流转农村集体经营性建设用地的困境及思考 流转农村集体经营性建设用地的困境及思考【摘要】随着新农村建设不断深入，三农问题成为党和国家高度重视的民生问题，在三农问题中一个重要方向就是农村集体经营性建设用地下面是小编为大家整理的流转农村集体经营性建设用地的困境及思考 ,供大家参考。
流转农村集体经营性建设用地的困境及思考
【摘要】随着新农村建设不断深入，三农问题成为党和国家高度重视的民生问题，在三农问题中一个重要方向就是农村集体经营性建设用地的改革，而最有效措施就是加强土地用地的流转，以此来促进城乡统筹的用地市场。在农村集体经营建设用地的流转不断推进，建设用地流转取得显著效果，也真正体现出经营性建设用地的价值。从建设用地流转现状来看，在流转过程中面临着许多困境，还需要不断探索与实践。本文阐述了农村集体经营性建设用地流转的必要性，从流转现状中分析存在的困境，并化解流转困境进行思考和探讨。
【关键词】流转；农村集体经营性建设用地；困境
在十八届三中全会的《决定》中首先提出“农村集体经营性建设用地”（简称农经地）一词，得到社会各界的关注。在我国《土地管理法》中也有相关规定，按照用途差异将现有土地划分成农用地、建设用地与未利用地；而建设用地依照目的差异，又划分成非经营性建设用地与经营性建设用地。所谓经营性用地，就是工业、娱乐、商业等用地。自从国家出台相关政策，提出这个用词后，各个地方都制定各种流转策略，积极应对和落实这项政策。经过一段时间土地流转后，各个地方都积累了大量的经验，也促进农经地更快流转。但是从土地流转现状来看，在流转过程中也面临着各种困境，这些困境不及时得到化解，必然会影响农经地正常流转。在这种背景下，探讨农经地流转的困境具有时代价值。
一、农村集体经营性建设用地流转的必要性
事实上，土地属于自然资源，必须要通过某种交通及交换方式才能体现土体的价值。对弄经地进行流转，能够真正发挥出土地的价值，其必要性体现如下：
（一）提高土地的利用效率
在乡镇企业出现时期，很多用地都是采用“摊大饼”的模式，而大多数厂房都涉及成单层建筑，这种方式占地面临比较大；还有一些乡镇用地虽然批了却没有实用，长时间搁置荒芜，甚至还有出现不断萎缩与倒闭的现象，这样造成大量厂房闲置。而且，在人口密集的城郊与农村，还有许多农民自发城镇化的现象。这种这些用地，没有法律与制度规范，必然会出现闲置和浪费。而通过农经地流转，就能有效解决土地闲置和浪费，能够规范土地的使用，提高利用土地的效率。
（二）促进产业结构调整
经过多年改革开放后，我国产业结构发生巨大变化，不断优化升级，集体经济从“无农不稳”转变成“无商不旺”。加快农经地流转，能够有效促进依附集体经营性用地的结构尽快调整，让集体经济这块蛋糕更大，有效解决三农问题，促进小康社会得到更快发展。
（三）是新型城镇化建设的需求
随着二三产业快速发展，许多人口都朝着城镇方面聚集，导致城镇化建设面临着前所未有的任务和机遇。自然，新时代城镇化建设需要更多土地，而加快土地流转正好解决这个问题。通过土地流转，不但能够让土地阐述巨大的经济价值，还可利用土地的效率，化解新型城镇化建设对土地的需求，从而打破土地资源对城镇化建设带来的瓶颈障碍。
二、流转农村集体经营性建设用地的困境
随着政策出台并不断落实，从刚刚出台实施热火朝天的干，到最近几年止步不前，究竟出现了什么问题呢？究竟遇到了什么困境呢？这些都需要不断探讨和研究。笔者综合分析相关文献，总结出其流转困境体现如下：
（一）内涵界定模糊，存在违规操作嫌疑
