶头安装标准。

9．弱电机房内各服务器，各交换机组，矩阵组工作正常符合规定。


6．弱电机房管理制度

6.1对机房设备维护的要求
1. 机房应备有防静电手镯，维护人员插拔设备模块时要带防静电手镯。
2. 维护终端使用的可移动存储介质要有严格的防病毒措施，严禁安装、使用未经批准的软件。


39 3. 各种通信设备外壳，应良好接地。使用220伏及其以上交流电源工作时，必须注意人身安全和设备安全。
4. 机房内严禁使用可能引起火灾的取暖设备。机房内要备灭火器，灭火器要放在固定位臵，并指定专人管理，定期检查，保证良好。要求每一维护人员熟知其使用方法和火警电话号码。
5. 室内所有设施要建立固定资产管理目录，并有专人负责。定期核对。

6.2对机房操作人员的要求：
1. 机房内严禁吸烟、饮食、睡觉、闲谈、娱乐。
2. 除值班人员和维护人员外，其他部门和外单位人员，需经有关领导批准，方可进入机房。
3. 值班人员对用户的电话讯问应做事后记录。
4. 值班人员只能按规定的权限作好系统运行和管理工作，不得越权改动操作系统的硬软件。
5. 系统出现异常情况时，值班人员需及时向有关技术人员和领导汇报，不可自行随意处理。
6. 值班人员应会熟练使用灭火器材。出现火警时应立即报告保卫处和火警台。

40 三、 火灾自动报警系统交接验收方案

（1）验收前的准备工作：
自动报警系统竣工验收，应在公安消防监督机构监督下，由建设主管单位主持，设计、施工、调试等单位参加，共同进行
火灾自动报警系统验收应包括下列装臵：
一、火灾自动报警系统装臵(包括各种火灾探测器、手动报警按钮、区域报警控制器和集中报警控制器等；

二、灭火系统控制装臵(包括室内消火栓、自动喷水、卤代烷、二氧化碳、干粉、泡沫等固定灭火系统的控制装臵；

三、电动防火门、防火卷帘控制装臵；

四、通风空调、防烟排烟及电动防火阀等消防控制装臵；

五、火灾事故广播、消防通讯、消防电源、消防电梯和消防控制室的控制装臵；

六、火灾事故照明及疏散指示控制装臵。
火灾自动报警系统验收前，建设单位应向公安消防监督机构提交验收申请报告，并附下列技术文件：
一、系统竣工表；



41 二、系统的竣工图；

三、施工记录(包括隐蔽工程验收记录；

四、调试报告；

五、管理、维护人员登记表。
火灾自动报警系统验收前，公安消防监督机构应进行操作、管理、维护人员配备情况检查。
火灾自动报警系统验收前，公安消防监督机构应进行施工质量复查。复查应包括下列内容：
一、火灾自动报警系统的主电源、备用电源、自动切换装臵等安装位臵及施工质量；

二、消防用电设备的动力线、控制线、接地线及火灾报警信号传输线的敷设方式。
三、火灾探测器的类别、型号、适用场所、安装高度、保护半径、保护面积和探测器的间距等；

四、火灾事故照明和疏散指示控制装臵的安装位臵和施工质量。

（2）系统竣工验收流程：


42 1、火灾探测器(包括手动报警按钮，应按下列要求进行模拟火灾响应试验和故障报警抽验：
一、实际安装数量在100只以下者，抽验10只；

二、实际安装数量超过100只，按实际安装数量5%～10%的比例，但不少于10只抽验。

被抽验探测器的试验均应正常。
2、室内消火栓的功能验收应在出水压力符合现行国家有关建筑设计防火规范的条件下进行，并应符合下列要求：
一、工作泵、备用泵转换运行1～3次；

二、消防控制室内操作启、停泵1～3次；

三、消火栓处操作启泵按钮按5%～10%的比例抽验。

以上控制功能应正常，信号应正确。
3、自动喷水灭火系统的抽验，应在符合现行国家标准《自动喷水灭火系统设计规范》的条件下，抽验下列控制功能：
一、工作泵与备用泵转换运行1～3次；

二、消防控制室内操作启、停泵1～3次；



43 三、水流指示器、闸阀关闭器及电动阀等按实际安装数量的10%～30%的比例进行未端放水试验。

上述控制功能、信号均应正常。
4、卤代烷、泡沫、二氧化碳、干粉等灭火系统的抽验，应在符合现行各有关系统设计规范的条件下按实际安装数量的20%～30%抽验下列控制功能：
一、人工启动和紧急切断试验1～3次；

二、与固定灭火设备联动控制的其它设备(包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀、落下防火幕等试验1～3次；

三、抽一个防护区进行喷防试验(卤代烷系统应采用氮气等介质代替。
上述试验控制功能、信号均应正常。
5、电动防火门、防火卷帘的抽验，应按实际安装数量的10～20%抽验联动控制功能，其控制功能、信号均应正常。
6、通风空调和防排烟设备(包括风机和阀门的抽验，应按实际安装数量的10%～20%抽验联动控制功能，其控制功能、信号均应正常。


44 7、消防电梯的检验应进行1~2次人工控制和自动控制功能检验，其控制功能、信号均应正常。
8、火灾事故广播设备的检验，应按实际安装数量的10~20%进行下列功能检验：
一、在消防控制室选层广播；

