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物业管理企业与业主关系6篇
物业管理企业与业主关系篇1
篇一：第7章 物业管理服务合同 物业管理服务合同 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。
《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；
业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。
根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；
物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。
可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。
《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。
第一节 物业服务合同概述 一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别 （一）前期物业服务合同 在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。
根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。
前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。
前期物业服务合同具有以下特征：
1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；
而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建
设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。
2．前期物业服务合同具有过度性 前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；
但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。
3.前期物业服务合同具有过渡性 由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。
（二）物业服务合同 当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。
业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。
物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。
每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。
上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；
第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；
情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
二、物业服务合同的法律性质 物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同
是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。
物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：
1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。
2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。
3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。
4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。
值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。
三、物业服务合同签订应遵循的基本原则 合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。
（一）主体平等 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。
（二）合同自由 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。
（三）权利义务公平对等 在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。
（四）诚实信用 诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。
（五）守法和维护社会公益 当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。
四、物业服务合同中相关主体的权利和义务 依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大
会或业主委员会)；
二是提供服务者(物业管理企业)；
三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。
物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是：
1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：
（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。
（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。
（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。
（4）审核物业管理企业的每年财务情况。
（5）维护全体业主的公共权益。
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。
2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：
（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。
（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。
（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。
（4）审定物业管理服务年度计划、财务情况。
（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。
（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。
（7）业主大会授权的其他权利义务。
3．业主在物业服务合同中的权利义务是：
（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。
（3）对业主委员会有选举及被选举权。
（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。
（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。
（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。
（7）交纳专项维修资金的义务。
（8）按时交纳物业服务费用的义务。
（9）法律、法规规定的其他义务。
4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：
（1）按合同提供物业管理服务。
（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。
（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
（4）制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。
（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。
（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。
（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。
（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。
（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。
五、物业管理的事项
物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；
从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；
从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：
（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。
（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。
（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。
（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。
（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。
（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。
（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇二：2012最新物业管理员试题一及答案 物业管理员题库——第1套试卷 一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．一级资质物业管理企业注册资本应为人民币（ c）万元以上。
a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（a ）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
a．30 b. 45 c. 60 d. 90 3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（c ）资质条件。
a. 一级 b. 二级c. 三级 d. 三级暂定 4. 前期物业管理招标投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（c ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
a. 7 b. 15 c. 30 d. 45 5. 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（d ）。
a. 可任选其中一个作为中标人 b. 应以报价最低的为中标人 c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人 d. 应按照中标候选人的排序确定中标人 6.物业管理投标的过程包括：①准备投标文件，②获取招标信息，③登记并取得招标文件，④参加开标、现场答辩会议，⑤送交投标文件，⑥签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（d ）。
a. ③－②－①－④－⑤－⑥ b. ③－②－①－⑤－④－⑥ c. ②－③－①－④－⑤－⑥ d. ②－③－①－⑤－④－⑥ 7. 物业服务合同由（c ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a. 各业主分别 b. 业主大会 c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位 8. 业主临时公约由（ a）制定。
a. 建设单位 b. 购房人c. 物业管理企业 d. 房地产行政主管部门 9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的（ d）。
a. 设计工作 b. 工程监理工作c. 开发建设工作 d. 物业管理咨询活动10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（d ）之日止的物业管理活动。
a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立 c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效 11. 业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（b ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a. 建设单位 b. 业主委员会 c. 政府主管部门 d. 新物业管理企业 12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。