虽然各个地方都在不断流转农村集体经营性建设用地，但是从各种文件来看病没有明确阐释这个用地性质，对内涵门类并未清晰明确，记忆导致各个地方误读。比如江苏省在相关制度中就将“经营性用地”和“工业用地”区分开来，极易让人们误认为“工业用地”不属于“经营性用地”的歧义。从许多文献来看，这种观点的人还是比较多，认为工业用地不属于经营性建设用地，只有房地产、商业及旅游等各用地才属此列，但是农村集体经营性建设用地主体应该为工业用地。内涵界定模糊，成为各类违规操作的根源，理解偏差现象时有发生。比如某些村委办公室、养老院等属于公益性用地，因年久失修或者重修选址，这类用地就被流转，出现占而未转、多占少用等各种现象，手续不齐全，从而损害到集体利益。
（二）出租为流转主流，抵押有待商榷
从土地使用权流转方式来看，如今主要有转让、互换及出租等各种方式，这些方式已经被人们接受，而出租是许多地方土地流转的主要方式。虽然国土资源部与银监会出台的文件中，明确抵押合法，但集体经营性建设用地存在抵押估价成本较高、地块分散等问题，许多农村集体还处于观望阶段，导致抵押流转方式收入较低，可以说是收效甚微。而且采用抵押方式，虽然能够解决农村小微企业的融资困难，但是资金用途和归属权始终备受争议，抵押流转具有“灰色地带”嫌疑，需要进一步探索和思考。
（三）流转价格有差异，信息流通度不够
在土地流转过程中，集体及农户最为关注的问题是流转价格。对于建设性用地的流转价格，管理者和经营者自身都没有一个准确的标准。有一些地方就是村委会和用地机构互相协商，但依然要遵从政府的定价，因为用地机构开价都是遵从政府定价为基础，二者价格差别并不大。但是有一些方面位置不同，用地机构迫切想开发，所给价格自然就高；这种现象导致土地流转价格差异大，农民满意度存在两极分化现象。不科学定价必定会影响土地市场的交易，冲击现有土地制度，损害农户利益，从而影响部分农民的满意度。而且还有一些农民不了解土地流转的价格，作为集体一员，居然对流转价格不清楚，由此可见信息流通方面存在问题。
三、化解农村集体经营性建设用地的对策思考
虽然农村集体的经营性建设用地不断流转，但是还面临着各种困境，还需要对这些困境进行思考，合理采取化解困境的对策，才能加快土地流转的进程。
（一）颁布实施细则，强化指导力度
针对农村集体经营性建设用地，国家应该尽快出台相应细则，详细解读内涵界定，而且不能太单一，应该包含流转土地用途、管理模式等各方面内容。针对土地流转中暴露的各种问题，应该偶遇针对性修订有关的法律法规，特别是存在矛盾和冲突的条款更为重点，主要涉及到《物权法》、《土地管理法》等相关规定，以此确保农村集体建设性用地合法性。对于符合国家政策的土地，应该采用公开流转，不断深化相关的制度，促进各类制度间的协调发展。
（二）明确流转主体，调整流转范围
在土地流转过程中，政府应该发挥应有的作用，不仅要成为土地流转的管理者，还应该成为流转的参与者。在流转过程中，政府重点是发挥管理职能，流转前期应做好城乡规划，合理规划用地范围，控制好土地用量及用途等各方面，及时清查土地资源，更新资源数据库，防范经营性建设用地混入入市，对土地资源造成冲击。同时，所出台各种指导文件，针对问题困境要拿出细化的方案，明确土地流转的范围、主体及方式，有效整合流转地块。
（三）统一交易市场，合理确定流转价格
主管部门应该合理构建交易市场，打开各种制度的通道，包含税收与增值收益分享等各类制度，确保集体经营性用地能够顺利入市，而且还应该与国有土地平等，能够同等标准入市。定价方式不能随意，应该依据国有土地为标准，实现流转用地同权同价，促进流转土地市场化。同时，还要消除承包企业的担心和顾虑，依据实况把抵押纳入流转方式，让更多企业具有流转的可能性与机会。在流转时，还必须要让所有农民知晓流转价格和方式，确保资金透明化，分配方案合理化。
【参考文献】
[1]陆剑,陈振涛.集体经营性建设用地人市改革试点的困境与出路[J].南京农业大学学报(社会科学版),2019(2).
[2]赵海娇.集体经营性建设用地人市收益分配法律问题研究[J].山东农业大学学报(社会科学版),2016(2).