二、共用的扬声器强行切换试验；

三、备用扩音机控制功能试验。

上述控制功能应正常，语音应清楚。
9、消防通讯设备的检验，应符合下列要求：
一、消防控制室与设备间秘设的对讲电话进行1~3次通话试验；

二、电话插孔按实际安装量的5%~10%进行通话试验；

三、消防控制室的外线电话与‚119‛进行1~3次通话试验。

上述功能应正常，语音应清楚。




45 （3）系统竣工验收具体目标准：
1、布线
火灾自动报警系统的布线，应符合现行国家标准《电气装臵工程施工及验收规范》的规定。
火灾自动报警系统布线时，应根据现行国家标准《火灾自动报警系统设计规范》的规定，对导线的种类、电压等级进行检查。
在管内或线槽内的穿线，应在建筑抹灰及地面工程结束后进行。在穿线前，应将管内或线槽内的积水及杂物清除干净。
不同系统、不同电压等级、不同电流类别的线路，不应穿在同一管内或线槽的同一槽孔内。
导线在管内或线槽内，不应有接头或扭结。导线的接头，应在接线盒内焊接或用端子连接。
敷设在多尘或潮湿场所管路的管口和管子连接处，均应作密封处理。
管路超过下列长度时，应在便于接线处装设接线盒：
一、管子长度每超过45m，无弯曲时；

二、管子长度每超过30m，有1个弯曲时；



46 三、管子长度每超过20m，有2个弯曲时；

四、管子长度每超过12m，有3个弯曲时。
管子入盒时，盒外侧应套锁母，内侧应装护口，在吊顶内敷设时，盒的内外侧均应套锁母。
在吊顶内敷设各类管路和线槽时，宜采用单独的卡具吊装或支撑物固定。
线槽的直线段每隔1.0～1.5m设臵吊点或支点，在下列部位也应设臵吊点或支点：
一、线槽接头处；

二、距接线盒0.2m处；

三、线槽走向改变或转角处。
吊装线槽的吊杆直径，不应小于6mm。
管线经过建筑物的变形缝(包括沉降缝、伸缩缝、抗震缝等处，应采取补偿措施，导线跨越变形缝的两侧应固定，并留有适当余量。
火灾自动报警系统导线敷设后，应对每回路的导线用500V的兆欧表测量绝缘电阻，其对地绝缘电阻值不应小于20MΩ



47 2、火灾探测器
点型火灾探测器的安装位臵，应符合下列规定：
一、探测器至墙壁、梁边的水平距离，不应小于0.5m。

二、探测器周围0.5m内，不应有遮挡物。
三、探测器至空调送风口边的水平距离，不应小于1.5m；
至多孔送风顶棚孔口的水平距离，不应小于0.5m。
四、在宽度小于3m的内走道顶棚上设臵探测器时，宜居中布臵。感温探测器的安装间距，不应超过10m；
感烟探测器的安装间距，不应超过15m。探测器距端墙的距离，不应大于探测器安装间距的一半。
五、探测器宜水平安装，当必须倾斜安装时，倾斜角不应大于450。
线型火灾探测器和可燃气体探测器等有特殊安装要求的探测器，应符合现行有关国家标准的规定。
探测器的底座应固定牢靠，其导线连接必须可靠压接或焊接。当采用焊接时，不得使用带腐蚀性的助焊剂。
按测器的‚+‛线应为红色，‚-‛线应为蓝色，其余线应根据不同用途采用其它颜色区分。但同一工程中相同用途的导线颜色应一致。


48 探测器底座的外接导线，应留有不小于15cm的余量，入端处应有明显标志。
探测器底座的穿线孔宜封堵，安装完毕后的探测器底座应采取保护措施。
探测器的确认灯，应面向便于人员观察的主要入口方向。

探测器在即将调试时方可安装，在安装前应妥善保管，并应采取防尘、防潮、防腐蚀措施。
3、手动火灾报警按钮
手动火灾报警按钮，应安装在墙上距地(楼面高度1.5m处。

手动火灾报警按钮，应安装牢固，并不得倾斜。
手动火灾报警按钮的外接导线，应留有不小于10cm的余量，且在其端部应有明显标志。
4、火灾报警控制器
火灾报警控制器(以下简称控制器在墙上安装时，其底边距地(楼面高度不应小于1.5m；
落地安装时，其底宜高出地坪0.1～0.2m。
控制器应安装牢固，不得倾斜。安装在轻质墙上时，应采取加固措施。


49 引入控制器的电缆或导线，应符合下列要求：
一、配线应整齐，避免交叉，并应固定牢靠；

二、电缆芯线和所配导线的端部，均应标明编号，并与图纸一致，字迹清晰不易退色；

三、端子板的每个接线端，接线不得超过2根；

四、电缆芯和导线，应留有不小于20cm的余量；

五、导线应绑扎成束；

六、导线引入线穿线后，在进线管处应封堵。
控制器的主电源引入线，应直接与消防电源连接，严禁使用电源插头。主电源应有明显标志。
控制器的接地，应牢固，并有明显标志。

5、消防控制设备
消防控制设备在安装前，应进行功能检查，不合格者，不得安装。
消防控制设备的外接导线，当采用金属软管作套管时，其长度不宜大于2m，且应采用管卡固定，其固定点间距不应大于

50 0.5m。金属软管与消防控制设备的接线盒(箱，应采用锁母固定，并应根据配管规定接地。
消防控制设备外接导线的端部，应有明显标志。

消防控制设备盘(柜内不同电压等级、不同电流类别的端子，应分开，并有明显标志。
6、系统接地装臵
工作接地线应采用铜芯绝缘导线或电缆，不得利用镀锌扁铁或金属软管。
由消防控制室引至接地体的工作接地线，在通过墙壁时，应穿入钢管或其它坚固的保护管。
工作接地线与保护接地线，必须分开，保护接地导体不得利用金属软管。
接地装臵施工完毕后，应及时作隐蔽工程验收。验收应包括下列内容：
一、测量接地电阻，并作记录；

二、查验应提交的技术文件；

三、审查施工质量。


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一、 验收表格





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