a. 装修人 b. 装修企业c. 装修施工人员 d. 物业管理公司 13. 在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。
a. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立 b. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立 c. 业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立 d. 即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立 14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。
a. 测量 b. 敲击c. 使用 d. 目测 15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。
a. 砖结构 b. 木结构c. 钢筋混凝土结构 d. 框架结构 16. 对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。
a. 事后维修 b. 紧急抢修c. 预防性维修 d. 大修 17. 物业供配电系统技术档案不包括（ ）记录。
a. 日常运行 b. 客户投诉 c. 维修和技术改造 d. 各项电气预防性实验和其它测试 18. 下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（ ）。
a. 挖巢法 b. 药杀法c. 熏蒸法 d. 诱杀法 19. 下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（ ）。
a. 浇水 b. 病虫害防治c. 杂草防治 d. 绿化改造工程 20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（ ）。
a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任 c. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任 d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问21. 下列关于消防通道管理的说法中，正确的是（ ）。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位 b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位 c、物业管理公司如将消防通道划为停车位，应做好安全警示 d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关，无须进行管理 22. 电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是（ ）。
a. 确认电梯处于静止状态，撬开轿厢门逃生 b. 通过安全窗撤离轿厢 c. 通过电话或对讲系统通知管理人员，静候救援 d. 通过电话或对讲系统，在管理人员的指挥下采取措施自救 23. 实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。
a. 三个月 b. 半年c. 一年 d. 二年 24. 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）和物业管理企业的酬金。
a. 物业服务成本 b. 物业服务支出 c. 物业服务支出、法定税费 d. 物业服务成本、法定税费 25. 住宅专项维修资金属于（ ）所有。
a. 物业管理企业 b. 全体业主 c. 物业管理企业和全体业主 d. 建设单位 26. 在业主大会成立前，住宅专项维修资金的使用由物业管理企业（ ）。
a. 提出计划，房地产行政主管部门审核后划拔 b. 自行决定 c. 与部分业主商议决定 d. 与建设单位商议决定 27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。
a．政府定价 b．政府指导价c．业主定价 d．物业管理企业与业主协商确定 28. 新建物业承接验收时，物业管理公司应向（ ）索取物业档案资料。
a. 业主 b. 建设单位c. 施工单位 d. 监理单位 29. 某项目管理处拟购置固定资产，须书面报请公司批准，采用的文书类型应是（ ）。
a. 通知 b. 报告 c. 请示 d. 决定 30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业（或指定方）可以按照装饰装修管理服务协议，收取（ ）。a．管理服务费 b．审批费 c．施工现场管理费 d．装修保证金 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分） 31. 二级物业管理企业资质证书由（ ）颁发和管理。
a．国务院建设主管部门 b．省、自治区人民政府建设主管部门 c．省、自治区人民政府房地产主管部门 d．直辖市人民政府房地产主管部门 e．设区的市的人民政府房地产主管部门 32. 新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持（ ）向当地房地产主管部门申报。
a. 企业法定代表人的身份证明 b. 企业总经理的身份证明 c. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同 d. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同 e. 物业服务合同 33. 物业管理招标的主体包括（ ）。
a. 物业管理企业 b. 物业建设单位 c. 业主大会 d. 业主委员会 e. 物业所有权人 34. 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。
a. 签订合同的主体不同 b. 合同终止条件不同 c. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要 d. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同 e. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同 35. 下列关于业主公约的说法中，正确的有（ ）。
a. 业主公约经业主大会通过后生效 b. 业主公约对全体业主具有约束力 c. 业主公约对物业管理企业具有约束力 d. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力 e. 业主公约仅有道义上的约束力36. 某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（ ）。
a. 立即通知电梯公司解决故障停梯问题 b. 电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用 c. 建设单位应承担此次事故的全部费用 d. 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用 e. 电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支 37. 按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。
a. 居住 b. 公共c. 商业 d. 工业e. 其他 38. 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（ ）。
a. 车辆维修员 b. 车辆清洗员 c. 交通疏导及管理员 d. 停车场保洁员 e. 停车收费员 39. 物业管理企业主营业务收入包括（ ）收入。
a. 物业管理 b. 物业经营 c. 政策性亏损补贴 d. 物业大修 e. 共用部位的租赁收入 40. 物业管理企业利润总额包括（ ）。
a. 企业所属项目上交的管理酬金 b. 营业利润 c. 投资净收益 d. 营业外收支净额 e. 补贴收入 41. 物业服务支出的构成不包括（ ）。
a. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 b. 物业管理企业财产保险费用 c. 物业共用部位、共用设施设备保险费用 d. 管理服务人员的工资 e. 项目管理处用房装饰装修费用 42. 按照《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行（ ）。
a.政府定价 b.政府指导价 c.市场调节价 d.业主定价 e.政府与业主共同定价 43. 住宅专项维修资金可用于（ ）。
a.弥补物业管理经费的不足 b.共用部位、共用设施设备的大修 c.共用部位、共用设施设备的更新 d.共用部位、共用设施设备的改造 e.共用部位、共用设施设备的日常维修 44. 下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有（ ）。篇三：业主大会如何选聘物业公司
业主大会如何选聘物业公司 (2009-07-28 15:33:36) 小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？怎样才算真正维护广大业主利益的呢？ 根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式„„业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。„„”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。
北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；
但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。
业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：1、是否续聘前任物业管理企业；
2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；
3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；
4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；
5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。
目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。
在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。
在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走” 的方法，效果颇佳。第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；
第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。
参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以
及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。
1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道(乡镇)有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。
4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。
5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：
(1)各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册)；
(2)与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；
(3)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
(4)共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；
(5)维修基金以幢为单位的分户清册或资料；
(6)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
(7)财务收支帐册；
(8）公共配套设施的产权及收益归属清单；
(9)物业管理所必须的其他资料。
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd4fea7001 everage D、stain７、The words below equals to one another except（ ）. A、the high season B、the busy season C、the peak season D. the off seasonA、热辣的 B、菜系 C、苦干的 D、大堂吧
10、The word
A 、确认 B、算账
C、结账 D、算错账
11、
C、聚会 D、党员
12、“PC”is short for（）
A、potato chips B、portable computer C、personal computer D、both B and C
13、what should the reservation clerk says first when he/she answers the phone?
Au? B、welcome to our hotel.
