下面是小编为大家整理的物业管理实施方案范本,供大家参考。
根据广场的市场定位，楼宇商业布局及配套设施设备的实际情况，制定科学、合理的管理运作模式。今天为大家精心准备了物业实施方案，希望对大家有所帮助!
物业实施方案
前言
根据广场的市场定位，楼宇商业布局及配套设施设备的实际情况，制定科学、合理的管理运作模式。争取通过有层次的公司机构，进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。
通过统一化视觉视别系统、行为识别系统和理念识别系统的建立，塑造楼宇统一化商业形象，不断扩大广场的知名度，树立良好的商业物业形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。使钻石广场物业保值升值。
目录
一、物业管理方案之条件假设
二、物业管理服务范围及主要内容
三、物业管理组织架构设定
四、管理组织各职能释义
五、公司管理目标设定
六、管理服务标准及流程(部分)
一、物业管理方案之条件假设
根据《中华人民共和国物业管理条例》有关规定，物业管理公司应对整个广场物业及物业配套设施设备(不包括商户及业主室内)进行统一化管理，入驻广场的全体业主、商户均为物业管理公司的服务对象。物业管理公司向各业主、商户提供有偿服务(所有公共部位的卫生清洁、保安、清防、停车管理服务，设施设备运行维护均由物业管理公司有偿提供)，其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批的标准执行。
二、物业管理服务范围及主要内容
(一)、一般性管理服务内容
(1)、对业主、商户的管理。
以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系;
(2)、向业主、商户提供的主要服务内容。
业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉;办理用户迁入迁出手续;办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管;办理用户大件物品放行手续;办理广场出入证(临时出入证、施工人员出入证等);办理用户电话开通、迁移或对调手续;办理用户公司水牌的制作手续;办理用户临时用电、动火和货梯专用手续;办理汽车、摩托车、自行车的停放手续;办理统一收购废品手续;办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况;负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求;提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊;监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观;控制货物出入。
(3)、安全系统管理服务。
充分保障入驻广场的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。
(4)、消防系统管理服务。
消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。
(6)、设施设备系统维修管理。
制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用;安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好;给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生;中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象;保证系统设备完好、运行正常。
(7)、环境卫生 。
清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。(详见保洁细则)
(二)、特殊管理服务主要内容。
商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商场进入印象时期;有助于商场识别系统的建立(包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统)。其具体的管理服务内容有如下几点
(1)、制定管理章程并负责监督执行;
(2)、开展商场整体的促销活动;
(3)、协调商场各经营者的关系;
(4)、开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动;
(5)、协调管理者与经营者之间的关系;
(6)、楼宇识别系统的建立，(即企业经营宗旨、服务理念在企业员工思想中所形成的理
念识别系统mis，企业标识、员工服装、信笺商标等等视觉识别系统vis，企业信誉、对外事务处理方式、员工行为举止等行为识别系统bis)。
(7)与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。
三、物业管理组织机构设定(根据大厦运行情况定义)
四、组织职能部门释义
(一)、总经理制订公司经营方针、政策及战略目标规划，制订公司财务预算、决算方案;按责、权、利相匹配的原则，任命公司各层次负责人，全面负责公司经营运作。
(二)、常务副总在总经理的领导下，协调指导各部门工作的顺利进行，按总经理的指示起草公司经营政策及战略规划目标，向总经理提供公司管理、经营方面的合理建议，协助总经理做好公司经营管理。
(三)、行政部负责公司营运资源筹备采购，负责公司人力资源招聘、考核、培训。制定公司各项规章制度并监督实施，负责业主、商户和公司档案、合同的管理，有效协调、沟通
公司各职能部门之间的关系。
(四)、财务部在总经理领导下负责日常账务工作的实施与管理，负责管理公司财务账目之编制及税务工作，并定期向总经理汇报公司财务收支情况，提供运营决策之依据。
(五)、市场部负责物业招商租赁工作。负责物业区内商业整体宣传、策划工作，以塑造楼宇整体形象为己任，以商场促销、宣传为主要工作内容;通过视觉、行为和理念三大识别系统的建立宣传扩大钻石广场的市场知名度，调查收集市场同档次商业楼宇的租价及有关商业情况，收集市场各类物业的管理服务需求信息，为公司新项目拓展打好基础。
(六)、客户服务部负责广场业、商户入驻手续的办理，负责广场业主档案资料的收集及建立，愚管理于服务之中，严格按商场管理规定及正确引导业主、商户的经营行为，以满足业主、商户的物业服务需求为目标开展管理工作。负责商场管理及业主的投诉接待处理工作，负责协同行政部监督各职能部门服务质量，及时听取业主及商户的意见和建议并及进汇总上报。
(六)、工程部负责钻石广场所有房屋及其配套机电、暖通设施设备的维护保养，并保证广场各种设备良好运行，负责业主维修方面投诉处理，负责业主、商户装修审批及装修管理监管。
(七)、保安部负责广场安全、消防、停车管理服务工作。
(八)、保洁部负责广场公共部位清洁卫生，垃圾清运。负责广场绿化、盆栽的养护。
五、管理服务目标设定
(一)、公司目标
年度业主、商户对管理服务满意率百分之九十五以上;
年度收费率完成额在百分之九十八以上;
年度无重大责任事故发生;
房屋及设备设施完好率年度递减百分之三以内;
公司各项工作计划及既定目标实现率百分之九十八以上;
(二)、各职能部门目标分解(详见公司年度工作计划)。
六、管理服务标准及流程
管理服务标准涉及各个部门各个岗位，下面简单扼要说明达物业管理公司客户服务部的工作标准及流程细则在这里做描述。
(一)、客户服务部工作程序
1、业主入住程序
1新用户提供以下证明
(1)业主
地产开发商的书面入住通知，产权属个人的提供身份证原件，复印件、联系电话(日间、夜间)，指定紧急状况联络人身份证、书面委托书，业主及紧急联络人的通讯地址，签名模式传真号码;权属公司的应提供营业执照，法人身份证，联系电话、通讯地址、签名模式、传真号码，紧急联络人的身份证、联系电话、签名模式、传真号码。
(2)租用户
业主的授权书、租约复印件、租户承诺书、营业执照、租户签约人的身份证、联系电话、签名模式、大件物品出入协定。
租户承诺书
物业公司
我单位/本人已租用--------广场---------室(业主为-----------------)，租赁期由-------年---月---日至-------年---月---日止。租赁期间，我单位/本人承诺遵守《业主公约》、《用户手册》及根据《业主公约》指定的所有广场管理制度，并承诺从----年---月---日起，于每月5日前向管
理公司缴纳所租单元的管理费、电费及其他有关费用。逾期交费，愿意支付滞纳金(每日0.1%)。逾期不交费，同意管理公司依据广场管理的相关规定，对上述物业采取暂停服务等措施。以下为我单位/本人资料
负责人签名------------------------
联系电话------------------------
传真------------------------
租户签名盖章----------------------
年月日
2发给新用户资料
广场使用说明书、特约服务价目表、广场内配套设施质量保证书、关于确定消防责任人的通知(收回用户单位消防责任人名单)、业主公约、钥匙领取证明、房屋验收证明书、其他由业主或租户填写的文件等。
3以广场使用说明书为根本向新用户介绍管理公司的各项服务
详细解释各项基本规章制度(如:二装规定、管理费收缴规定、公司服务承诺、服务质量标准、非办公时间出入及加班办公规定、突发事件处理规定);详细解释“业主公约”;介绍日常服务;保洁每日做什么、工作保持什么状态;管理员做什么、工作确保什么状态;大致介绍特约服务内容及新用户享受的优惠项目。
4验房
(1)与工程部一起陪客户到房间验收，并将结果记录在验房证明书内连同水、电费底数一起让新用户签认。