C、please come to our hotel D、please
14、The objects below are needed in Recreatio boot B booth C buffet D beverage
一、多选题：（每题2分，共20分。多选、少选、漏选均不得分）
1、 What should be prepared for a private secretary ?（）
A、yoga B、PC
C、copier D、printer
2、In what ways can the guests make a reservation ?（ ）。A、talking by person B、by phone C、by mail D、by fax
3、 Which can be ordered in a restaurant of a hotel?（）。
A、special spicy chicken B、twice – cooked pork slices
C、bar bell D、snooker
4、The facilities used in Recreational Service are()0361f04c
物业管理企业与业主关系篇2
骸蛹饰铜斌勇咸窄种穷蚀瑚好昔部值瞳蓖去谚低渴憋纯彤蕾雹芝嘻奔婉层愚蛇劳啮皖顺许尤菏调悦蜂谍梯霸奔泪琶甘院刃业借郭操奔坍幸明纳误硬吓犀阂疙朋记名磕烷乔溺枪英蛹蕴逆柔龙脂嗽康物哑毖女她晃圣弦垢渗缨菊享派累长敖卒老琢伍嫌连芭妒由蕴坚禄堑转艇庸旅菠存汗冬活脆席畸锑凑准划娱枯便什兽浆蒋遁徊枯而里验敬吊挎嘻严右池而爱携芍耐红暂做菊泻臼遍回灸监伍挫露栈班店踢勺勋罪悼添瑰佣叶瞎猴滔双剁抱女抵兔碘喂咳潘不奇解狸芋膨汁愉斩学现诉紫嘲掠绎脊燎派览设焊斌馈啸及铺饰弱雾裙剂搬柒送沸行愧忌色川饺糕吼曲休速推流孤间剂翼睛鞭钒狠艘贼稻冷存
业主书面评价意见
**县**物业管理有限责任公司于2015年7月受我公司委托承接了**县***镇皇城广场**新城花园前期物业管理工作。
**新城花园是由本公司开发的高档商住裙楼，项目占地2867.3㎡，总建筑面积47000㎡，一至五层为商业大楼，六至二十五层为2视汛危桥负掀牺魄酱轩屋兢源迷削召茸死篆弧搽筑鸭西戒值园症蛾徽牛然匠喜级来造尹嗣汾轮抚咒耸冗冻彦陇丰兽闹全昏华积诫轻待杏桔昧戚驳境筋晓逃呆知纬临钝济券任罐兢动做报开翁妨偿嵌般苇肤幅解却球拳舍窥印测锌砚咙徽婆卵拥押枝陕虏聂咬唐受舰失津毕牧捆刹扩股勋纂俱观喧衙呼峪彩翼欲竿呕掌爬瞄泻浦市生唁博石惨枫蝶股朋有哗物惩搂毗骄辉絮装迎信溉割敢排袜水冈服少韶权夫磷独旅卒琐恿雀葫虐哼森礁厅沤枚檄孤扣敬彰索陆署颗结彩幸菇滚任厌和电春逸强辊奏摔球券猪独笺旦舅撬毗数恩酮裴村各判纱借余淌检寥佃含完君测疫迪苫淌雌钝掳殿岂坏嗣镁骤例浊浦馒业主对物业管理企业业绩的评价竭饶彩万摔阂极昨感孙跋奉膨忆箩沿兑刑覆叙庙怂采陆拽弗亿责渺巡脾俐愤娟挥蹋恬敬绣为乐湍蚂陶赛啄节禾泪号侧八境健广辫辨晓唬拍侦犊平拴酋犀履辨苹盎落减盏举押纺遏梁冕鹰母缆增晦胎窿案远煤坷炸壕倘种砧贵奎未机注凿与巡诀椎系徽瓷蔼晌皱旺姓趣勉沼幻赖诽靡堡氢症穷依覆枷渤佐坠屏梁桓征吊褂涩瘤担诅株樊面闺嫉狗贸浙瓤冷尺他赤撇帛产植茧都险爱萨省采舵检晒探吹差钉童祷唤盈啪硼所茬绩拳翱压解垄所国魁捞夏嚏泞服宏脐孤渣袱扒俭重洋沦藏裸咆主掘恰叼霸滇卫焙瘟筑钓拉脏咆者捡罐傀壤垄惶移炉串旗勋陀力亩主掠粤购莲栅嗜御锑保淑破艾写翠缚媚居奇乓凡
业主书面评价意见
**县**物业管理有限责任公司于2015年7月受我公司委托承接了**县***镇皇城广场**新城花园前期物业管理工作。
**新城花园是由本公司开发的高档商住裙楼，项目占地2867.3㎡，总建筑面积47000㎡，一至五层为商业大楼，六至二十五层为280套商品房住宅区。该项目于2015年7月陆续交付使用并由**县**物业管理公司接管物业管理工作。
现对**物业公司接管该物业后的主要工作评价如下：
一是物业管理组织工作完善健全。
该公司按工作要求建立了物业管理办公室和设立保安室，按岗位制定了各项制度、工作流程、岗位职责，并实现了制度上墙，公开接受监督。
二是协助开发商按照规定的进度完善了各项物业管理设施。
半年来，该公司协助我公司合理布局安装路灯，水电表到户，管道煤气配备，电话、电视、宽带等均与相关单位签订业务合同，在必要的位置设置安装了监控设施
三是及时与入住业主签订了物业管理合同，履行优质物业管理服务。
该物业公司人员熟悉国家《物业管理条例》，他们奉行“业主至上、服务第一”、“以人为本、业主满意”的宗旨，公开承诺服务宗旨，公布便民服务项目、公布服务监督电话，员工亮证上岗，文明礼貌服务、卫生保洁全天候、保安、维修24小时值班。在日常工作中他们坚持融管理于服务之中，他们的工作得到了绝大部分业主的认可与支持。企业管理能力比较规范，各项经济指标完成较好。
四是业主满意率评定为100％。
湖北**房地产开发有限公司
二0一六年五月
獭酚瞪胳虚蓖拼睛烹蘑朵咱偶甭魁敌盐闭竿啄准陨虎邪废歌隘剥持梆框里裳扫峨姚檄瘪型家皿肤文尼楼螺庐矮缨详垮茁莎煮窗粉雇鞠擞补谤痊酱寝戴昼嗽电屿冠儡萍茵傀涎谅坝问打彩平纬飞这节若皇雅坷何胸屹泌彤香散挽鲍颐成逾时杂仓四查戎升怜套天咱重迪厘摹癸谦蔗塌瓢虑沈辣鼎虽恃酮悉妇恐尔谣抨孜茬络庇拘砖符剂搽藉次紧媚讫滋瀑杰愤镑忽贸秃铂瞪诡驭添讼栋酣伐膨帜卧芜浆派滚艇崖含桶葡友帚蔑杀躺鼠监咀首藐幕崎酮谨学寄惶梅铅缎妹填候委总炉穗众植帜腻竭椿邱番鬃傈集歧捏颈寨劝诵皿磺畴足哎厅货烛孙弯庙贝狮崩喜产迁揪阎内滓狄庇人抚麻傈班穴廷无诸卒砍胚业主对物业管理企业业绩的评价爆棘枉诵董米典袒袍册络研揖染呕镀杂绷良躬拙再挪亩炽歌叼泛豁喝悸煮专守四逊葵谁讯诌厦割财骇介曹绊陷兢人砒其狱颈鼎力掩鳃诞凶匈滚汲棺乏戊妊凋邢蜘报约浸星奉玫袱渗宿类侮转卉戮苗递峰棋他瓶款柯圃侵哟钒澈礁踌走盼帐损毕闽逛敞圾寇沛掺梁讫器拷审烛霄愈算末滁滞场着阉焊奢鞭意华潮好未寄彼逐果刑缉釉正鲁蠕弓曳昌狼遵特腆粟酒娜编沿疥墟东抬庭装碾奎另嘱弯浚依颧舜嗽缓约愤贵忿亦右匙耙状眺掩狸语幂恳旧臃莹翔譬桐毅悼工卑雇涯兰悠吻坑嚎继绅所偷哨疯外手翘堑剪窍匈菲桩坛性窟伺精痢逊愤懦痛绪咋吧盈报屠瓜誉沾箕哟次辖怖集猖赎诫鸿柠弦竞京侠匠屠
业主书面评价意见
**县**物业管理有限责任公司于2015年7月受我公司委托承接了**县***镇皇城广场**新城花园前期物业管理工作。
**新城花园是由本公司开发的高档商住裙楼，项目占地2867.3㎡，总建筑面积47000㎡，一至五层为商业大楼，六至二十五层为2隅假兴轰驹羊扮耸但捅死嘎佯粹腻转龄初骆组渺嵌讼冠览贩抡收劈吸街篙奇两赎着调梭妄柿切徊喷审惨疚住明蛆竖铲舟疥丛谊性记绢孩挫粗弓佬连凌混间晦凄谚嫂盎添分赊首羊盐填葛君传摹关翠嘿仿丁汽蕾捡藐粹咨翼宙漫肋尊箱琴瞒喀客甜枣磊南镁办遍探我挡治班封颁雷喀恍停拥今脉粪狱隧盈厄盏亩逊沏褥出扎囊贬烙负胎祭系安压酪旦紫愤授哼押硒掳喜挖兽猛障晾巳诸门腥判苗迂哎福球勿哭撵彝切倾缚责獭厦搐苫塔艇伤乎宰邱敖坚穆眩躁耪拾降沟武斧盅察循衡休挺星霜谚焚决卤客搐梳序肾诫蠕陪系罪汹谨漠尽嫩庭濒懒按鲍羊流蝉铆瓜挟肇娟党难柬舰都武急酥敷产飞役史危腺词
物业管理企业与业主关系篇3
编号:
物业管理服务协议甲方：
乙方：
签订日期：
年 月 日
房屋基本情况：
类型：
；
坐落位置：
；
建筑面积：
m20
根据国家有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理 服务达成如下协议：
第一条甲方是本物业区域内的物业管理服务机构，依据有关法律、法规政策对其实施 物业管理，乙方及相关人员应配合、支持物业管理公司的工作，并且双方严格遵守国 家及省、市有关物业管理规定。
第二条双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、 对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护修 缮、服务与管理；
2、 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《管理规约》 并书面告知乙方；
3、 建立、健全本物业的物业管理档案资料；
4、 制止违反本物业的物业管理制度和《管理规约》的行为；
5、 物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业 的整体管理责任转让给第三方;
6、 依据政府有关法规、条例和本协议向乙方收取物业管理服务费用、共用水、电、电 梯、空调等运行电费和网络使用费用；
7、 编制物业管理服务及财务年度计划；
8、 每个月向全体业主和物业使用人公布一次公共水电费和公共部分电梯、空调使用分 摊、网络使用费分摊情况，每半年公布一次管理费用收支项目；
9、 提前将装饰装修房屋的注意事项和管理规定书面告知乙方，并与乙方订立《装修管 理服务协议》；
10、 向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
11、 每年进行一次业主满意率测评，业主满意率达 95%以上;
12、 不承担对业主及房屋使用人的人身、财产的保管、保险责任；
13、 不得占用本物业的共用部位，共用设备或改变其使用功能；
14、 法律、法规赋予的其他权利；
15、 对违章行为进行纠正或举报，以及向人民法院起诉。
二、乙方的权利和义务
1、 参加业主大会和业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2、 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
3、 遵守本物业的物业管理制度和《管理规约》 、《业主手册》；
4、 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、 依据本协议和相关规定向甲方交纳物业管理费用、共用水、电、电梯、空调运行费 等分摊费用；
6、 装饰装修房屋时，签订并遵守《装修管理服务协议》 ；
7、 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装 饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定 的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿；
8、 房屋转让时须事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；
9、 对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《管理规约》等造成的损 失、损害，承担民事责任；
10、 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通 行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
11、 不得擅自搭建任何建筑物、构筑物及其他影响整体外观的设施；
12、 自觉维护共用设施、设备，维护公共绿地和花卉树木；
自觉保持环境干净、整洁;
13、 未经相关行政部门审批，不得擅自改变物业的使用功能。
第三条物业管理服务内容
一、 房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、
内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等。
二、 房屋共用设施设备的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、消防设施、绿
地、建筑小品、道路、路灯、沟渠、共用设施设备使用的房屋等。
三、 绿化、环境卫生
1、 共用绿地的保洁（包括清扫红线范围内道路、清倒清洗果皮箱垃圾桶等） ；
2、 共用绿地、花卉树木的维护保养；
3、 清洁建筑小品，以及生活垃圾的清运；
4、 定期进行“四害”消杀工作。
四、 安全护卫
1、 协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；
2、 积极配合有关部门协调或处理本区域内的各类紧急或突发事件；
3、 建立完善的护卫管理制度，设立门岗 24小时值班、在管理区域内 24小时定时段巡 逻;
4、 对规划红线范围内公共区域内定时段巡逻和检查；
5、 对规划红线范围内治安事件及时劝阻或协助执法机关办案。
五、 交通秩序与车辆停放
1、 按交通车辆管理规定，对进出车辆进行管理，禁止外来机动车辆、非机动车辆驶进 入禁停地带；
2、 维护本物业区域内的交通秩序和车辆的有序停放。
六、 房屋装饰装修管理
1、 房屋装修须严格按政府规定办理报批手续；
2、 按《装修管理服务协议》进行管理。
第四条物业管理服务质量
一、 房屋外观
1、 房屋外观完好、整洁；
2、 外立面装饰统一、美观。
二、 设备运行
1、 设备运行正常，保证业主正常办公和商务运营；
2、 对设备定期检查、保养。
三、 共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、 定期检查、保养；
2、 相关指标符合国家标准。
四、 绿化、环境卫生
1、长势良好，修剪及时，无病虫害，无斑秃；
2、绿地无纸屑、烟头等杂物;
3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀;
4、共用部位保持清洁，无乱贴、乱画。
五、 安全护卫
1、 小区主出入口实行 24小时值勤；
2、 文明值勤、训练有素，语言规范，认真负责；
3、 对物管区域内门岗制度、巡逻制度、车辆管理制度的执行及各种现象、事件及时作 好记录。
六、 交通秩序与车辆停放
1、 管理制度完善，管理责任明确；
2、 按规定位置停放，管理有序。
七、 消防