(2)如存在质量问题由工程部向用户承诺整改时间并征求业主意见，如无异议继续收楼。当用户的面，验看钥匙。
物业实施方案
近日，日照市物业行业党的建设座谈会召开，会上，市委组织部、市住建局印发《关于坚持党建引领推行“红色物业”的实施方案》。
《方案》明确，我市将从加强物业企业党建工作、深化党组织领导下的多方联动机制、规范提升物业服务水平等方面入手，构建“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的物业服务管理工作格局，把“红色物业”打造成推动基层治理体系和治理能力现代化的重要载体，切实改善城市社区居住环境，增强居民群众获得感、幸福感、安全感。
关于“红色物业”建设，根据《方案》，将着力提高物业企业党的组织和工作覆盖质量，对党员较多的企业或项目，单独建立党组织;对党员较少的，可以与社区网格、园区楼宇、商圈市场等联合建立党组织;社区还可以成立物业联合党支部，抓好物业企业党建、发展党员等工作。实施“红色骨干”培养计划，利用3年时间，发展100名物业管理技术骨干成为党员。
《方案》要求，要大力推动“双向进入、交叉任职”，推荐社区“两委”成员中熟悉物业服务管理工作的党员担任物业企业党建指导员，推荐社区“两委”成员、业主委员会委员担任物业企业义务监督员。吸纳符合条件的物业企业负责人、业主委员会委员担任社区“两委”兼职委员，推荐社区“两委”成员通过法定程序进入业主委员会，推荐楼栋长和党小组长等担任业主代表。原则上新增、换届业主委员会成员的党员比例不低于60%。
另外，针对老旧小区物业管理，《方案》指出，要依托公益性企业化物业服务实体，以“低价有偿+志愿服务”的方式，将物业服务融入社区治理。对承担老旧小区物业服务等带有社会公益性质服务项目的企业，将在财政资金安排、项目招投标、“红色物业”星级评选等方面加大支持力度。
物业实施方案
一、指导思想
以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。
二、职责任务
(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系
按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。
街道物业管理办公室职责
(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。
(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。
(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。
(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。
(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。
街道各科室职责
(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。
(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。
(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。
(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。
(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。
(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。
(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。
社区居委会职责
(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。
(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。
(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
物业管理服务中心职责
(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。
(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。
(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。
(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。
(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。
(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。
(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。
(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。
物业管理应急维修站职责
(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。
(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。
(3)负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。
(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。
(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。
(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。
物业管理矛盾投诉调解站职责
(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。
(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。
(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。
(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化
已实施市场化物管的小区管理要求建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。
单位自管小区的物管要求督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。
不具备市场化运作的老旧小区的接管要求由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。
对经济适用房住宅区的接管要求经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。
(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展
一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。
三、组织领导
街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下
领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电
四、机构设置
为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。
街道物业管理矛盾投诉调解站
街道物业管理应急维修服务站
街道物业管理服务中心
社区物业管理监督小组
各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。
五、实施步骤
制定方案阶段(6月12日前)
(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。
(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。
(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。
宣传发动阶段(6月20日前)
(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。
(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。
全面实施阶段(6月21日—6月30日)
“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。
六、工作要求
加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。
强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。
明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。
突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。
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