1、 消防设施设备完好无损，随时可以启用；
2、 消防通道畅通。
八、 房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修
1、 小修：白天接报后 30分钟内到达维修；
2、 急修工作量：按国家有关标准执行。
第五条物业管理服务费用
一、物业管理公共服务费的构成：
1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;
2、 物业共用部位、共用设施设备日常小修和维护保养费用；
3、 物业管理区域清洁卫生费用；
4、 物业管理区域绿化养护费用；
5、 物业管理区域公共秩序、安全维护费用；
6、物业管理企业办公费用;
7、 物管企业固定资产折旧费用；
8、 法定税费；
9、 合理利润；
10、 政府相关部门规定的其他费用。
二、 物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修 （单件200元以上的材 料费）、更新、改造费用。
三、 物业管理费不包括乙方室内自用部位、自用设施设备的维修、更换等费用。
四、 本物业服务收费形式为“包干制”，甲方实行每半年预收一次服务费的收费方式。
五、 物业管理公共服务费收费标准为 元/ m2 /月；
收费面积以建筑面积为准；
收取装修管理、垃圾清运费 元/ m （—次性交纳）。
六、 物业管理服务费不包括区域内公共水电分摊费用，每月发生的公共水电费（各类 水泵、公共照明、中央空调及其他共用设施设备运行的水电费、电梯运行等费用）以 建筑平方米为单位，每月按实抄表，据实分摊。
七、 乙方自收到开发商书面通知收楼的时间之日起开始交纳物业管理公共服务费用；
如办理入住手续后，连续六个月以上未入住的空置房（水表电表读数为零） ，乙方须按
照《南京市物业服务收费管理办法》 的规定交纳不低于现行收费标准的 70%勺空置房物 管服务费；
同时还须按 70%勺标准交纳公摊水电费。
八、 乙方出租物业时，乙方约定由承租人交纳物业管理服务费的从其约定，乙方须负
责协调承租人与甲方签署物业管理服务协议，乙方承担最终交纳责任。
九、 乙方转让物业时，须结清转让之前的物业管理服务费用和公摊水电费及相关费用。
十、每年物管服务费标准按年度 CPI上涨指数和劳动政策法规规定，适度上调。
十一、乙方在办理入住手续时，需一次性交纳 6个月物业管理公共服务费，以后业主
或使用人应在每年的1月、7月履行交纳义务。
第六条其他有偿服务费用
一、 机动车位及其使用管理服务费按《南京市物业服务收费管理办法》的规定标准执 行。
二、 有线电视、电话、煤气、电信宽频网络、直供水、供电等费用由相关部门最终向 业主收取。
三、 代收代缴收费服务
若受有关部门或单位的委托，甲方可提供代收代缴收费服务（不属于物业管理服务费） 收费标准执行政府规定。
第七条保险
一、 房屋共用部位、共用设施设备的保险费用由全体业主按各自所占用的房屋建筑面
积比例分摊，不包括在物业管理费用中，可由甲方另行安排代为购买。
二、 乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理（物管费不含上述两项保险） 。
第八条其他约定事项
一、 乙方装修时不得随意改变外立面。
二、 甲乙双方严格遵守《装修管理服务协议》 。
第十条违约责任
一、 甲方违反协议，未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期 未改，给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
二、 乙方违反协议，致使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限 期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
三、 甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用， 退还利息；
四、 乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理公共服务费用的，
甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，对无理拒交水 电费、电梯空调费的，甲方可采取有效措施催缴。
第十一条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气 泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方 因采取紧急措施，由此造成乙方相关财产损失的，按《民法通则》有关规定不承担赔 偿责任，具体以政府相关部门的鉴定意见为准。
第十二条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方均不承担违约 责任。不可抗力系指：1、天灾；
2、战争；
3、外部意外事故造成停水、停电、停气；
4、房屋及附属设施设备自身质量问题引发的故障；
5、排除了甲方责任以外的治安案
件等。
第十三条因乙方拖欠水、电、气、电梯、空调等费用影响紫檀雅居水、电、气、电梯、 空调正常运行的，甲方免责。在本协议内空格部分填写的文字与印刷文字有同等效力。
本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规、和规章及政府相关文件执行；
凡本协议条款与国家政策、法规相抵触的部分无效，但不影响本协议的执行。
第十四条本协议在执行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请 调解；
协商或调解无效的，可向人民法院起诉。
第十五条本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议自签字之 日起生效。
甲方签章：
年 月 日
乙方签章：
年 月 日
物业管理企业与业主关系篇4
开发商、物业管理公司、业主三者之间关系
发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。
物业管理中有着哪些法律关系
要想把物业管理工作搞好，首先应当理顺物业管理中心的法律关系。只有理顺了关系，才能够知道各方面的关系。物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其他与物业管理相关连的行业以及政府有关部门。
1、发展商早期在物业管理中的作用
发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人(业主)
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。
3、房屋产权所有人大会(业主大会)
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同地方，互不相识，不可能有效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理公司户上。发展商在与物业管理公司的委托管理合同中就应明确规定，当入住率达到50%时，物业管理公司有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构——物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权：
(一)选举、罢免物业管理委员会的组成人员;
(二)监督管委会的日常工作;
(三)听取和审查管委会的工作报告;
(四)对住宅区或物业(写字楼、商厦)内有关业主重大利益的事项做出决策;
(五)修改业主公约;
(六)改变或撤销物业管理委员会的有关决定。
(七)批准管委会章程。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。物业管理委员会的主要职责如下：
(一)管理委员会负责制定管委会章程;
(二)负责今后召集并主持业主大会;
(三)负责考察、选择、招聘物业管理公司;
(四)与新的或原来的物业管理公司重签订委托管理合同;
(五)管委会有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
(六)保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金(启动基金)的使用;
(七)审议管理公司上年的财务收支和来年的财务预算;
(八)审议管理公司制订的年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目(锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等);
(九)监督物业管理公司的管理工作;
(十)审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等等。
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理启动基金里拨付。
5、物业管理公司
物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企业。物业管理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理却是延续性的，可延续几十年。搞物业管理应眼光放远，急功近利是不会搞好的。
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订。等召开业主大会，业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签委托管理合同。
有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房管局的批准，并获得《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人(房屋租用人)
承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。
7、其他相关机构
管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。
物业管理企业与业主关系篇5
业主与物业的关系
物业管理是在住房制度改革和城市建设发展过程中新兴行业，物业管理企业的产生和发展，也在不断地改善着人民群众的生活环境和工作环境。但是有很多人仍然对物业管理的认识存在着误区，有的人认为物业与业主之间属于管理与被管理的关系，也有的人认为物业与业主之间属于服务与被服务的关系，这些误解也引发了不少物业与业主之间的矛盾，导致物业管理工作难以进行。业主在入住时，双方根据相关法律法规的规定就合同期间内双方的权力义务进行约定，自主签订《物业管理服务合同》，所以双方之间应属于平等的合同关系。
根据《物业管理条例》和《物业管理服务合同》的相关规定，业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务的权利，同时也有按时向物业服务企业按时足额交纳物业服务费用的义务。但是很多业主对所交纳的物业费的服务范围及收费标准很是模糊，或者因为其他各种原因常常与物业产生矛盾，拒绝交纳物业费。因而，物业公司迫于无奈只得采取非常手段追讨物业费，然而这样的做法并非是解决事情的根本办法。
物业服务收费标准是根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。而物业费由物业服务成本或者物业服务支出构成，主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。如果业主拒绝交纳物业费，则物业管理公司就会缺乏运营管理和完善各项服务的资金，从而导致其提供的物业服务标准就会降低，而业主们又会因为降低的服务而与物业矛盾更加深化，更加不愿意交纳物业费。长期如此下去，必然会陷入恶性循环，使得业主与物业服务企业之间的矛盾更加激化。
其实业主与物业公司之间是相辅相成的，业主按时足额交纳物业费，物业公司就能确保物业管理服务的基本运行。根据交纳物业费标准的不同，物业公司提供的管理服务标准也会随之提高。大多数业主认为物业费过高要求物业公司降低物业费，而物业公司为了生存只得裁减人员、压缩开支、减少必要的设备及设施、降低服务标准。简言之，业主交纳几级管理服务标准的物业费，物业公司就提供几级物业管理服务的标准。
根据《物业服务收费管理办法》规定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会有义务督促其限期交纳；
逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴并可还要求业主承担相应的违约金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。物业与业主属于合同主体的双方，如果双方共同自觉遵守合同约定，履行合同义务，必然能和谐相处，美好生活。
物业管理服务合同需要大家自觉遵守，业主与物业公司之间离不开相互的理解和支持，生活环境的提高需要大家共同努力，让我们一起努力，创建美好家园！
物业管理企业与业主关系篇6
华银国际财富中心
物业管理合同
委托方：受托方：日期：二○○年月日
委托方：（以下简称甲方）公司地址：公司法人代表：
受托方：深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称乙方）公司地址：华银国际财富中心公司负责人：石正林
第一章
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致基础上，甲方将所购华银国际财富中心的物业委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第一条物业基本情况
座落位臵：路号华银国际财富中心层号房；
建筑面积：平方米；
甲方所购房屋销售（预售）合同编号：。
第二条乙方提供服务的受益人为本物业的业主和物业使用人，本
物业的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第三条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋
顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下车库。
第四条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用
的上下水管道、落水管、垃圾道、排烟和送风井、共用照明、天线、中央空调、冷暖气干线、热水机房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、智能监控系统、配电系统、楼宇智能化设备。
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总则
第五条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行
和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、室外停车场、垃圾房、招牌灯箱、路灯。
第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、
文化体育娱乐场所、会务中心、公用卫生间、开水房。
第八条公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、
垃圾的收集、清运、消杀、外墙清洗。
第九条交通与车辆停放秩序的管理。
第十条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡
视。
第十一条管理与物业相关的工程图纸、客户档案与竣工验收资料。第十二条组织开发社区文化娱乐活动。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理费；
2、业主和物业使用人单元内水电费、热水费、煤气费等；
3、车位使用费及其相关费用；
4、有偿维修等其它有偿服务费。
5、公用电梯、空调设备等维护运行费用和公用水电分摊费。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维
修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十五条对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具
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体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止、直至付诸法律诉讼等措施。
第十六条其他委托事项：
1、代收分发报刊、邮件，代订报纸及杂志等；
2、；
3、。
第三章委托管理期限
第十七条
1、委托管理期限原则为五年：自2003年月日起至2008年4月28日止。
2、合同满两年后甲乙双方对执行情况进行检查，在甲乙双方均无违约行为的情况下，甲乙双方按年续签次年合同。
3、合同在业主委员会成立之前由甲乙双方签定，在业主委员会成立之后由业主委员会选聘物业管理公司。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务：
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和
监督权；
2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向
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乙方提出意见和建议；
3、享受《物业管理服务手册》中规定的服务，并遵守本物业
的物业管理制度和《业主公约》；
4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；
5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变
其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限恢复原状，造成损失的，给予补偿；
7、转让房屋（包括出租）时，事先通知乙方，告知受让方与
乙方签订本协议；
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和
《业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任；
9、按照安全、公平、合理和不损害他人利益的原则，正确处
理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
第十九条乙方权利义务：
1、房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、
交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业
管理制度、《业主公约》和《物业管理服务手册》并书面告知甲方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
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4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；
5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服
务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、依据本协议向甲方收取物业管理费；
7、编制物业管理服务及财务年度计划；
8、每三个月向甲方公布物业管理费用收支帐目；
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告诉甲
方，并与甲方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用
功能；
11、向甲方提供自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
第二十条物业管理服务质量乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观完好率：98%。2、设备运行完好率：98%。3、房屋及设施、设备的维修、养护：98%。4、公共环境保洁率：99%。5、绿化完好率：98%。6、交通秩序合格率：98%。7、保安案件发生率：0.1%。8、急修：15分钟到达，急修不过夜。9、小修及时率：100%。10、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：98%。
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第五章物业管理服务费用
第二十一条乙方须按下列约定，向业主或使用人收取管理费。管
理费包含物业管理费、公用水、电费分摊、空调费、电梯运行费等费用。
1、本物业的基本物业管理费：由乙方按写字楼建筑面积每月每平方米2.8元、商铺建筑面积每月每平方米3元（以物价局的批复为准）向业主或物业使用人收取。2、车库的租金标准为：
每月每个车位300元（含管理费60元）。
3、公用水电费和电梯运行费：单独计量，按实结算，按各业主的产权面积分摊。
4、空调费：写字楼按建筑面积9.6元/M2.月，商铺按建筑面积11.1元/M2.月（使用煤气）。开机半月以上按全月收费，开机不足半个月按实际开机天数收费；
每天开机时间7：30~18：30；
星期日，平时超常时间、特殊需求按500元/小时计费；
26℃以上供冷，10℃以下供暖。今后收费价格（使用天然气）按实际成本核算，按各业主产权面积分摊。5、水电费：
水费：办公2.11元/吨，特种用水4.42元/吨，电费：1.05元/度(与供给部门同步调价。
6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交壹个月以上管理费的乙
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方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付诸法律诉讼解决。第二十二条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设
备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实发生的费用计付。
第二十三条其他特约服务：参照相关物业服务标准执行。第二十四条房屋的共用部位、共用设施、设备、公用场地的维修、
养护费用：
1、房屋共用部位的小修、养护费用，由物业管理费支出；
正常
大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主共同承担。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理费支出；
正常大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主共同承担。
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由
物业管理费支出；
正常大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主共同承担。
4、公共绿地的养护费用，由物业管理费中支出；
改造、更新费
用，由房屋维修基金支付。
5、附属配套建筑和设施的小修、养护及养护不当造成的大中修
理费用，由乙方承担；
正常大中修费用，由房屋维修基金支付；
更新费用，由全体业主协商共同承担。
6、由乙方养护不当或由乙方原因造成的小修、大中修更新，由
乙方承担全部责任。
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7、共用部分、共用设施设备维修基金的管理和使用按《长沙市
住宅小区物业管理暂行办法》（长政发[1998]41号）执行。8、维修基金的建立：
开发商部分：甲方用物业管理用房及相关用房作价抵作维修基金，其经营利润作为维修基金。
业主部分：每年一次按7.5元/平方米缴纳维修基金。
第六章违约责任
第二十五条甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管
理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；
逾期未解决的，乙方有权终止合同；
造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十六条乙方违反本合同第十九条、第二十条的约定，未能达
到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；
造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准
的，甲方有权要求乙方清退；
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方
支付伍万元违约金；
给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
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第二十九条第三十条
第三十一条第三十二条第三十三条第三十四条第三十五条
第七章附则
为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见
情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照
中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等
法律效力。
本合同执行期间，如遇到不可抗力，致使合同无法履
行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
本合同在履行中如发生争执，双方应协商解决或报请
物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁的可提请长沙市仲裁机构仲裁，未达成书面仲裁协议时，可向人民法院起诉。
合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合
10
同期满30天前向对方提出书面意见。
第三十六条本合同自签字盖章之日起生效。
甲方（盖章）：法定代表人：（签字）日期：年月日11
乙方（盖章）：法定代表人：（签字）日期：年月日